הליכי התכנון והרישוי הם ש"תוקעים" פרויקטים להתחדשות עירונית – ולא רק את הגדולים שבהם

כידוע לכולם, הליכי הרישוי בפרויקטי התחדשות עירונית בישראל ארוכים, ועם השנים רק הולכים ומתארכים - וזאת למרות הרצון של מרבית העוסקים בתחום להגדיל את היצע יחידות הדיור בישראל. ישנן הרבה סיבות שגורמות לאותם עיכובים ולהתארכות לוחות הזמנים, אך מבין הסיבות הרבות הללו, ניתן למנות שלוש בעיות קריטיות: חוסר ודאות בהנחיות ונהלים בתחום הרישוי, אי לקיחת אחריות של הגורמים המטפלים בהליכי התכנון והרישוי וחוסר תיעוד של הליכי התכנון והרישוי. 

הנחיות ונהלים שמשתנים חדשות לבקרים – לעיתים גם רטרואקטיבית

חוסר הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית מוכר לכולנו, אך בדרך כלל נהוג לחשוב שהוא בא לידי ביטוי, בעיקר, בפרויקטים גדולים שמחייבים תכנון ואישור של תכנית בניין עיר חדשה. אך מתברר שגם במקרים שבהם ישנן תוכניות בתוקף ו"כל שנדרש" הוא להוציא היתרי בנייה - גם שם קיים חוסר ודאות, שמתבטא בהנחיות ובנהלים של הרשויות המקומיות ושל שלל גורמי התכנון השונים (חברת חשמל, רשות כיבוי אש ועוד) אשר משתנות חדשות לבקרים – לעיתים אף תוך כדי תהליך התכנון - וישנם אף מקרים שבהם ההנחיות נדרשות ליישום באופן רטרואקטיבי. 

הליכי התכנון והרישוי בפרויקט למגורים אורכים חודשים רבים, ולכן בפעמים רבות היזמים מוצאים את עצמם במצב שהתחילו לתכנן את הבניין, ועד שסיימו לערוך את הבקשה להיתר ולהכין את כל האישורים הנדרשים לצורך הגשתה, ההנחיות כבר השתנו - ונדרש להתחיל לתכנן את הבניין מההתחלה

כידוע, הליכי התכנון והרישוי בפרויקט למגורים אורכים חודשים רבים, ולכן בפעמים רבות היזמים מוצאים את עצמם במצב שהתחילו לתכנן את הבניין, ועד שסיימו לערוך את הבקשה להיתר ולהכין את כל האישורים הנדרשים לצורך הגשתה, ההנחיות כבר השתנו - ונדרש להתחיל לתכנן את הבניין מההתחלה, באופן מלא או חלקי. 

הנחיה מרחבית חדשה שעוסקת בהצבת חדר אופניים בקומת הלובי של בניין מגורים (נושא שדובר גם בפאנל ההתחדשות העירונית שנערך במסגרת כנס "תוכניות העיר תל אביב-יפו", בהובלת מרכז הנדל"ן ומנהל ההנדסה בעיריית תל אביב יפו בתחילת השבוע) היא דוגמה להנחיה שנדרש ליישמה באופן מיידי, ומשפיעה על תכנונם של בניינים רבים, תוך שהיא גורמת להקטנת המרחב הציבורי של הדיירים בבניין (לובי מפואר שהפך להיות מבואת כניסה קטנה וצרה) או, לא פחות חמור מכך - גורעת משטחי דירות שתוכננו בקומת הקרקע.

אי-רציפות שלטונית

הנושא השני הוא אי לקיחת אחריות של הגורמים השונים ברשויות התכנון, אשר באה לידי ביטוי בכמה אופנים. המקרה הראשון הוא שלא ניתן להסתמך על סיכומים עם בעל תפקיד שהתחלף במהלך הדרך, ונוצר מצב אבסורדי שבו יזם התחיל תהליך הרישוי מול בעל תפקיד אחד, ותוך כדי תהליך הרישוי התחלף אותו בעל תפקיד, שינה את ההנחיות והסיכומים - מבלי שהיזם יכול להסתמך על מה שסוכם מול הגורם הקודם. 

נוצר מצב אבסורדי שבו יזם התחיל תהליך הרישוי מול בעל תפקיד אחד, ותוך כדי תהליך הרישוי התחלף אותו בעל תפקיד, שינה את ההנחיות והסיכומים - מבלי שהיזם יכול להסתמך על מה שסוכם מול הגורם הקודם. למעשה, קיימת "אי רציפות שלטונית" בכל הקשור לתכנון, ובעל התפקיד החדש אינו מוכן לקחת אחריות על החלטות שכבר התקבלו

למעשה, קיימת "אי רציפות שלטונית" בכל הקשור לתכנון, ובעל התפקיד החדש אינו מוכן לקחת אחריות על החלטות שכבר התקבלו, ושפעלו לפיהן. מקרה נוסף הוא מקרה שבו יזם מקבל תיק מידע מהעירייה עם הנחיות ברורות וחד-משמעיות, ולאחר שהושלם התכנון הוגשה בקשה להיתר והתקיים דיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - הרשות המקומית חזרה בה מדברים שהיו רשומים באותו תיק מידע. אז נשאלת השאלה: מי נושא באחריות במקרה הזה? מי מחזיר את המשאבים שירדו לטמיון? מי אחראי לזמן שאבד?

במקרה כזה, כפי שתואר, נתקלנו אנחנו בחברה, כאשר קיבלנו תיק מידע מהעירייה שבו היה כתוב שניתן לבנות בניין עם קומת קרקע + שש קומות נוספות. לאחר שעמלנו במשך חודשים ארוכים על תוכנית הגשה, וזו הגיעה לדיון בוועדה המקומית, היא נדחתה בטענה שהייתה טעות בתיק המידע, וכי ניתן לבנות רק קומת קרקע + חמש קומות. לאחר תהליך ערר של חודשים נוספים, העירייה נסוגה מעמדתה ואישרה את התוכנית כפי שהוגשה - אך זהו מצב אבסורדי שלא יכול להימשך.

סיכומים של פגישות בנושאי תכנון אינם זמינים ליזם

הנושא השלישי הוא חוסר תיעוד: כיום לא ניתן לקבל סיכומים ברורים של פגישות שמתקיימות בנושאי תכנון ורישוי. במקרה הטוב, היזם מוציא סיכום פגישה ומקבל התייחסות אשר מסייגת אותו מכל כיוון אפשרי ובעצם מאיינת את הסיכום, ובמקרה הפחות טוב - היזם מוציא סיכום ולא מקבל שום תגובה שהיא מרשות התכנון. 

הפתרון המוצע לכל אותם אתגרים לסוגית הרישוי בהתחדשות העירונית הוא שהנחיות ונהלים חדשים לא יחולו בשום אופן על פרויקטים שנמצאים כבר בהליך התכנון והרישוי, בטח ובטח שלא באופן רטרואקטיבי. בכל חוק משמעותי שמשנה סדרי עולם קיימות הוראות מעבר לתקופת הסתגלות, וכך יש לעשות גם בכל הקשור להנחיות תכנוניות כאלה ואחרות - אחרת נמשיך לראות פרויקטים שמתוכננים שוב ושוב, ולוחות הזמנים להוצאת היתרי הבנייה ימשיכו להתארך. 

מוצע כי בסיומה של כל ישיבה תכנונית אשר מתקיימת עם רשות כזו או אחרת אותו גורם יוציא סיכום ברור ומחייב של הסיכומים מאותה פגישה, אחרת אין כל משמעות לדיונים ולפגישות הרבות, שגוזלות מהיזמים ומרשויות התכנון זמן ומשאבים רבים

בכל הקשור לחוסר תיעוד, מוצע כי בסיומה של כל ישיבה תכנונית אשר מתקיימת עם רשות כזו או אחרת אותו גורם יוציא סיכום ברור ומחייב של הסיכומים מאותה פגישה, אחרת אין כל משמעות לדיונים ולפגישות הרבות, שגוזלות מהיזמים ומרשויות התכנון זמן ומשאבים רבים. אותו סיכום יהיה מחייב ובעל תוקף חוקי, ולא יהיה תלוי בגורם פרסונלי כזה או אחר. החלפת בעלי תפקידים מעת לעת היא עניין טבעי, אך סיכומים חייבים לכבד. 

הכותב הוא מנכ"ל חברת דמרי גלים