"כבר היום ניתן לראות את היפוך היוצרות בחברות הנדל"ן"

איל טישל רואה בתחום ההתחדשות העירונית שליחות של ממש. כסמנכ"ל של אחת החברות הגדולות במשק, הוא חוזה כיצד התחדשות עירונית תהפוך בשנים הקרובות לעיקר העיסוק בחברות הנדל"ן בארץ, מתאר כיצד תפיסה שמגדירה את הדייר במרכז היא חיונית לפרויקטי התחדשות עירונית ולמה יש לו מזל שלא הקשיב לעורך דין אחד שאמר לו שהוא עושה טעות.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

השנה הייתה 2015, עבדתי כבר מספר שנים בתחום הנדל"ן כעורך דין ומנהל פיתוח עסקי ולתחום ההתחדשות העירונית הגעתי די במקרה. בפגישה אקראית עם חבר של אבא שלי שמעתי על חברה שלא הכרתי, שמחפשת מישהו שירכז את הקשר עם דיירים בארבעה פרויקטי התחדשות עירונית שהיא מקדמת. מבחינתי, מהרגע שהגעתי לחברה, המטרה הייתה להפוך את תהליך ההתחדשות למשהו סדור ומאורגן. שש שנים אחרי היו כבר עשרות פרויקטי התחדשות עם כ-20 אלף יחידות דיור בשלבים מתקדמים.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך.

בתחילת הדרך, באחד הפרויקטים שקידמתי, ניסיתי במשך יותר מחצי שנה לשכנע בעל חנות להסכים להיפגש איתי לשיחה. על אף שרוב הדיירים בבניין כבר חתמו על ההסכם, אותו בעל חנות היה חסר אמונה ולא הסכים אפילו להיפגש ולשמוע. התקשרתי אליו אחת לשבועיים במשך חודשים, הוא הבין שאני לא מתכוון לוותר והתרצה. בפגישה איתו הבנתי שלא מדובר בסרבן, אלא שהחשש מפגיעה בעסק שלו הוא מה שהניא אותו מחתימה. כל מה שהוא רצה הוא שאמצא לו נכס חלופי לתקופת הביניים ושיהיה קרוב מאוד למיקום הנוכחי של העסק.

מאותה הפגישה יצאתי למסע חיפושים של חצי שנה נוספת, במהלכה ראיתי עשרות נכסים. זו לא הייתה משימה פשוטה; במרכזי ערים קשה למצוא נכסים גדולים יחסית ורק אחרי מאמצים רבים הצלחתי למצוא פתרון משביע רצון. הפרויקט יצא לדרך, ואני למדתי שיעור חשוב בנוגע להתחדשות עירונית. תהליך ההתחדשות הוא מורכב עבור בעלי הזכויות ובייחוד עבור מי שהוא בעל ומנהל את העסק שלו מאותו מקום. רק הקשבה והבנה עמוקה של הצרכים והחששות של הדיירים ומציאת פתרונות יצירתיים יכולה לקדם את תהליכי ההתחדשות.

ספר על טעות שלמדת ממנה

בשנת 2017, לקראת ביצוע של פרויקט גדול מאוד שכלל פינוי של יותר מ-200 דיירים, הבנתי שנדרש מנהל פרויקט שיתעסק אך ורק באותו הפרויקט, יבצע אינטגרציה ויספק מענה מיידי לכל הצרכים של הדיירים. אני זוכר שסיפרתי על כך לגורם מרכזי באותו פרויקט שאמר לי נחרצות – "זו טעות, ככה יהיו הרבה יותר תלונות, בקשות ודרישות". אני התעקשתי, למזלי. הצלחנו לפנות באותו פרויקט את כל הדיירים בשתי פעימות בלבד ובתוך שלושה חודשים.

במקרה הזה, למדתי מ"כמעט טעות". היום באזורים, לכל פרויקט יש מנהל פרויקט ייעודי ואנחנו פועלים בשיטה מאוד סדורה שמוכיחה את עצמה בכל פעם מחדש.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן

אני לא בטוח שיודעים עליי כמה שאני מחובר לתחום ההתחדשות העירונית ורואה בו שליחות של ממש. על אף שתהליכי התחדשות עירונית מתקיימים כבר 20 שנה, יש עוד הרבה לאן לשאוף ולהפוך את התחום למקצועי הרבה יותר. אני משקיע הרבה אנרגיה בלהפוך אותו לכזה; אני מתנדב וחונך סטודנטים במקצועות שונים הקשורים בתחום ההתחדשות ומקיים הרצאות בנושא. חשוב לי, בכל דרך אפשרית, לתרום לקידום התחום בישראל.

מה המסר שלך ליזמים הרוצים להיכנס לתחום ההתחדשות?

יזמים מתחילים? תתחילו בקטן ותלמדו "דרך הרגליים". בניגוד למה שנהוג לחשוב, יש הבדל גדול מאוד בין שלב החתימה עם הדיירים על הסכם פינוי-בינוי לבין הוצאת הפרויקט לפועל. חלק בלתי נפרד מהיזמות בתחום ההתחדשות העירונית הוא להבין את המורכבויות שקשורות בשלב המימוש של הפרויקט ולא רק בשלבי התכנון שלו. לכן אני ממליץ בחום להתחיל בפרויקטים קטנים, ללמוד תוך כדי תנועה ורק אז להתקדם לפרויקטים גדולים יותר או לייזום מספר פרויקטים במקביל.

לאן לדעתך צועד תחום הפינוי-בינוי בעתיד הקרוב?

כבר היום ניתן להתחיל לראות את היפוך היוצרות בחברות הנדל"ן. אם בעבר העיסוק המרכזי היה בעסקאות קומבינציה ורכישת קרקעות לבנייה, אנחנו רואים שחברות הנדל"ן מצויות כבר היום בעיצומו של הליך שינוי, במסגרתו הן עוברות גידול משמעותי בתמהיל הפרויקטים לכיוון פרויקטי התחדשות עירונית , ובשנים הקרובות התחדשות עירונית תהווה בין 50% ל-85% מהפעילות של מרבית חברות הנדל"ן. הלכה למעשה, חברות הנדל"ן נמצאות בתהליך שינוי והן עוברות להתמקד בהתחדשות עירונית. יש לזה משמעויות מקצועיות ופרוצדורליות רבות, ובהקשר הזה, נראה הרבה יותר פרויקטים של התחדשות בכל רחבי הארץ. אני שמח מאוד להיות חלק מאזורים, שעל אף שהיא מובילה את התחום עם קרוב ל-100 פרויקטי התחדשות עירונית בשלבים שונים, עדיין היקף פעילות ההתחדשות העירונית לא חצה את רף ה-50%, בזכות תמהיל גדול, נכון ומגוון של פרויקטי נדל"ן בסגמנטים נוספים.