חשיבותם של מנגנוני יישוב הסכסוכים בתקופה של אי ודאות

יתרונות מנגנוני יישוב סכסוכים בתחום ההתחדשות העירונית

כידוע, ישנם מאפיינים רבים לפרויקט ההתחדשות העירונית הממוצע, אשר עלולים לעכב את קידומו במהירות. ראשית, התחדשות עירונית היא עסקה עם ריבוי בעלים. שיתוף הפעולה ומילוי ההתחייבויות על ידי כל אחד ואחת מהבעלים הכרחיים על מנת שניתן יהיה להוציא את העסקה אל הפועל, על אף שלעיתים רבות אין זהות אינטרסים בין יחידי הקבוצה. ועדיין, יש שנוטים לקטלג את בעלי הדירות לקבוצות בעלי אינטרסים, צרכים ומטרות שונים. כך למשל ניתן למנות בקרב אלה את קבוצת הבעלים המתגוררים, קבוצת המשכירים ובעלי הדירות להשקעה, שחלקם ישובו להתגורר בדירה החדשה וחלקם ימשיכו לנהוג בנכס החדש כאפיק השקעה פיננסי גרידא. קבוצת הקשישים, קבוצת האדישים, החששנים וכו'. גם בתוך כל אחת מהקבוצות שנזכרו לעיל אין בהכרח זהות אינטרסים אחידה ורצונות זהים.

שנית, העובדה שביצוע הוראות ההסכמים אורך שנים רבות, כך שחולף פרק זמן רב ממועד חתימת ההסכם עד למועד פינוי הבעלים, ובוודאי עד למועד סיום הבנייה ואכלוס הפרויקט החדש. כפועל יוצא מכך ההסכמים מתבצעים תחת מציאות משתנה.

שלישית, ההתקשרויות בהסכמים מתבצעות תחת אי ודאות לכל הצדדים המעורבים, וישנו צורך לקדם הליכי תכנון, רישוי, מימון וביצוע בתנאי שוק משתנים ובלתי צפויים.

לצד אלה נכון להדגיש כי ההתקשרות בהסכם וכן העסקה עצמה דורשים התייחסויות למספר תחומים שכל אחד מהם הכרחי על מנת שניתן יהיה להוציא את העסקה לפועל: המשפט הקנייני והתכנוני, הכלכלה, השמאות, המימון וכמובן העולם החברתי. כל אלה מביאים למסקנה כי מדובר באחת מהעסקאות הנדל"ניות המורכבות ביותר.

ככלל, עולם ההתחדשות העירונית עדיין מצוי בהתהוות, בהתפתחות, בלמידה ובפיתוח דוקטרינות המתבססות בעיקר על ניסיון מצטבר, שלא נאמר על ניסוי וטעיה, ונראה כי יחלפו עוד שנים רבות עד שיתגבשו כל העקרונות האופטימאליים הנדרשים. עדות אחת לכך היא הכללתם של תיקוני חקיקה רבים בכל חוקי ההסדרים בשנים האחרונות, לצד מיעוטן של פסיקות בנושא זה בערכאות גבוהות.

בהינתן המאפיינים הנ"ל, הרי שהתעוררותן של מחלוקות והצורך להתאים את הוראות ההסכם למציאות המשתנה הינם בלתי נמנעים. פניות לערכאות משפטיות בכל אחד מהמקרים עלולות להביא לא אחת לעיכובים משמעותיים ואף לסיכולם של פרויקטים. על רקע הדברים הללו, ובהעדר טריבונל ייעודי הכולל שופטים עתירי ניסיון בתחום זה, קיימת חשיבות רבה במיוחד להכללתם של מנגנונים ליישוב סכוכים במסגרת הוראות ההסכמים. בשל היותו של תחום ההתחדשות "צעיר" באופן יחסי ולאור הנדבך המרכזי של הניסיון המצטבר עליו הוא מושתת, הרי נדרש שמנגנונים אלו יכללו אנשי מקצוע שצברו ניסון רב בתחום ושהיו שותפים לאיתור ולגיבוש פתרונות בנסיבות משתנות, בעלי יכולת חשיבה מולטי דיסציפלינארית, יצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסה ובעיקר מי שיש ביכולתם לרכוש את אמונם של הצדדים כגורם המקצועי והמתאים ביותר בנסיבות העניין לדון במחלוקות.

יתרונות ספציפיים בתקופה זו

לאמור לעיל חשיבות רבה בימי שגרה, לא כל שכן בתקופות מורכבות ובזמנים המאופיינים באי ודאות ביתר שאת, כפי שאנו חווים בחודשים האחרונים. מצב זה מעורר, בין היתר, שאלות באשר למשמעותן והשלכותיהן של דחיות בהתחייבויות הצדדים על פי ההסכם, הן כקבוצה והן כפרט. כמו כן, לדחיות ואורכות בקיום מועדים לקיום התנאים המתלים, לקשיים ביישום מנגנוני שיתוף בעלי הדירות שנקבעו בהסכם ולסטיות בהוראות ההסכם וכל זאת בנסיבות בהן הצדדים לא צפו את אלו בעת ניסוח ההסכם, במהלך המשא ומתן ובמועד חתימת ההסכם. כפועל יוצא מכך קיים צורך לערוך התאמות בהוראות ההסכם על מנת להתאימן למצב הנוכחי. מנגנוני יישוב הסכסוכים הינם אחד מהכלים המרכזיים אשר יכולים בדרך של הידברות, זיהוי אינטרסים ובאמצעות שאר המיומנויות המאפיינים אותם, לתרום רבות למימוש צורך זה.

* עו"ד ישי איציקוביץ הינו שותף ומנהלת מחלקת עסקאות הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד עורכי הדין אגמון עם טולצ'ינסקי וכן מכהן כיו"ר משותף של המרכז ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית, במוסד הישראלי לבוררות עסקית.

לפרטים נוספים >>