חלון ההזדמנויות צר – הזמן לקנות דירה הוא עכשיו!

אחרי יותר מעשור של עליות מחירים בלתי-פוסקות, שהושפעו בעיקר מסביבת הריבית האפסית, שנת 2023 הביאה עמה תפנית חדה בעלילה: לפתע אנו עדים לירידת מחירים בשוק ובצדה האטה חדה בהיקף העסקאות. חוסר היציבות הפוליטית והחברתית, בתוספת המלחמה בדרום ובצפון, הרחיקו את הישראלים משוק הנדל"ן המקומי, לפחות עד יעבור זעם.

ואולם, התעמקות במספר מאפיינים כלכליים ותחזיות גיאופוליטיות מביאה למסקנה שאולי תפתיע רבים: העת הטובה ביותר לקנות דירה היא דווקא עכשיו. הסיבה לכך היא העלייה הצפויה בביקוש למגורים, אשר בהכרח תלחץ את המחירים כלפי מעלה. נהירת הישראלים בחזרה לשוק הנדל"ן תיגרם בשל כמה גורמים מקבילים הצפויים לקרות כאן בקרוב, ואשר נעמוד עליהם במאמר זה.

ראשית, הסביבה המאקרו-כלכלית צפויה להשתנות. כמעט כל המומחים סבורים שהריבית תשנה כיוון ותתחיל לרדת כבר בשנה הקרובה. לאור עצירת האינפלציה בארה"ב והסימנים שמפזר הבנק המרכזי שם, סביר כי הדבר יקרה כבר בהחלטת הריבית הקרובה בינואר, ואם לא – לכל המאוחר במחצית הראשונה של 2024. אצלנו בישראל, מצבו הקשה של המשק יתרום גם הוא לרצון להוריד את הריבית על מנת לעודד צמיחה ופעילות עסקית שתגביר את גביית המסים. כזכור, הריבית הגיעה לרמתה הנוכחית עוד הרבה לפני ה-7 באוקטובר, מה שאומר שבשוק המקומי הצטבר ביקוש כבוש רב, שרק מחכה לרגע שבו יוכל להתפרץ.

גורם נוסף שישפיע על השוק הוא התגברות הביקושים, בעיקר לדירות במרכז הארץ. בעקבות המלחמה ותחושת היעדר הביטחון ביישובי הספר, יותר ויותר ישראלים מיישובי עוטף עזה וגבול הצפון אשר העתיקו את מגוריהם למרכז "התרגלו" לחיים באזור זה, על כל הקשיים הכרוכים בכך. מדובר למעשה בסוג של "הרגל צרכני", שבעטיו רבים מאותם תושבים חדשים יבקשו להעתיק את מקומם לצמיתות (או לכל הפחות לתקופה ארוכה) לגוש דן והשרון, שם הם יפגשו מן הסתם היצע דירות מוגבל.

אירוע כבד משקל נוסף הצפוי להתרגש על שוק הנדל"ן הוא עלייה מסיבית של יהודים מארצות אירפה ומארה"ב, בשל האנטישמיות הגואה שם בימים אלה. לא מדובר בהשערה לא מבוססת, אלא במסקנה מתבקשת לאור העניין הגובר של יהודים מרחבי העולם בדירות בישראל, בין השאר בדירות יוקרה באזורי הביקוש. כשעשרות אלפי יהודים יגיעו לכאן מבריטניה, צרפת וארה"ב, כיסיהם העמוקים יתרמו גם הם לעליית המחירים בשוק.

תנאים שלא יחזרו

מלבד התגברות הביקוש למגורים ועליות המחירים שהיא צפויה להביא עמה, מאפייניו הנוכחיים של צד ההיצע מלמדים על קיומו של חלון הזדמנויות נדיר לרוכשי דירות כיום. הקבלנים מחזיקים כיום מלאי עצום של דירות לא מכורות, שעל פי חלק מההערכות מגיע לכ-100 אלף יחידות.

אותם קבלנים , המחויבים בהחזר הלוואות לגופי מימון ונאנקים תחת עול הריבית, מוכנים להתגמש במחירי המכירה, לא כל שכן בתנאי התשלום. פריסה נוחה של תשלומים –  לדוגמא, תשלום של  10%-15% במעמד החתימה והיתרה עם קבלת המפתח – מאפשרת רכישת נכסים ביתר קלות גם למי שאין ברשותו הון עצמי גדול. ויתור נוסף של הקבלנים על הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה, חוסך גם הוא הרבה כסף למי שרוכש כיום דירה, והופך את התהליך הרכישה לבטוח הרבה יותר, במיחוד כאשר התשלומים מגובים בערבות חוק מכר.

למשקיעים שבינינו, רכישת דירה כיום היא אף סוג של עסקה פיננסית. בהתבסס על ניסיון עבר, סביר כי במועד מסירת הדירה, שאמור להיות בין שנתיים לשלוש ממועד חתימת ההסכם, מחירי הדירה יעלו בעשרות אחוזים. מדובר אם כן ברווח צפוי של עשרות אחוזים על ההון העצמי שהושקע.

השינויים שהזכרתי בצד הביקוש, שלהערכתי עתידים להתרגש עלינו במלוא עוצמתם בתוך כחצי שנה מהיום, לצד מצב הקבלנים ורצונם להיפטר ממלאי הדירות שברשותם, מייצרים כיום הזדמנות קצרת מועד שספק אם תחזור לכל מי שרוצה לרכוש דירה ב"שוק של קונים" ובתנאים יוצאי דופן – בין אם למגורים ובין אם להשקעה.

שלל הפרמטרים שציינתי תלויים אמנם במידה רבה במצב הביטחוני ובהתפתחויות בחזיתות השונות. אך אם להתסמך על אירועי עבר, ובהנחה שהדי המלחמה ישככו בעתיד הקרוב, הרי שזה הזמן הטוב ביותר לרכוש דירה בישראל.

הכותב הוא שותף מייסד במשרד לרון-אבו עורכי דין, המלווה מיזמי נדל"ן בכל רחבי הארץ

לפרטים נוספים >>