הנהלת מלון דירות מפואר סרבה לתקן נזקי רטיבות, וטענה כי זו אחריות הדיירים. כך הכריע ביהמ"ש

ככלל, החובה לתקן ליקוי ברכוש המשותף או בדירה, העלול לגרום נזק לדירה אחרת, מוטלת ללא התחשבות בשאלה מי אשם במקור הליקוי. שכן לבעל הדירה אחריות מוחלטת לכך שליקויים בדירתו לא יגרמו נזק לדירות שכנות, וימנעו מבעליהן שימוש סביר בדירה.

במאמר זה, נסקור את החלטת המפקח על רישום מקרקעין שנדרש לשאלה - מי נושא באחריות לתיקון ליקויים שנמצאו ביחידת דיור במלון דירות מפואר בהרצליה: המלון וחברת הניהול שהיו אמונים על התחזוקה השוטפת של המלון והרכוש המשותף בו, או בעלי יחידת הדיור שניזוקה?

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה למתן "צו עשה" לתיקון ליקויים בבית משותף. עסקינן בבית משותף שמוגדר כמלון דירות, והדירות שבו מיועדות - הן למטרות נופש והן למגורים. דירות המגורים נהנות משירותי המלון. לתובעים מספר דירות בבעלותם, אשר אוחדו באופן פיזי ליחידת דיור אחת. לצורך תחזוקה וניהול שוטף של המלון, מפעילים המלון וחברת הניהול שבבעלותו, חדר מכונות הממוקם מעל דירת התובעים.

לטענת הדיירים, דירתם הוצפה במים ונגרמו לה נזקי רטיבות חמורים, שמקורם בליקויים וכשלי איטום בחדר המכונות ובמעטפת חלונות הדירה - המהווים רכוש משותף, ועל כן באחריות הנתבעים לתקנם. הדיירים ציינו כי פנו לנתבעים פעמים רבות לשם תיקון הליקויים, אולם העבודות שבוצעו על ידי הנתבעים נעשו באופן רשלני, כושל ולא מקצועי, מבלי שנמצא פתרון יעיל לבעיה. לטענת הדיירים, בעוד הם משלמים לנתבעים דמי אחזקה וניהול גבוהים, רמת התחזוקה של הבית המשותף ירודה ביותר.

לטענת הדיירים, דירתם הוצפה במים ונגרמו לה נזקי רטיבות חמורים, שמקורם בליקויים וכשלי איטום בחדר המכונות ובמעטפת חלונות הדירה - המהווים רכוש משותף, ועל כן באחריות הנתבעים לתקנם. לטענת הנתבעים, התלונות בדבר הליקויים טופלו כנדרש, ובוצעו עבודות איטום שונות לפתרון בעיית האיטום בחדר המכונות

לטענת הנתבעים, התלונות בדבר הליקויים טופלו כנדרש, ובוצעו עבודות איטום שונות לפתרון בעיית האיטום בחדר המכונות. עבודות אלה הביאו לפתרונה של בעיית הרטיבות, ומזה כשנה וחצי אין בעיית רטיבות בדירה. מכאן שאין מקום להגיש תביעה למתן "צו עשה", שכן מתן צו כאמור מתייתר בשל הפעולות שביצעו. לטענתם, הגורם היחיד לרטיבות בדירה הוא התקנת מערכת מיזוג אוויר בחדר המכונות על ידי הדיירים, אשר בוצעה בצורה לא מפוקחת ורשלנית.

עוד נטען, כי התביעה הוגשה בניגוד להוראות תקנון הבית המשותף, שקובע כי בעלי הדירות בבית המשותף מנועים מלהגיש תביעה נגד חברת הניהול, ומשחררים אותה מאחריות לכל נזק שייגרם לדירה. מכאן שהתביעה נעדרת כל עילה ודינה להידחות.

לאחר שטענות הצדדים נשמעו, מינה המפקח מומחה מטעמו, אשר התבקש ליתן חוות דעתו - האם קיימת רטיבות בדירה, ואם כן מה מקורה? וכן, אילו עבודות יש לבצע כדי להביא להפסקת הרטיבות? המומחה תמך בטענות הדיירים, וקבע כי אכן קיימת רטיבות בדירה, שמקורה - היעדר איטום תקין בחדר המכונות ובמעטפת הדירה.  

החלטה:

תביעת הדיירים התקבלה, והנתבעים חויבו לבצע תיקונים בדירה, בחדר המכונות ובגגון המשותף. המפקח לא קיבל את טענת הנתבעים, לפיה תקנון הבית המשותף משחרר את חברת הניהול מאחריות לכל נזק שייגרם לדירה, וכי הדיירים מנועים מלהגיש נגדה תביעה. לדבריו, מאחר שתקנון הבית המשותף שותק ביחס לנושא ענייננו, יש להחיל את הוראת סעיף 3 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, שכותרתה "הזכות לתבוע תיקונים".

שכן, הוראה זו מדגישה את חובתו של בעל דירה וכן חובת נציגות הבית המשותף לתקן ליקוי בדירה או ברכוש המשותף, העלול לגרום נזק לדירה אחרת. מדובר בחובה קניינית – מקרקעית, עצמאית ומוחלטת, ללא קשר לקיומה או להיעדרה של חובה נזיקית או חוזית של צדדים שלישיים. די בכך שקיים ליקוי בדירה או ליקוי ברכוש המשותף העלול לגרום נזק לדירה אחרת, כדי שתחול על הבעלים החובה לתקנו.

המפקח אימץ את המלצות המומחה, וקבע כי החובה לתיקון הליקויים מוטלת על המלון מכוח היותו הבעלים הרשום של חדר המכונות ושל חברת הניהול – שלכל אורך הדרך ראתה בעצמה כמי שאמונה על תחזוקת חדר המכונות. 

נקודת המוצא היא שהחובה התקנונית/מקרקעית לתקן ליקוי ברכוש המשותף או בדירה, העלול לגרום נזק לדירה אחרת, תוטל על בעל הדירה. שכן לבעל הדירה אחריות אבסולוטית לכך שליקויים בדירתו לא יגרמו נזקים לדירות שכנות. גם ייחוס האשמה ל"גורם המזיק" (במקרה זה, הדיירים) ,אינה פוטרת את בעל הדירה מהאחריות לתיקון הליקויים בדירתו.

כלומר, גם אם תתקבל טענת הנתבעים, לפיה מקור הרטיבות הוא בהתקנה רשלנית של מערכת מיזוג האוויר בחדר המכונות, על ידי הדיירים - אין באמור לפטור את הנתבעים מחובתם המוחלטת לתקן את ליקויי האיטום בחדר המכונות שבבעלות המלון. בפרט שליקויים אלה גורמים נזק לדירה אחרת. 

המפקח אימץ את המלצות המומחה, וקבע כי החובה לתיקון הליקויים מוטלת על המלון מכוח היותו הבעלים הרשום של חדר המכונות ושל חברת הניהול – שלכל אורך הדרך ראתה בעצמה כמי שאמונה על תחזוקת חדר המכונות. 

בנסיבות אלו, המפקח חייב את הנתבעים לבצע את התיקונים הנדרשים, ולשאת בהוצאות ההליך.

(נת' 148/20 גולד מישל נ' מגדל דניאל מלון דירות בע"מ). 

הכותבת עו"ד סיגל מיכאלי ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועו של יוסף מינץ.