המוכר גילה כי שווי הקרקע שמכר גבוה פי 10 מהתמורה וביקש לבטל ההסכם. מה פסק ביהמ"ש?

הכלל הידוע בדיני חוזים הינו כי "חוזים יש לקיים". על אף זאת, חוק החוזים מקנה עילות ביטול במצבים מסוימים, בין היתר בטענת "טעות", העשויה לעלות בשני אופנים: הראשון, במצב שבו הצד השני ידע או היה עליו לדעת בדבר הטעות; השני, במצב שבו הצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת, אך ביהמ"ש רשאי לקבוע כי מן הצדק לבטל את ההסכם.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דן בסוגיית ביטול הסכם מכר מצד המוכר, עקב טענת טעות במצב התכנוני של המקרקעין, ששונה ייעודם מחקלאות למגורים.

נסיבות המקרה:

ענייננו בהסכם מכר למכירת קרקע, אשר במועד חתימת ההסכם ייעודה היה לחקלאות, בתמורה לסך של 222,682 שקלים. במסגרת ההסכם נקבע שמס השבח יחול על המוכר. לאחר הגשת ההצהרה בדבר חתימת ההסכם למיסוי מקרקעין בשומה העצמית, התקבלה הודעת שומה מרשות המיסים. זו קבעה כי שווי המקרקעין עומד על סך של 2,144,350 שקלים. בהתאם לכך, דרשה רשות המיסים תוספת מס שבח בסך 531,836 שקלים. מנימוקי השומה עלה כי שווי המקרקעין נקבע עקב תוכנית הנמצאת בהליכים תכנוניים לקראת אישור, המייעדת את המקרקעין למגורים. 

לבסוף, לאחר הליך השגה על שומת המס שנקבעה על-ידי רשות המיסים, נחתם הסכם פשרה בין רשות המיסים לבין עוה"ד שייצג את הצדדים, לפיו הופחת שווי העסקה לסך 989,700 שקלים. הסכום לתשלום מס שבח הועמד על סך של 192,644 שקלים. הקונה שילם את מס השבח, על אף שבהסכם נקבע שהמוכר יישא בתשלום.

לאחר שגילה המוכר ששווי המקרקעין עלה, ובחלוף כשנתיים ממועד חתימת ההסכם, שלח המוכר הודעה על ביטול ההסכם, מהטעמים הבאים: לטענתו, הוטעה ע"י הקונה ועוה"ד אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה, באשר לשווי המקרקעין; בנוסף, טען כי כלל לא הסכים לפשרה שנחתמה בין עוה"ד שייצג את הצדדים לבין רשות המיסים. 

טענתו העיקרית של המוכר היא כי הוטעה על ידי הקונה, שלטענתו היה מודע היטב לפוטנציאל המקרקעין, ולכן הוא זכאי לבטל את הסכם המכר מכוח עילת ההטעיה. לחלופין טען המוכר כי היה רשאי לבטל את ההסכם מכוח עילת הטעות, שכן לטענתו לא היה מודע להליך התכנוני שהתנהל לגבי המקרקעין

בהמשך להודעתו על ביטול ההסכם, הגיש המוכר את התביעה דנן, אשר במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר על בטלותו של הסכם מכר. 

טענתו העיקרית של המוכר היא, כי הוטעה על ידי הקונה. לטענתו, הקונה היה מודע היטב לפוטנציאל המקרקעין, ולכן הוא זכאי לבטל את הסכם המכר מכוח עילת ההטעיה, משום שהוטעה על ידי הקונה. לחלופין טען המוכר, כי היה רשאי לבטל את ההסכם מכוח עילת הטעות, שכן לטענתו פעל מתוך טעות, ולא היה מודע להליך התכנוני שהתנהל לגבי המקרקעין. כאשר מנגד, הקונה ועוה"ד שטיפל בעסקה ידעו או היה עליהם לדעת על המצב התכנוני של המקרקעין. עוד הוסיף וטען כי לחלופין, גם אם הקונה לא ידע ולא היה עליו לדעת על המצב התכנוני, על בית המשפט להשתמש בסמכות המוקנית לו לבטל את ההסכם מחובת הצדק, נוכח הטעות שטעה. 

מנגד טען הקונה, שלא הטעה את המוכר, היות שלא הייתה לו ידיעה מוקדמת על הליכי התכנון. עוד טען כי המועד להתקיימותה של הטעיה או טעות הינו מועד כריתת ההסכם, שבמועד זה אין עוררין כי ייעוד המקרקעין היה חקלאי בלבד. זאת ועוד, לטענתו, על מנת לגבש את עילת הטעות אשר מקנה את ביטול ההסכם, על המוכר לעמוד בנטל ראייתי המוכיח שבמועד חתימת ההסכם ייעודם של המקרקעין היה שונה ממה שידעו הצדדים. כאמור, המוכר לא עמד בנטל הראייתי. לבסוף טען, שהמוכר השתהה באופן בלתי סביר בשליחת הודעת ביטול ההסכם, בניגוד לחוק החוזים. ודי בכך כדי לדחות את תביעתו.

הקונה טען כי על מנת לגבש את עילת הטעות אשר מקנה את ביטול ההסכם, על המוכר לעמוד בנטל ראייתי המוכיח שבמועד חתימת ההסכם ייעודם של המקרקעין היה שונה ממה שידעו הצדדים

במסגרת ראיות שהביאו הצדדים, העידו מספר עדים. מטעם המוכר העיד, בין היתר, אדם שליווה את המוכר לפגישה שהתקיימה, לאחר קבלת שומת מס השבח, במשרד עוה"ד שליווה את העסקה. עד זה אישר כי כבר במסגרת הפגישה ביקש המוכר לבטל את הסכם המכר. בנוסף, העיד עו"ד שאמר שהוא עצמו היה מודע לקיומה של התוכנית. בנוסף, שמאי מקרקעין העיד כי בהתאם לחוות דעתו - שווי המקרקעין בעת המכירה עמד על 2,918,141 שקלים. מנגד, מטעם הקונה העיד עוה"ד שליווה את העסקה, שלדבריו בעת עריכת ההסכם הוא לא היה מודע לשינוי המתוכנן בייעוד המקרקעין. כמו כן העיד שמאי מקרקעין, כי בהתאם לחוות דעתו, שווי המקרקעין בעת המכירה עמד על סך 330,000 שקלים בלבד . 

החלטה:

בית המשפט קבע כי דין התביעה להתקבל עקב טעות שמצדיקה את ביטול הסכם המכר.

בעניין טענת ההטעיה, קבע בית המשפט, כי מלבד טענות כלליות, לא השכיל המוכר להרים את הנטל ולהראות כי היה מודע להליך התכנוני. בעניין זה הובהר, כי דיון המטה הראשוני של הוועדה הארצית ביחס לתוכנית במסגרת "שולחן עגול", שהינו דיון ראשון בתחילת תהליך עבודת מוסדות התכנון להכנת התוכנית, התקיים ארבעה חודשים לאחר חתימת ההסכם. משכך, ייתכן ש"יודעי דבר" העוסקים במקרקעין, ידעו בדבר הכוונה לקידום התוכנית. אך אין בכך ממש כדי לבסס את עילת ההטעיה.

בעניין הטענה לקיום טעות המצדיקה את ביטול ההסכם, כבר נפסק בעבר, כי לצורך הוכחת עילת הטעות יש להוכיח את קיומה של טעות, שאינה בכדאיות העסקה, וקיומו של קשר סיבתי אובייקטיבי וסובייקטיבי בין הטעות לבין החתימה על ההסכם. כך שלמעשה ללא הטעות - לא היה המוכר מתקשר בהסכם. כמו כן, על מנת לבטל את ההסכם, יש להוכיח כי הצד השני ידע או היה צריך לדעת על קיומה של הטעות. בענייננו, המוכר לא היה רשאי להודיע על ביטול ההסכם. וזאת לאחר שלא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו להוכיח כי הקונה (או מי מטעמו),היה מודע לקיומם של הליכי התכנון לשינוי ייעוד המקרקעין. 

המחוזי קבע כי אכיפת הסכם המכר תגרום למוכר עוול ונזק גדולים יותר מאשר אלה שייגרמו לנתבע אם ההסכם יבוטל. ולכן קבע בית המשפט, כי מן הצדק לבטל את ההסכם עקב טעות

בעניין טענת הקונה, שככל שנפלה טעות, היא לכל היותר טעות בכדאיות העסקה - קבע בית המשפט כי כפי שנקבע בפסיקה, טענה זו נבחנת לפי "מבחן הסיכון". במסגרתו נבחן האם מדובר בטעות ביחס לסיכון שצד להסכם נטל על עצמו. בענייננו, קבע בית המשפט, כי חתימת המוכר על ההסכם לא נעשתה בשל טעות בכדאיות העסקה, תוך שהוא לוקח על עצמו סיכון. ולכן דחה בית המשפט טענה זו. 

כאמור לעיל, קיימת עילה נוספת לביטול הסכם עקב טעות. זאת במצב שבו הצד השני להסכם (שאינו טוען לטעות) לא ידע ולא היה עליו לדעת על הטעות, אך ביהמ"ש רשאי לבטל את ההסכם מן הצדק. בענייננו נקבע כי אכיפת הסכם המכר תגרום למוכר עוול ונזק גדולים יותר מאשר אלה שייגרמו לנתבע אם ההסכם יבוטל. ולכן קבע בית המשפט, כי מן הצדק לבטל את ההסכם עקב טעות.

עוד קבע בית המשפט, כי בהתנהלותו של המוכר לאחר החתימה על ההסכם נפלו פגמים. הן בהתנהלותו מול הקונה, והן בנוגע לפרק הזמן הרב שחלף בטרם הודיע "רשמית" על ביטול ההסכם. יתרה מכך, אין להקל ראש בקושי ובעוגמת הנפש שייגרמו לקונה. עם זאת, בשורה התחתונה, הפגמים בהתנהלות המוכר, כמו גם הנזק שייגרם לקונה כתוצאה מביטול ההסכם, ניתנים לאיזון בפיצוי כספי. 

לסיכום, בית המשפט הורה על ביטול הסכם מכר מן הצדק עקב טעות; השבת הכספים שקיבל המוכר לקונה; וכן פסק פיצוי בסך 140,000 ₪ לטובת הקונה, בשל הפגמים שנפלו בהתנהלות המוכר. 

(ת"א 53537-10-18 קופטייל נ' שוורץ). 

הכותב הוא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד יהונתן יוסף בסיועו של יוסף מינץ).