רכשו דו משפחתי וגילו שחצרם קטנה ב-100 מ"ר מזו של השכנים. כך הכריע בית המשפט

כעיקרון, שימוש בשטח המשותף של בית משותף אמור להיות בהסכמת כלל הדיירים ולא ניתן לעשות בו שימוש פרטי. יחד עם זאת, אם הדיירים בבית המשותף "מסתדרים" בינם לבין עצמם ונהוגה ביניהם הסכמה הדדית (בהתנהגות או בשתיקה) באשר לחזקה ולשימוש בשטח המשותף - אזי על הצדדים (ועל הבאים בנעליהם) לקחת בחשבון כי הסתמכות ארוכת שנים זו עלולה לערער את זכויות הקניין של אחד מהדיירים. וזאת, חרף זכויותיו הקנייניות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין.

במאמר זה נסקור את פסק-דינו של ביהמ״ש השלום בסוגיית שימוש ייחודי בשטח המשותף של בית משותף , תוך גריעה מחלקו של השכן במקרקעין המשותפים, וזאת על בסיס הסכמה היסטורית של הבעלים הקודמים של הדירה הנגרעת.

נסיבות המקרה:

ענייננו בבית משותף המורכב משני בתים צמודי קרקע בעלי קיר משותף, כאשר לכל בית חצי מהרכוש המשותף. הבתים חולקים חצר אחת, ובמשך השנים חולקה החצר באופן שכל שכן עושה בחלקו שימוש בלעדי. ב-2018 רכשו התובעים את ביתם מבעליהם הקודמים. מנסח הרישום מלשכת המקרקעין עלה כי גודל החלקה עליה בנויים שני הבתים הוא 833 מ"ר.

לטענת הרוכשים, השטח בו מחזיקים שכניהם, הנתבעים, הוא 468 מ"ר, ואילו הם הרוכשים מחזיקים בשטח קטן יותר של 365 מ"ר בלבד. לאור הפער של 103 מ"ר לטובת שטח השכנים, עתרו הרוכשים לסעד הצהרתי, לפיו הם זכאים לקבל מחצית משטח זה, קרי 51.5 מ"ר אשר לשיטתם מחזיקים השכנים ביתר, בניגוד לחלוקת הזכויות בנסח הרישום. 

לטענת הרוכשים, בעת הרכישה הם לא ידעו כי החצר אינה תואמת את רישום הזכויות, ולא ניתן לייחס להם הסכמה לגריעת השטח מזכויותיהם הקנייניות. ולפיכך, גם אם בעבר קיבלו השכנים היתר (מהבעלים הקודמים) לעשות שימוש בשטח המשותף, יש לראות בתביעה כהודעה על הפסקת ההיתר שניתן.

מנגד, טוענים השכנים, כי אכן החלוקה הקיימת בשטח שונה, אולם היא מבוססת על הסכמה מול הבעלים הקודמים שממנה קנו הרוכשים את ביתם. לטענתם, הרוכשים באים בנעליהם של הבעלים הקודמים אשר הסכימו על חלוקת השימוש ברכוש המשותף, והשימוש הייחודי של בעלי הזכויות, כל אחד בחצרו, נמשך ללא התנגדות במשך למעלה מחמישים שנה. עוד נטען כי הרוכשים קנו את ביתם בידיעה שאין להם זכות שימוש ייחודי בשום שטח שבו יש לשכנים זכות שימוש ייחודי. ונוכח ההסכמה ההיסטורית בדבר חלוקת השימוש ברכוש המשותף, מנועים הרוכשים מלכפור בהסכמה זו.

החלטה:

נקבע כי דין התביעה להידחות. 

בית המשפט קבע כי בבית המשותף שוררת חלוקה של המגרשים מעל לחמישים שנה, במהלכן כל בעל בית בתת חלקה אחת עשה שימוש בלעדי בחצר הבית הסמוכה לביתו, לפי חלוקה הקיימת מאז בניית הבתים. מדובר בהסכמה לשימוש ייחודי בחצר, אף על פי שלפי נסח הרישום לכל בעל בית מחצית מהזכויות ברכוש המשותף.

השאלה המשפטית שנדונה היא - האם הרוכשים כפופים להסכמה זו, או שמא רשאים הם להתעלם ממנה, ולבסס דרישתם על המרשם בלבד, שבו לכל בית מחצית מהרכוש המשותף?

בית המשפט קבע כי במשך השנים הרחיבו השכנים  את ביתם על בסיס אותה הסכמה, ולמעשה גם הרוכשים בנו בית חדש על בסיס אותה הסכמה. על כן ניתן ללמוד על הסכמה שבהתנהגות או בשתיקה לשימוש ייחודי של כל שותף בחלק הצמוד לדירתו

בית המשפט קבע כי אכן יש בסיס לטענת הרוכשים כי לזכות הקניין מעמד גבוה, ולא בנקל יפגעו בזכות זו. אולם, בחינת מכלול נסיבות העניין מלמדת, כי מדובר במקרה שבו ראוי להעדיף את זכות השכנים לשימוש הייחודי בשטח שבו עושים הם שימוש מרכישת ביתם בשנת 1971, על פני זכות הקניין של הרוכשים המשתרעת לכאורה על מחצית הזכויות ברכוש המשותף.

במשך השנים הרחיבו השכנים  את ביתם על בסיס אותה הסכמה, ולמעשה גם הרוכשים בנו בית חדש על בסיס אותה הסכמה. על כן ניתן ללמוד על הסכמה שבהתנהגות או בשתיקה לשימוש ייחודי של כל שותף בחלק הצמוד לדירתו, בהתאם לחלוקה בעין אשר קיימת מאז הקמת המבנים בבית המשותף. מעבר לכך, לא הוצגו מטעם הרוכשים ראיות הסותרות את טענת השכנים, באשר לחלוקת השימוש הקיימת. באשר ל"ידיעת" הרוכשים, נקבע כי אין לקבל את הטענה, לפיה בעת הרכישה לא ראו הרוכשים את חלוקת המגרשים, ורכשו דירה "על הנייר", תוך הסתמכות רק על המרשם.

בעניין הפער בגודל החצרות, נקבע כי טענת הרוכשים לפיה השכנים מחזיקים בשטח גדול משלהם לא הוכחה, וזאת חרף עדותם של השכנים כי הם מסכימים שהם מחזיקים בשטח גדול יותר. לרוכשים ניתנו מספר הזדמנויות להוכיח טענה זו, אולם בפועל כל מה שצורף לתביעתם הוא רק העתק חלקי של תשריט מדידה. המדובר בתשריט שלא ברור כלל מי ערך אותו, ולא מופיעים בתשריט שצורף תוצאות המדידה והשטחים המוחזקים על ידי כל אחד מהצדדים. ודי בחסר ראייתי זה כדי לדחות את התביעה.

(ת"א 61922-03-21 דאבוש נ' פריד). 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי בסיועו של יוסף מינץ.