על זה אין מחלוקת: אם יש בורר מלווה – הפרויקט יסתיים מהר יותר

פרויקטים של התחדשות עירונית הם עסק מורכב. הם נמשכים שנים רבות ומערבים שלל אינטרסים, ציפיות וקולות סותרים, ומושפעים מתשתית יחסים קודמת, לא בהכרח מיטבית, בין בעלי הנכסים. לא בכדי צצות לא אחת מחלוקות של ממש במהלך הדרך, המאיימות לעכב את הפרויקטים למשך שנים ארוכות ובמקרי קיצון אף להביא לגניזתם.

על הרקע הזה, בשנים האחרונות עולה קרנו של גורם מקצועי חדש יחסית בתחום ההתחדשות העירונית: בורר מלווה. מדובר באישיות בעלת רקע משפטי, בדרך כלל עורך דין או שופט בדימוס, המתמנה על פי ההסכם שבין הצדדים השונים – יזמים, דיירים, יועצים, קבלני משנה ועוד – ובכך מבטיחה כי הפרויקט יתקדם על פי לוחות הזמנים שנקבעו מראש.

שוחחנו עם ד"ר דפנה אבניאלי, בעברה שופטת בבית המשפט המחוזי בתל אביב, המשמשת כיום בוררת מלווה במיזמי התחדשות עירונית רבים, כחלק ממיזם של המוסד הישראלי לבוררות עסקית.

"מבחינתי בורר מלווה הוא מעין אפוטרופוס של הפרויקט כולו. היכרותו עם הפרויקט מאפשרת לו לראות  תמונה מלאה של מכלול ההיבטים הקשורים בפרויקט: מהאילוצים התכנוניים, דרך האינטרסים של הגורמים המעורבים ועד לטיב מערכות היחסים ביניהם. לכן הוא הגורם שלמעשה מאפשר לפרויקט לנוע קדימה".

לדבריה, סכסוכים שהבורר המלווה דן בהם לא חייבים להסתיים בפסק בוררות: "די בצו ביניים כדי 'להתגבר' על מחלוקת נקודתית ולהמשיך בפרויקט ללא עיכובים מיותרים. בנוסף, כשיש מחלוקת מקצועית, ברור שהדבר לא יובא בפני הבורר המלווה אלא יועבר לטיפולו של גורם מתאים לפי העניין – מפקח, מהנדס וכו'. המקום בו נכנס הבורר המלווה לתמונה הוא כשיש מחלוקת משפטית שאם לא תתקבל בעניינה הכרעה, הפרויקט לא יוכל להתקדם".

בדלתיים סגורות ובפרק זמן קצר

מעבר להאצת הפרויקטים, שיקול מכריע נוסף בהעדפתם של יזמים למנות בורר מלווה הוא החיסיון  הקיים בהליכי בוררות. ד"ר אבניאלי מספקת לכך דוגמא ממקרה שהגיע לטיפולה: "בעלי דירות בפרויקט פינוי-בינוי שליוויתי האמינו בכל לבם שאחד מחברי הנציגות קיבל מהיזם שוחד כספי והטבות נוספות הקשורות לדירת התמורה, על חשבונם. אף שבמקור לא הוסמכתי לעסוק בסכסוכים שבין הדיירים עצמם (באותו פרויקט, הבורר המלווה הוסמך לדון במחלוקות בין הדיירים ליזם בלבד, מ"ה),הצדדים הסכימו להרחיב את סמכותי ולקיים דיון מקדמי בפני.

בדיון אצלי חששות הדיירים התבררו כעורבא פרח. אם הם היו מגיעים עם זה לבית המשפט, הפרויקט שלהם היה מתעכב למשך חודשים ללא סיבה, והם היו מן הסתם נתבעים גם על הוצאת לשון הרע. מנגד, היזם נמנע מתיק 'עסיסי' ואולי מתוקשר שאף שלא היה לו בסיס, כלל טענות מאוד חמורות כלפיו".

לדברי ד"ר אבניאלי, לא פעם קורה שבורר אקראי שנבחר לצורך פתרון סוגיה ספציפית, הופך ברבות הימים לבורר מלווה הדן בכל המחלוקות בפרויקט. כך קרה לה במיזם שהיא מלווה כבר יותר מארבע שנים, שבמרכזו עסקת קומבינציה להקמת פרויקט מעורב שימושים.

"תחילה בעלי הקרקע והיזם לא הסכימו על התוכנית שתוגש לוועדה; אחר כך היה סכסוך לגבי מהות ההיתר והתנאים; בהמשך היתה מחלוקת מתי תתחיל הבנייה ואיך יוקצו הדירות בתום הפרויקט. אחרי שפנו אלי בפעם הראשונה, הם המשיכו לעשות את זה גם כשהתגלו המהמורות הבאות, ובכל פעם נתתי פסק ביניים שאיפשר לפרויקט להתקדם. בין השאר סייעתי לבעלים, בהסכמת היזם כמובן, לבחור שטחים מסחריים בפרויקט שהניחו את דעתו".

אבניאלי מציינת כי כאן בדיוק טמון היתרון הגדול שבמינוי בורר מלווה על פני פנייה לבורר אקראי לפתרונה של מחלוקת תורנית: "בכל המקרים האלה, העובדה שאני מכירה את התוכניות שהוגשו ואת ההיתר שניתן לבסוף, היכולת שלי לקרוא יחד עם הצדדים את התוכניות של הפרויקט; ובעיקר יחסי האמון שנוצרים עם הזמן בינם לביני – כל אלה הם כלים יקרים מפז. במקרה של הפרויקט מעורב השימושים, זה איפשר לי לעזור לבעלים של הקרקע וליזם, שעד אותו רגע היו אובדי עצות".

לעיתים הצדדים אינם מסכימים מראש על מינוי בורר מלווה, אך מבקשים מהבורר שימשיך לדון גם במקרים נוספים שיתגלו ביניהם מחלוקות. כך אירע במקרה של פרויקט תמ"א 38 קטן אך עתיר סכסוכים, אחת מבעלי הדירות ביקשה שתוקצה לה דירה בקומה גבוהה יותר. "היתה מחלוקת על הסכום שאותו תצטרך האישה לשלם בגין השדרוג הזה. הקבלן פנה למוסד לבוררות עסקית בטענה שסירובה של הדיירת לחתום על התוכניות מעכב את הגשת הבקשה להיתר. הצדדים הופנו אלי כבוררת ותוך שתי פגישות הושגה ביניהם פשרה בעזרתי".

זמן קצר לאחר אותו מקרה, הסכימו הצדדים כי ד"ר אבניאלי תדון בשני סכסוכים נוספים באותו פרויקט, בין היזם לשני דיירים אחרים. לדייר הראשון היא סייעה לקבל חנות במקום המחסן שהיה ברשותו בהסכמת היזם, ואילו במקרה של הדיירת הנוספת המחלוקת היתה עמוקה יותר, כך שלא היה מנוס ממתן פסק בוררות. "היתרון היה שכבר הכרתי את הפרויקט על בוריו הודות לשני הסכסוכים הקודמים", אומרת אבניאלי, "ולכן פסק הבוררות ניתן בתוך שלושה חודשים בלבד".

יש חשיבות להיותך שופטת בבחירה של הצדדים בך כבוררת מלווה?

"בהחלט. בהכרעה בסוגיות מורכבות הדורשות הכרעה מהירה, יש יתרון גדול למי שיש לו ניסיון בניהול דיונים אפקטיביים ובשמיעת טענות של צדדים מרובים באופן מקצועי ונייטרלי. זו יכולת שיש לשופטים יותר מאשר לעורכי דין, המתמחים בדרך כלל בייצוג צדדים ולא במתן החלטות, והצדדים להסכמי התחדשות עירונית מודעים לזה.

"בנוסף, עורכי דין המשמשים כבוררים מנהלים לרוב פרקטיקה פרטית במקביל. במהלך פרויקט שנמשך כמה שנים, יכולים להיווצר יחסי קרבה חדשים או תלות, ולו עקיפה, כתוצאה מהצטלבות דרכם של עורך הדין ואחד הצדדים. כשפונים לשופטים שאינם מייצגים צדדים ואינם מעורבים באופן אישי בניהול או ייעוץ לפרויקטים, הבעיה הזו נחסכת".

שכר הבורר – שאלה של הסכמה

כמו במקרה של תשלום לבעלי מקצוע אחרים בפרויקטים של התחדשות עירונית – עורכי דין, מהנדסים וכו' – גם בתשלום שכר הבורר המלווה נושא לרוב היזם, שהוא בעל הכיס העמוק מבין הצדדים. במקרים בהם ההסכם הוא בין יזם לקבלן, ולא בין יזם לדיירים, ייתכן כי שני הצדדים יחלקו בעלות שכר הבורר. מכל מקום, בשונה מעלויות הליווי המשפטי, הבורר מקבל את שכרו רק בגין טיפול במקרים המגיעים אל שולחנו, ולא באופן שוטף.

אם הפונקציה של בורר מלווה היא כה נחוצה ומשתלמת לכל הצדדים בפרויקט, מדוע היא עדיין לא רווחת בתחום ההתחדשות העירונית?

"צריך לומר שכיום רואים הרבה יותר בוררים מלווים בהתחדשות עירונית מאשר בעבר, אבל לא מדובר עדיין בסטנדרט מקובל. מינוי בורר מלווה מחייב הסכמה של שני הצדדים. לעתים קרובות יש צד שמעדיף 'למשוך' את הפרויקט ולעכב אותו, כדי ליצור מנופי לחץ על הצד השני, ולכן הוא מעדיף שלא תוגדר מראש כתובת לבירור סכסוכים.

"אבל מעבר לזה, לא תמיד הצדדים מודעים לאפשרות הזו ומבינים את היתרונות שבפנייה לבורר מלווה על פני בורר אקראי. אני תקווה שעם הזמן השחקנים המעורבים בתחום ההתחדשות העירונית ישכילו להבין את ההשפעה שיש לבורר מלווה על ניהולם הנכון והמיטבי של פרויקטים, ואת התרומה המשמעותית שלו להשגת מבוקשם של כל הצדדים".

לפרטים נוספים >>