השוכר תיקן ליקויים במאות אלפי ש"ח. כשקיזז זאת מהשכ"ד - בעלת הבית תבעה לפנותו

חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 עוסק בהסדרתם של הסכמי שכירות ושאילה בישראל. בדברי ההסבר לחוק, המחוקק מפרט כי "סימונן של עסקאות אלה הוא זמניותן: שלא כמו במכר, הזכויות מוקנות לא לצמיתות, והקשר בין הצדדים נמשך גם לאחר כריתת החוזה. מכאן הצורך בהוראות שענייניהן תיקון המושכר, השימוש בו ללא הפרעה, אופן השימוש, מועד תשלום דמי השכירות, מועד סיום השכירות...". הוראות החוק עוסקות גם בחובת תיקון המושכר, חובת תום הלב בקיום חוזה שכירות ובקיזוז תשלומים עקב השכירות.

ברשימה זו נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, כערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום, לפיו נדחתה תביעה לפינוי מושכר שהגישה המשכירה כנגד השוכר ששכר את הנכס.

נסיבות המקרה

צדדים התקשרו ביניהם בהסכם שכירות, לפיו המשכירה תשכיר לשוכר שטח למטרת אחסנה, פריקה וטעינה, לתקופה של 4 שנים, עם אופציה להארכה ל-4 שנות שכירות נוספות.

במועד המסירה של המושכר, הנכס טרם פונה על ידי השוכר הקודם. לפיכך, הצדדים חתמו על נספח להסכם השכירות, לפיו מועד המסירה נדחה בשלושה חודשים. כן נקבע כי ככל שהמשכירה לא תמסור את הנכס במועד זה, היא תישא בכל הנזקים שנגרמו וייגרמו לשוכר בשל כך.

במועד המסירה הנדחה, השוכר הודיע למשכירה, כי הוא מסרב לקבל את החזקה במושכר עד לפינוי כל הציוד של השוכר הקודם מהנכס, ועד לתיקון הליקויים הקונסטרוקטיביים שהתגלו בנכס. מאחר שהמשכירה לא תיקנה את הליקויים, השוכר פעל על חשבונו וביצע את כל התיקונים. השוכר קיזז את העלות של התיקון בסך של 435 אלפי שקלים מתשלום דמי השכירות, כך שהחל לשלם את דמי השכירות כשישה חודשים לאחר מועד המסירה הנדחה.

כחודש לאחר מועד המסירה הנדחה, המשכירה הודיעה לשוכר על ביטול הסכם השכירות, בטענה כי לא שולמו דמי השכירות כסדרם. בתגובה, השוכר הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו הודעת הביטול של הסכם השכירות אינה בתוקף. באותו הליך, המשכירה הגישה תביעה שכנגד לפינוי המושכר. 

כשבוע לאחר הגשת תביעה זו, המשכירה הגישה תביעת פינוי נוספת, הנסמכת על ארבע עילות כנגד השוכר: אי תשלום דמי שכירות עד למועד הגשת התביעה; ביצוע בנייה בלתי חוקית ללא היתר וללא אישורה של המשכירה, שכן השוכר העמיד במושכר מבנה יביל המשמש כמשרד; השוכר הפר את הוראת ההסכם הקובעת כי עליו להשתמש בשני השערים המובילים למושכר – האחד לכניסה והשני ליציאה; וכן שלא נמסרו העתקי פוליסת ביטוח ובטחונות שנדרשו על פי הסכם השכירות.

בית משפט השלום דחה את תביעת הפינוי, וקבע כי המשכירה היא שיצרה את מצבי החיכוך בין הצדדים – באי מסירת המושכר במועד, וכן בכך שהיה צורך לבצע תיקונים טרם מסירתו. נקבע כי המשכירה לא נהגה בדרך מקובלת ובתום לב. על כך נסב ערעור זה.

במסגרת הערעור טענה המשכירה כי הוכחו ההפרות של הסכם השכירות, ועל כן היה על בית משפט השלום להורות על פינוי השוכר. מנגד, השוכר השיב, כי משכשלה המשכירה להעמיד מושכר תקין במועד, חיוב בסיסי של כל משכיר, היא מנועה מלעמוד באופן דקדקני על קיומם של חיובים בעלי אופי משני. בנוסף, השוכר טען כי המשכירה סירבה לשאת בתשלום תיקון המושכר, ולא הותירה לו ברירה אלא לטפל בכך בעצמו. זאת תוך ביצוע ניכוי מהמחיר החוזי, בהתאם לפטור מחובת התשלום לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה. סעיף זה מעניק פטור מחובת תשלום דמי שכירות בהתייחס לזמן שבו נמנע מהשוכר להשתמש במושכר בהתאם למטרת השכירות, מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. עוד טען השוכר, כי הביטחונות נדרשו רק בדיעבד, וכי לא היה ניתן לבטח את הנכס ולקבל פוליסת ביטוח, בטרם תיקון הליקויים שבנכס. עוד נטען, כי המבנה היביל שהוצב במושכר לא טעון היתר, וכן כי היה ידוע למשכירה, כי אין יכולת להשתמש באחד מהשערים למושכר. 

הכרעת בית המשפט המחוזי 

בית המשפט פתח בכך שבתחילת היחסים שבין הצדדים, המשכירה לא עמדה בחיובה המקורי להעמיד את המושכר במועד המוסכם. השוכר גילה אורך רוח וגמישות, והסכים לדחיית מועד קבלת החזקה לתקופה של למעלה מחודשיים. גם לאחר מכן, המשכירה העמידה מושכר הלוקה בכשל, המצריך תיקון מאסיבי. 

ביחס לטענה בדבר אי תשלום דמי השכירות – נקבע כממצא עובדתי, כי ניתן היה לעשות שימוש במושכר במלואו למטרה שלשמה הוא הושכר רק כחודשיים לאחר מועד המסירה הנדחה. על כן, השוכר היה פטור מתשלום דמי שכירות עבור חודשים אלה, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה המתיר לשוכר "להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה". יתר על כן, השוכר היה ב'יתרת זכות' כלפי המשכירה בסכום עלות התיקון. סעיף 6.7 להסכם השכירות אכן אוסר על קיזוז "בגין ליקויים שיתגלו במושכר ככל ויתגלו במהלך תקופת השכירות". במהלך תקופת השכירות, בדרך כלל קיימת עמימות בשאלת הגורם לליקוי ומועד גיבושו. אך הדבר שונה כאשר הליקוי מתגלה קודם לתחילת השכירות, וברור כי השוכר אינו אחראי לאותו ליקוי.

בית המשפט אף מבהיר, כי עמדת המשכירה נוגדת את הוראת סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב". המשכירה לא העמידה את המושכר במועד, סיפקה מושכר שלא ניתן לשימוש בשל ליקוי קונסטרוקטיבי שעלות תיקונו מאות אלפי שקלים ולא תיקנה את הליקוי – ולכן המשכירה לא תישמע בטענה, שיש לפנות את השוכר מחמת הפרת תנאי איסור הקיזוז.

ביחס לטענת המשכירה ביחס ל-אי הפקדת הביטחונות על ידי השוכר, בית המשפט מציין, כי דרישתה הראשונה של המשכירה בהקשר זה הועלתה רק עת הסכסוך כבר היה בעיצומו. המשכירה יצרה אצל השוכר הסתמכות, ודרישתה המאוחרת מלאכותית, ומחייבת את המסקנה כי עסקינן בשימוש שלא בתום לב, בזכות הנובעת מחוזה. 

אשר לפוליסת הביטוח של המושכר שנמסרה למשכירה רק מספר חודשים לאחר מועד המסירה – בית המשפט פוסק, כי עקב מצבו של הנכס, והיותו טעון תיקון של ליקוי קונסטרוקטיבי - לא היה ניתן להנפיק ביטוח קודם לכן. עמידת המשכירה על ביטוח של נכס פגום עולה לכדי חוסר תום לב. 

באשר למבנה היביל שמשמש את השוכר כמשרד, בית המשפט מציין, כי הגשת תביעה לפינוי המושכר מחמת היעדר רישוי, כשאין טענה לסיכון או לפגיעה כלשהי – היא נטולת תום לב. 

בית המשפט סיכם וחתם - "כשם שלא היה מקום להגשת תביעת הפינוי, כך גם לא היה מקום להגשת הערעור". בית המשפט דחה את הערעור, וחייב בהוצאות המבטאות את מורת רוחו מהתנהלות המשכירה.

ע"א 3808-05-22 חדשנית נכסים והשקעות בע"מ נ' תורג'מן שרותי הובלה ולוגיסטיקה (פורסם בנבו).

הכותבת היא עורכת דין במשרד גינדי כספי ושות, המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה