ועדת הערר: "הקלה מקווי בניין לצורך ממ"ד - הקלה שניתן לאשרה"

האם תוספת ממ"דים שנבנתה על ידי היזם בפרויקט תמ"א 38 בעקבות הקלות בנייה שקיבל, אינה מזכה בפטור מהיטל השבחה – משום שהיזם למעשה ביצע שיפור תכנוני? במפגש הרחובות האסיף ויבנה בהרצליה התבצע פרויקט חיזוק ותוספת של 2.5 קומות לבניין, מכוח תמ"א 38. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר בנייה עבור הפרויקט, ואף העניקה הקלה בקווי הבניין, אך כאשר הגישה את חיוב היטל ההשבחה ליזם, טופ הרצליה מיזמים, התגלעה מחלוקת סביב תוספת הממ"דים לדירות בפרויקט – שנבנו הודות לאותן הקלות בקווי הבניין שהעניקה הוועדה.

שמאית מכריעה שמונתה להכריע בסוגיה פסקה כי יינתן פטור מתשלום היטל השבחה על תוספת הממ"דים. בין היתר הסתמכה השמאית המכריעה על כך שבהתאם לתיקון 79 לחוק התכנון והבנייה, הותרה בניית מרחב מוגן בתחום מעטפת הבניין, בסטייה מהוראות התוכנית החלה במקום. לכן, ובהתאם לתיקון זה, בניית הממ"ד לא תחשב "סטייה ניכרת". כמו כן, תיקון לתוספת השלישית קובע פטור "בשל הוספת מרחב מוגן בגין השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951".

בין היתר הסתמכה השמאית המכריעה על כך שבהתאם לתיקון 79 לחוק התכנון והבנייה, הותרה בניית מרחב מוגן בתחום מעטפת הבניין ,בסטייה מהוראות התוכנית החלה במקום. לכן, ובהתאם לתיקון זה, בניית הממ"ד לא תחשב "סטייה ניכרת"

מאחר שסטייה מותרת מהוראות התוכנית החָלָה במקום מהווה הקלה, הרי שטענה השמאית המכריעה כי הוראות הפטור חלות גם על הקלה הנדרשת למימוש הבנייה במרחב מוגן. כן הסתמכה השמאית המכריעה על הוראות סעיף 19 בתוכנית המתאר הארצית 38, לפיו יינתן פטור מהיטל השבחה כאשר החריגה מקווי בניין מיועדת לתוספת ממ"דים.
 
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה התקשתה להשלים עם קביעותיה של השמאית המכריעה, והגישה ערר על החלטתה. בערר שהוגש בפני ועדת ערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב - פיצויים והיטלי השבחה , טענה הוועדה המקומית כי יש לחייב בכל זאת את היזם בהיטל השבחה, לא בגין עצם בניית הממ"ד - אלא בשל "השיפור התכנוני" בשטח העיקרי שבדירות, אשר נגרם עקב השינוי במקומם של הממ"דים. זאת, נוכח ההקלות שהתבקשו בקווי הבנייה. 

חריגה זו של הממ"דים מקווי הבניין היא זו אשר מאפשרת ניצול של שטח עיקרי בתוך תחום קווי הבניין באופן המשביח את הנכס, טענה הוועדה. היזם מצידו טען כי ההקלה, אשר נתבקשה לקווי הבניין של הממ"ד, היא מתוקף הוראות תמ"א 38 ועל כן פטורה.

הוועדה המקומית לא הוכיחה כי מתקיים שיפור תכנוני בפרויקט

ועדת הערר אומנם סברה כי נפלו טעויות משפטיות בקביעות מושא הערר אשר בשומה המכרעת. עם זאת, בנסיבות המקרה הוועדה המקומית לא הוכיחה, כך לטענת ועדת הערר, כי מתקיים שיפור תכנוני מעצם מתן ההקלה - ועל כן הוחלט לדחות את הערר.

"מקובל על ועדה זו כי ייתכנו מקרים שבהם תחול חובת תשלום היטל השבחה כתוצאה מאישור הקלה בקווי בניין אשר אפשרה הקמת ממ"דים. זאת במקום שבו ניתן היה להקים את הממ"דים ללא צורך בהקלה בתחום קווי הבניין כאמור, ובתנאי שאכן כתוצאה מאישור ההקלה וממקום הממ"דים חל שיפור תכנוני, כתוצאה מניצול השטח בתחום קווי הבניין לטובת בניית שטחים עיקריים. 

הקלה מקווי בניין לצורך ממ"ד הינה בבחינת הקלה שניתן לאשרה, שכן היא אינה בגדר סטייה ניכרת מתוכנית. המחוקק מעניק פטור מלא מהיטל החָל על השבחה שנגרמת מכוח אישורה של תמ"א 38 או מתוכנית מפורטת שהוכנה על פיה, המוגבל רק לזכויות הניתנת לפי תמ"א 38 בלבד"

ואולם, שיפור תכנוני כאמור הנובע מההקלה יש להוכיח. במקרה כזה, ההשבחה הנובעת מן ההקלה בקווי בניין היא האירוע החייב במס, ואילו הפטור שבסעיף 19(ב)9 לתוספת משתרע על עצם הקמת שטחי הממ"דים בלבד. לא עלה בידי העוררת להוכיח כי אלו הן נסיבות המקרה".

הוועדה קבעה עוד כי "הקלה מקווי בניין לצורך ממ"ד הינה בבחינת הקלה שניתן לאשרה, שכן היא אינה בגדר סטייה ניכרת מתוכנית. הינה כי כן, על מנת לעודד את חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה, המחוקק מעניק פטור מלא מהיטל החָל על השבחה שנגרמת מכוח אישורה של תמ"א 38 או מתוכנית מפורטת שהוכנה על פיה, המוגבל רק לזכויות הניתנת לפי תמ"א 38 בלבד".

זוהי דוגמא נוספת ל"אצבע הקלה על ההדק" של חלק מהוועדות המקומיות בהליכי ערר בענייני היטלי השבחה . יש לזכור שבכל ערר מוצא את עצמו הנישום נאלץ להתמודד עם הממסד, על העלויות ועוגמת הנפש שכרוכים בכך. הגיעה העת שוועדות התכנון יגישו עררים במשורה

לסיכום פסקה ועדת הערר כי לא הוכח במקרה הנוכחי שההקלה הביאה לשיפור תכנוני, ולכן דחתה את הערר. זוהי דוגמא נוספת ל"אצבע הקלה על ההדק" של חלק מהוועדות המקומיות בהליכי ערר בענייני היטלי השבחה . יש לזכור שבכל ערר מוצא את עצמו הנישום נאלץ להתמודד עם הממסד, על העלויות ועוגמת הנפש שכרוכים בכך. הגיעה העת שוועדות התכנון יגישו עררים במשורה. 

ערר (ת"א) 85207/17‏ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' טופ הרצליה מיזמים בע"מ