"המהות של התחדשות עירונית היא הגנה מרעידות אדמה וחדרי ביטחון - לא מגדלים ברמת השרון"

מה גרם לכם להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

עו"ד אביגד: "התוודענו לתחום בשנת 2009-10, כשעוד היתה בעיה ליזמים לקבל מימון במתכונת ליווי סגור בפרויקטים מסוג זה".

עו"ד ארליך: "אורי הוא אחד מהחלוצים בתחום, מאלו שישבו ומצאו את הדרך מול המערכת הבנקאית למימון של עסקאות תמ"א. אפשר להגיד שבזכות אורי נפתח הפקק של מימון עסקאות התחדשות עירונית ".

עו"ד אביגד: "הפתרון היה יצירה של תת-חלקה בפרויקט תמ"א 38/1 אליה מועברות זכויות בנייה מתוקף התוכנית, כך שיהיה אפשר לרשום משכנתאות על הזכויות ולא על הדירות בהן הדיירים התגוררו. מדובר במהלך שפתח את היכולת להפוך פרויקט תמ"א 38 לפרויקט 'רגיל' ולתת ערבויות חוק מכר כמו פרויקט רגיל עבור רוכשי הדירות".

עו"ד ארליך: "בתיקון, שנעשה ב-2009, היו שותפים משרד המשפטים, ארגון הקבלנים ואורי היה נציג הבנקים. מדובר בהיסטוריה שהניחה את הבסיס למימוש התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים. בלי תיקון שכזה, היזמים היו צריכים לממן הכל מהכסף שלהם, מה שהיה מפחית משמעותית את כמות הפרויקטים וההתחדשות בישראל".

טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט

עו"ד ארליך: "ברגע שדיירים הופכים את התמורה שהקבלן נותן לעיקר – זה יכול לגמור פרויקט. יש יזמים פחות אחראים שיודעים להציע תמורות שאי אפשר לבצע בסופו של דבר, רק כדי לזכות במכרז. מקרה כזה מוביל לסיפור ארוך שיכול להוביל את הדיירים לביטול העסקה".

עו"ד אביגד: "מצד שני, לדיירים קשה לוותר על התוספת שמובטחת להם 'על הנייר' שהיזמים הלא-אחראים מציעים להם. הפתרון הוא לבדוק את איכות היזם, הניסיון שלו, את המצב הכלכלי שלו, ולהבין מהי התמורה הריאלית ולא בהכרח התמורה הגבוהה ביותר מכלל ההצעות".

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך השנים?

עו"ד ארליך: "השינוי הגדול הוא המעבר בהתעניינות מעסקאות גדולות של תמ"א 38 לפרויקטים של פינוי-בינוי, כתוצאה משינוי המדיניות של העיריות. עם זאת, ישנן עיריות שעובדות באופן מסודר וגיבשו תכניות, כך שהן נותנות את הכלים התכנוניים ליזמים בקידום פרויקטים, ויש עיריות שלא נותנות ודאות ליזמים, ולראייה כמות הפרויקטים שנופלים אצלן גבוה יותר במשך השנים. המפתח נמצא אצל גורמי התכנון בעירייה".

מהו הפרויקט שאתם הכי גאים בו, ולמה?

עו"ד אביגד: "קידמנו תוך כדי מלחמה, בלוחות זמנים קצרים ביותר, פרויקט פינוי-בינוי של 8 בניינים באשקלון מול חברת אפריקה ישראל , כאשר אנחנו ייצגנו את הדיירים. החתימה היתה במקלט בזמן אזעקות. אחרי ההגעה לרוב בין הדיירים, הממשלה וגופי התכנון אישרו מענק מיוחד כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי, בהיקף של מאות מיליונים. זו המהות העיקרית של פינוי-בינוי – חדרי ביטחון, ולא מגדלים ברמת שרון".

סימני אזהרה בפרויקט התחדשות שיגרמו לכם להתרחק ממנו?

עו"ד אביגד: "כשקבלן מציע לכל הדיירים תוספת של 50 מ"ר, אנחנו יודעים שהפרויקט לא יתקיים. קבלן שרק מציע חוזים ואין לו שום ניסיון בביצוע, קבלן שנמצא בהליכי חדלות פירעון. כל אלו אינדיקציות שהן אורות אזהרה מהבהבים".

איך אתם משלימים אחד את השני בתור שותפים?

עו"ד אביגד: "המפתח הוא לעבוד יחד על הדברים, להחליף דעות. לכל אחד יש ידע שונה על יזמים ואזורים שונים. אנחנו עושים סינרגיה על פניות שמתקבלות, חושבים יחד בצורה רצופה, לפחות פעם-פעמיים בשבוע, על הדרכים לקדם את פעילות המשרד. זה משהו שצריך לעבוד בו".

עו"ד ארליך: "כשיש אהבה והערכה הדדית גדולה, כמו אצלנו, מובטח גם ליזם וגם לבעלי הדירות ש-1+1=3"

ספרו משהו שאף אחד לא יודע עליכם בענף הנדל"ן

עו"ד ארליך: "שנינו אוהבים מוזיקת מטאל, אוהבים לטייל בארץ, וחולים על הארץ".

הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית?

עו"ד אביגד: "התכנית נועדה בעיקרה להגנה מרעידות אדמה ולספק הגנה ליישובים הסובלים מאיומים. במבט לעתיד, ההתמקדות צריכה להיות בפריפריה ולא במרכז. על הממשלה לייצר תמריצים כדי להפוך את התכניות להתחדשות עירונית לכדאיות מאוד בפריפריה – צפון, דרום ולאורך קו השבר הסורי-אפריקאי במזרח".

עו"ד ארליך: "האמצעים יכולים להיות מענקים כספיים, זכויות בנייה שהיזם מקבל בעיר אחרת, ועוד מגוון דרכים לתמרוץ. התכנית הזו גובשה לא בשביל שהתל-אביבי הממוצע יקבל עוד 12 מ"ר לדירה, המגלמים שווי של מיליון ₪, אלא שתושב טבריה יהיה מוגן מרעידות אדמה, ושלכל תושב בנתיבות ושדרות תהיה הגנה ראויה מאיומים ביטחוניים".

האם לדעתכם חל שינוי בהתנהלות יזמים מול דיירים בשנים האחרונות?

עו"ד אביגד: "השוק נהיה הרבה יותר משוכלל, כל צד יודע מהם גבולות הגזרה, ולכן כמות העסקאות שלא מתממשות קטנה יותר בהשוואה לעבר. הצדדים מגיעים מוכנים יותר מראש – היזמים הרבה יותר מודעים לצרכים של בעלי דירות, הם מפעילים יועצים שנותנים מענה לדיירים. העסק הפך יותר יעיל עם השנים".

האם אנחנו בדרך לרמת ודאות גדולה יותר בהתחדשות עירונית?

עו"ד ארליך: "מקווים שכן, לאט לאט יותר רשויות מאמצות תכניות שנותנות ודאות לכל הגורמים".

מהו המסר שלכם לעורכי דין הרוצים להיכנס לתחום?

עו"ד אביגד וארליך: "חשוב להבין שבעוד שבעסקה רגילה יש שני צדדים: קונה-מוכר או בעל קרקע-יזם, בעסקה של התחדשות כל בעל דירה הוא צד בפני עצמו, ולכן למי שאין סבלנות, מומלץ לא להיכנס לתחום".