העסקה לא הושלמה, אך הרוכשים ישלמו למתווך עשרות אלפי שקלים: "לא פעלו בתום לב"

בית משפט השלום ברחובות קיבל החודש תביעה שהגיש המתווך יניב שטרן, נגד רוכשי מצוד קרקע ברחוב רחבעם זאבי בנס ציונה. התביעה הוגשה לאחר שהעסקה עלתה על שרטון, מספר חודשים לאחר שנחתמה. זאת, לטענת הרוכשים בשל הטעיה מצד המוכרים. הרוכשים טענו שבנסיבות אלו אין מקום לתשלום דמי תיווך למתווך, שהיה אמור לעדכנם בפרטים אלו.

הסוגיות שעלו בין היתר בתביעה, הן האם המתווך זכאי לדמי תיווך חרף היעדר השלמת העסקה, לטענת הנתבעים בשל מסירת נתונים שאינם מדויקים, ואחריות המתווך לכך שהנתונים שנמסרו על ידי המוכרים אינם מדויקים.

אל הנכס - בית בן חמישה חדרים בשטח 250 מ"ר ומחסן צמוד על מגרש של 4.5 דונם  - הגיעו הרוכשים דרך מודעה שפרסם המתווך. באוגוסט 2019 סיכמו הצדדים כי הרוכשים ישלמו למתווך 2% דמי תיווך. חודש לאחר מכן נכרת הסכם בין המוכרים לבין הנתבעים שבמסגרתו רכשו האחרונים את הזכויות בנכס תמורת 3.1 מיליון שקל. שנה וחודשיים לאחר מכן ולאחר שהרוכשים כבר שילמו שני תשלומים בסך כולל של 260 אלף שקל, גילו הרוכשים הפרות בנייה בנכס, המהוות הפרת הסכם, והודיעו על כך למוכרים.

המקרה הגיע לבית המשפט המחוזי והשופטת חנה קיצ'יס קבעה בנובמבר 2021 כי הוכח שהמוכרים הציגו מצג שגוי באשר למצבו התכנוני של הנכס, כאשר הצהרותיהם בדבר השטח, ובכלל זה הצהרות כי אין כל חריגות בניה בנכס - אינן תואמות את המציאות בשטח. 

הרוכשים טענו שהעסקה לא הושלמה בסופו של דבר, בין היתר, בגלל המתווך שפעל בהיעדר תום לב, ולכן הוא אינו זכאי לדמי תיווך. המתווך מנגד טען כי העסקה הושלמה והוא אינו צד למחלוקת בין הצדדים. המתווך תבע כ-72,540 שקל דמי תיווך בתוספת מע"מ ו-8,000 שקל על עוגמת נפש

עם זאת, השופטת גם קבעה כי הרוכשים לא יכולים גם לעמוד על קיום ההסכם וגם להימנע מלשלם את אותו סכום הנדרש להם לצורך תיקון חריגות הבנייה, תוך שהם חותרים תחת יסודות ההסכם ומכשילים את קיומו. בנסיבות אלו לא הייתה להם הזכות לעכב את התשלומים בגין הסכם המכר. בסופו של דבר, כיוון שלא שולמו היתרות קבעה השופטת שההסכם בטל. פנייה לעליון בנושא נדחתה.

בעקבות השתלשלות העניינים, סרבו הרוכשים לשלם את דמי התיווך, ונתבעו. המתווך טען כי העסקה הושלמה והוא אינו צד למחלוקת בין הצדדים, ותבע את דמי התיווך המגיעים לו העומדים על כ-72,540 שקל דמי תיווך בתוספת מע"מ ו-8,000 שקל על עוגמת נפש. הרוכשים טענו מנגד שהעסקה לא הושלמה בסופו של דבר, בין היתר, בגלל המתווך שפעל בהיעדר תום לב, ולכן הוא אינו זכאי לדמי תיווך.

השופט: "הנתבעים לא פעלו בתום לב" 

שופט בית משפט השלום ברחובות ישראל פת קבע כי הנתבעים לא הוכיחו שהמתווך פעל בהיעדר תום לב. "התנהלות זו מצטרפת לעובדה שהנתבעים לא המציאו אף לא ראיה אחת לטענותיהם בזמן אמת כלפי התובע, לא ביחס לשטח הנכס, לא ביחס לשטח המבונה, ולא ביחס לחריגות הבנייה.

"אדגיש שוב: הטענה הראשונה של הנתבעים כלפי המוכרים עלתה בחלוף למעלה משנה ממועד כריתת ההסכם, כאשר לצדה לא עלתה באותה עת אף לא טענה בכתב כלפי התובע. ברי כי היעדר התשלום של דמי התיווך לתובע במועד כריתת הסכם המכר, תוך ציפייה שזה ימתין עד להשלמת התשלום האחרון והעברת הזכויות בנכס, איננה התנהלות תמת לב של הנתבעים".

לגבי הטענה שהמתווך ידע על חריגות הבנייה ציין השופט: "המתווך ציין כי הרוכשים היו מודעים היטב לחריגות הבנייה, אולם לשיטתם, הובטח להם כי אלו הוסדרו וגם הם הסתמכו בכך על הצהרות המוכרים ולא על הצהרות המתווך, והיה על הרוכשים לברר כל זאת לפני ההסכם"

לגבי טענה שהמתווך פעל לטובת המוכרים, קבע השופט כי "אין כל ספק כי התובע הוא הגורם היעיל בתיווך העסקה. בהקשר זה אף נטען ע"י הנתבעים כי התובע  הוכיח כי פעל לטובת הנתבעים, כאשר העסקה נכרתה בסופו של דבר בסכום הנמוך משמעותית מהסכום שפורסם מלכתחילה, וזאת, לצד הפחתת דמי השכירות בגין הנכס באופן משמעותי מדמי השכירות הריאליים"

לגבי הטענה שהמתווך ידע על חריגות הבנייה ציין השופט: "התובע קיבל את המידע שהעביר לנתבעים מאת המוכרים, ולא מצאתי כי זה נדרש לייצר מידע חדש שלא נמסר לו על ידי המוכרים. עוד ציין כי הרוכשים היו מודעים היטב לחריגות הבנייה, אולם לשיטתם, הובטח להם כי אלו הוסדרו וגם הם הסתמכו בכך על הצהרות המוכרים ולא על הצהרות המתווך, והיה על הרוכשים לברר כל זאת לפני ההסכם".

עוד קבע השופט שההלכה החלה על המוכרים - וייזהר המוכר -  המטילה אחריות יתרה על המוכר במסירת מידע על פרטי הנכס - אינה חלה על מתווך.

בסופו של דבר קבע השופט שעל הרוכשים לשלם למתווך 72,500 שקל דמי תיווך, עם ריבית והצמדה; על עוגמת נפש 4,000 שקל, הוצאות משפט ושכר טרחה בסך 12,500 שקל וכן אגרות משפט. את התובע ייצג עו"ד מיכה אהרוני, את הנתבעים ייצג עו"ד גלעד משאט.