השכנים תבעו דייר שהתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבניין. זה מה שקבעה המפקחת

הרכוש המשותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין אשר אינם רשומים כדירות, וזאת לרבות קירות חיצוניים, גגות, חדרי מדרגות, מעליות וכיוצא באלה. סעיף 55(א) לחוק המקרקעין קובע כי לכל דירה בבית המשותף מוצמד חלק ברכוש המשותף. החלק הוא בלתי מסוים, כזה שלא ניתן להצביע עליו. קיים מתח מובנה בין קניינו של הפרט, בעל דירה בבית המשותף, לבין הצרכים המשותפים של כלל בעלי הדירות וזכויותיהם הקנייניות באותו החלק ברכוש המשותף. 

לפי הדין המצוי וככלל, כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, מבלי להידרש להסכמת יתר בעלי הדירות. שימוש רגיל וסביר יהא כל שימוש העונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הבית המשותף בהתאם לייעודו (למשל מגורים, מסחר או משרדים),ובתנאי שאינו שימוש ייחודי המונע שימוש דומה מדיירים אחרים ברכוש המשותף.

במקרה שבו השימוש אינו רגיל וסביר, וכן אינו מוסדר בתקנון המוסכם החל על הבית המשותף או בחוק המקרקעין - האספה הכללית של בעלי הדירות היא המוסמכת לקבל החלטה בעניין. כך למשל, זהו הדין ביחס להצבת עגלות ילדים דרך קבע בחדר המדרגות, וכן ביחס להתקנת מצלמות בשטחים המשותפים.

בשנים האחרונות השימוש ברכבים חשמליים הופך נפוץ יותר ויותר. ולצד זה מתעוררות מחלוקות ביחס לשימוש ברכוש המשותף הנדרש לשם התקנת עמדות טעינה עבור רכבים אלו. חשוב להבין כי גם במקרה שבו החניה שייכת לדיירים ומחוברת לחשמל דירתם, הרי שהתקנת העמדה כרוכה בהתקנת תשתית ברכוש המשותף. 

במאמר זה נסקור את פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין אשר נדרש לקבוע האם ובאילו נסיבות יראו בהתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי שימוש חוקי ומותר ברכוש המשותף, והכול בטרם גובשה חקיקה מחייבת בעניין.  

נסיבות המקרה

ענייננו בבית משותף בן 4 קומות, הכולל 6 דירות. לכל דירה מוצמדות 2 חניות המצויות בחניון תת קרקעי. דיירים מהקומה הראשונה הגישו תביעה נגד דיירים המתגוררים בקומה מעליהם. התביעה הוגשה לאחר שהתברר כי הדיירים בקומה העליונה מקדמים עבודות להתקנת תשתית לעמדת טעינה לרכב חשמלי. התשתית עוברת מדירתם של הדיירים המבקשים להתקין את עמדת הטעינה, דרך חדר המדרגות, ועד לחניה המוצמדת לדירתם.

הדיירים התובעים טוענים כי התקנת עמדת הטעינה מהווה שימוש שאינו רגיל ואינו סביר ברכוש המשותף, ומבקשים צו עשה המורה על הפסקת העבודות והסרת תשתית החשמל

בלב המחלוקת עומדת השאלה בדבר אופי השימוש ברכוש המשותף. שכן, ככל שההתקנה תסווג כשימוש רגיל וסביר של בעלי הדירות ברכוש המשותף, הרי שהיא אינה מצריכה הסכמתם של יתר בעלי הדירות. הדיירים התובעים טוענים כי התקנת עמדת הטעינה מהווה שימוש שאינו רגיל ואינו סביר ברכוש המשותף, ומבקשים צו עשה המורה על הפסקת העבודות והסרת תשתית החשמל.

לטענתם, העבודות שכוללות בין היתר הנחת שרוולי ברזל, חציבה וקדיחת חורים, יוצרות הרס רב ברכוש המשותף, ואף יוצרות סיכון לבאי הבית. עוד טענו כי נוכח היקף העבודות אשר עולות כדי שינוי ופגיעה ברכוש המשותף, ומאחר שמדובר בשימוש ייחודי של הנתבעים ברכוש המשותף - נדרשת הסכמתם של כל בעלי הדירות.

לטענת הדיירים הנתבעים, העבודות ברכוש המשותף כללו התקנת תעלת חשמל בלבד, ונעשו בהסכמת נציגות הבית המשותף. ההתקנה נעשתה באופן בטיחותי, אסתטי ומינימלי, כך שהתעלה הייעודית נראית כחלק בלתי נפרד מהמעקה בחדר המדרגות ("התקנה סמויה"). כמו כן, ההתקנה נעשתה כדין, בהתאם להנחיות רשות החשמל הממשלתית, ואושרה בבדיקה מטעם חשמלאי מוסמך. 

החלטה

המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב דחתה את התביעה וקבעה כי התקנת עמדת טעינה בחנייה הצמודה לדירה בבית משותף ומחוברת לחיבור חשמל דירתי - אינה טעונה הסכמה של בעלי הדירות האחרים, אך צריכה לעמוד בתנאים מסוימים. קביעתה נעשתה ברוח הצעת החוק, שפורסמה ב-2022, ונועדה להסדיר התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית המשותף - במקרה שבו אין הוראות בתקנון מוסכם המסדירות את השימוש המבוקש ברכוש המשותף.

המפקחת קבעה כי על הדייר המבקש להקפיד כי ההתקנה תיעשה בדרך שתצמצמם, ככל האפשר, את הפגיעה ברכוש המשותף לרבות חזות הבית. על בעל הדירה לשאת באופן בלעדי בכל ההוצאות הנלוות להתקנה ולשימוש בעמדת הטעינה

המפקחת קבעה כי ההתקנה בענייננו אכן בגדר "התקנה סמויה", והיא עומדת בכל התנאים שנמנו בהצעת החוק. ומשכך היא סבורה כי השימוש חוסה תחת שימוש חוקי ומותר ברכוש המשותף. על פי התנאים הללו, מחויב בעל הדירה למסור לנציגות הבית המשותף ולכל בעלי הדירות הודעה הכוללת פרטים בדבר מיקומה המתוכנן של עמדת הטעינה על תשתיתה, גודלה והשלכותיה הצפויות ביחס לשימוש ברכוש המשותף. על ההודעה להימסר בכתב ולא יאוחר מ- 45 ימים לפני מועד ביצוע ההתקנה בפועל.

בנוסף, יש לבצע את ההתקנה לפי הוראות חוק התכנון והבנייה , חוק החשמל, הוראות חוק משק החשמל והוראות חוק הקרינה הבלתי מייננת. עוד על הדייר המבקש להקפיד כי ההתקנה תיעשה בדרך שתצמצמם, ככל האפשר, את הפגיעה ברכוש המשותף לרבות חזות הבית, וכי היא אינה פוגעת במתקנים שהותקנו כדין ברכוש המשותף. על בעל הדירה לשאת באופן בלעדי בכל ההוצאות הנלוות להתקנה ולשימוש בעמדת הטעינה. בהחלטה הודגש, כי על אף שמדובר בהצעת חוק אשר אפשר כי יחולו בה שינויים, הרי שההסדר המוצע מקיף ומתייחס באופן ממצה לחלופות שונות להתקנת עמדות טעינה.

בפסק הדין מוצע הסדר אשר יש בו כדי לקדם ולסייע במעבר לשימוש בכלי רכב חשמליים. הדבר מהווה נדבך משמעותי במאמץ הלאומי למאבק העולמי בהתחממות הגלובלית כתוצאה מפליטת גזי חממה. פסק הדין פועל ליצירת איזון בין זכויות הקניין של בעלי הדירות בבית המשותף לבין חשיבות האינטרס לקדם את המעבר לאנרגיה ירוקה, התייעלות אנרגטית והפחתת זיהום האוויר. 

[תל אביב-יפו 639-21 קיי סיגי נ' בסיק תשתש גלי, פסק דינו של המפקח על המקרקעין (נבו, 31.08.23)].

הכותבת היא עו"ד אלה טובים גדסי ממשרד גינדי כספי ושות, המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. בסיועו של אביב דהן