משרד המשפטים יוזם: שינוי הסדרי הניהול והתחזוקה בבתים משותפים

משרד המשפטים מפרסם היום (ג') קול קורא אשר עשוי להיות הצעד הראשון בדרך לשינוי כולל בתפיסת הסדרי הניהול והתחזוקה בבתים משותפים. בהודעת המשרד נכתב כי "בימים אלו נערכת במחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים בחינה מחודשת של הסדרי הניהול והתחזוקה בבתים משותפים. אנו מזמינים את הציבור להשמיע את טענותיו ולהעביר הערות והצעות הנוגעות לשינויים הנדרשים בהסדרת התחום על היבטיו השונים".

בהודעת המשרד מצוינים הרקע ליוזמה והסיבות לפרסום הקול הקורא, שבראשם השינויים המשמעותיים שחלו מאז חקיקת פרק הבתים המשותפים בחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, ומצוקת הקרקע הגוברת "שמובילה לעלייה חדה בבניית מגדלים ובתים משותפים מורכבים, הכוללים מערכות הנדסיות מורכבות, מספר רב של דיירים ועירוב שימושים אינטנסיבי".

משרד המשפטים צופה כי מגמה זו אף תתגבר בשנים הבאות, ולכן היא מחייבת בחינה מחדש של הוראות החקיקה המסדירות את אופן הניהול והסדרת היחסים בין בעלי הדירות בבתים המשותפים, לרבות סוגיית תחזוקת המבנים ומערכותיהם.

בין הסוגיות שבהן מוזמן הציבור לתת את התייחסותו במסגרת הקול הקורא:

- אופן ההתארגנות של הבית המשותף, לרבות האפשרות ליצירת מודל חלופי למודל 'ועד הבית'
המסורתי, על ידי התאגדות בעלי הדירות בדרך אחרת, בדומה למודלים שונים שקיימים בעולם.
- תחזוקת הבית המשותף בהיבטיה השונים, לרבות האפשרות להטיל חובות לתחזוקת מערכות הבית המשותף או חלקן, או למימון שלהן (באמצעות קרן תחזוקה, נכס מניב או בדרך אחרת), ובמיוחד כאשר מדובר במערכות חיוניות להצלת חיים.
- ההתקשרות עם חברת ניהול ותחזוקה ובכלל זה האפשרות לחייב בעלי דירות להתקשר עם
חברות כאמור, מעמדן המשפטי של החברות, סמכויותיהן וחובותיהן, לרבות האפשרות לקביעת
סטנדרטים מחייבים לפעילותן ופיקוח עליהן.
- סוגיות ייחודיות לניהול בתים משותפים ולתחזוקתם במתחמים הכוללים עירוב שימושים ובמתחמים שהוקמו בפרויקטים של התחדשות עירונית .

"משרד המשפטים מזמין את הציבור להשמיע את טענותיו ביחס למצב הקיים ולהעביר הערות
והצעות הנוגעות לשינויים הנדרשים בתחום הניהול והתחזוקה של בתים משותפים, על היבטיו
השונים, בראי המציאות המתפתחת", נכתב בהודעה.

את ההערות וההצעות יש להעביר עד ליום 30.4.2019 באמצעות דואר אלקטרוני שכתובתו NoaSr@Justice.gov.il, או בדואר לכתובת רח' צלאח א דין 29, ירושלים, 2992009 (לידי עו"ד
נועה סרברו).

המהלך כבר הביא לתגובות שונות של אנשי מקצוע מהענף. עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית, אומר כי "יוזמת משרד המשפטים להסדרת תחום חברות הניהול וועדי הבתים חשובה מאוד וראוי כי תכלול ותסדיר את הנושאים שלהם אין כיום מענה בחוק אך הבעיות בהם צפות פעם אחר פעם, לדוגמה: השירותים הבסיסיים שחברות הניהול מחויבות לתת, רמתם ומחירם, הגבלת תקופת ההתקשרות עם הדיירים, ביטוח חברות הניהול והאחריות החלה עליהן ועוד.
מדובר בנושא פרוץ שאיננו מפוקח ואיננו מעוגן כיאות בחוק. בעבר ועד בית של ארבע דירות נוהל בהתנדבות ע"י אחד הדיירים בבניין, ובמצב שנוצר כיום קיימים בניינים של מאות יחידות. מדובר בלוגיסטיקה מורכבת לניהול. חשוב להזכיר כי נציגות הבית המשותף הוכרה כאישיות משפטית שניתן לתבוע וקיים צורך דחוף להתאים את החוק למציאות הבנייה הקיימת". 

גיל מעין, שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן : "זהו צעד חשוב ומתבקש, בעיקר לאור העלייה הגדולה במספר המגדלים בישראל. ועד בית המורכב מנציגות דיירים אולי מצליח לדאוג לצורכי בניינים משותפים קטנים, אבל אנחנו זקוקים לסטנדרטים אחרים של ניהול כאשר מדובר בבניין הכולל עשרות דירות, שמותקנות בו מערכות מורכבות. הדברים דורשים ידע ומומחיות ולא יכולים להיות מטופלים על ידי דיירים שאינם מיומנים בכך.
ההצעה להחיל רגולציה על תחום חברות ניהול מבורכת בעיניי. מדובר בתחום פרוץ עם סף כניסה נמוך במיוחד, וזאת למרות האחריות הגדולה והסכנות המשמעותיות הכרוכות בו. כל ' קבלן טנדר' יכול להקים בן לילה חברת ניהול אחזקה גם אם אין לו שום ניסיון מקצועי, מוניטין או יכולת כספית מוכחת".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה