"יזם צריך למצוא לעצמו בית למימון- לחשוב גם על העתיד ולא רק על הפרויקט הנוכחי"

עדי גזית עסק מאז ומתמיד בקריירה בעולם העסקים ונמשך במיוחד לתחומי הפיננסים והנדל"ן. היום הוא מנכ"ל ושותף מייסד ב"ברקת", חברת מימון נדל"ן מהמובילות בארץ, שחתמה תחת הובלתו על עסקת המימון החוץ בנקאית הגדולה ביותר עד כה לפרויקט מגורים בישראל, ולבטח הפרויקט האייקוני והמשמעותי ביותר במדינה - "מגדלי כיכר המדינה" בתל-אביב, בהיקף של כ-2 מיליארד שקלים. אבל הדרך למקום בו הוא נמצא היום קרתה כמעט באקראי.

גזית התחיל את דרכו המקצועית כסמנכ"ל מכירות ב"קסם" מבית "אקסלנס נשואה", בית ההשקעות שנוסד על ידי רוני בירם וד"ר גיל דויטש. בירם ודויטש זיהו מהר מאוד את הפוטנציאל, והוא התקדם והמשיך איתם כמנהל פיתוח עסקי בחברת סאנפלאואר, אשר עוסקת בהשקעות בתחום האנרגיה המתחדשת.

מספר שנים לאחר מכן, ב-2015, החליטו בירם, דויטש וגזית להקים יחד את "ברקת", במטרה לתת מענה פיננסי בענף הנדל"ן. הם רק התחילו לחקור את התחום ולהבין מהו המענה המסוים שאותו הם רוצים לספק, כשנתקלו במסגרת פגישה עסקית, לגמרי במקרה, בצורך לפתרונות מימון לקבוצות רכישה.

"תחום המימון של קבוצות הרכישה בישראל היה אז מאוד לא מפותח מבחינת האלטרנטיבות שלו", מספר גזית. "היינו בפיגור של כ-30 שנה מאחורי השוק בארה"ב, למשל, שהיה כבר שוק מאוד יעיל ומתקדם, ובעצם קבוצות רכישה שלא הצליחו לקבל מימון דרך הבנק, כמו גם יזמים שנשארו ללא מימון ונתקעו. למדנו את התחום, הבנו את הפער והוואקום שקיים בשוק. זאת הייתה עבורנו הזדמנות להיות חלוצים בענף שיש בו המון עסקאות טובות שלא מקבלות מענה. היום התחרות גדלה והשוק התפתח מאוד".

למה מלכתחילה בחרתם למקד את העשייה של ברקת בתחום מימון הנדל"ן?

"עולם הנדל"ן והבנייה הוא ענף עסקי מרכזי ומוביל בארץ ובעולם, ולצד זה יש ערך מוסף גדול מבחינתנו לבניית הארץ וגידול ההתיישבות והעשייה בה. עם השנים הציעו לנו לא פעם לעבוד בחו"ל ועד כה תמיד סירבנו כי יש עוד הרבה מאוד לעשות כאן, ואין כיף גדול יותר מללוות פרויקטים בארץ, ולראות אותם מסתיימים ואת הדיירים נכנסים לבית חדש. בעבר הלא רחוק בכלל, לפני כ-8-10 שנים, השוק היה מאוד מוגבל, עם שלושה עד ארבעה שחקנים בלבד שידעו לתת מענה למימון - הבנקים. התחום הזה גדל והפך לגיטימי, ונוצר יש מאין, וזאת זכות גדולה להיות חלק מהתעשייה הזאת".

תעוזה, נחישות ויכולת תגובה לשינויים

מחלוצה בתחום ליווי קבוצות הרכישה ובעלי הקרקע, הפכה ברקת לאחת החברות המובילות בתחום, אשר ממשיכה לפרוץ דרך עד היום. פרויקט הדגל של החברה, אשר נמצא בעיצומה של בנייה בימים אלו, הוא פרויקט כיכר המדינה היוקרתי, הכולל שלושה מגדלי ספירלה זכוכית למגורים, כל אחד מהם בן 40 קומות, עם כ-450 דירות, חניון תת קרקעי הכולל כ-900 מקומות חניה ושטחי ציבור. לטובת הפרויקט העמידה ברקת מסגרת אשראי בסך של כ-2 מיליארד שקלים לקבוצת בעלי הקרקע ההיסטורית. כאמור, זהו היקף המימון החוץ בנקאי הגבוה ביותר שניתן אי פעם לפרויקט מגורים בישראל.

"זה פרויקט אייקוני בקנה מידה לאומי", אומר גזית. "ההיקף שלו, המיקום שלו, האטרקטיביות שלו ורמת הביצוע שלו. בהתחלה הורמו כמה גבות לגבי הקשר שלנו לעסקת ענק כזאת. עסקאות בקנה מידה כזה היו עסקאות של בנקים בלבד. אבל  חתרנו ודחפנו לשם, ולשמחתנו הרבה זה הצליח, וזו זכות להיות חלק מפרויקט כזה".

היכולת של ברקת לפרוץ מוסכמות ולהתקדם מבוססת על הרבה תעוזה ונחישות, אבל גם על זיהוי נכון של השינויים המתרחשים בשוק, ותגובה מיידית אליהם. בתחילת הדרך, שוק האשראי החוץ בנקאי היווה כתובת בעיקר ללקוחות קטנים יותר, אך לאט לאט אלטרנטיבת מימון זו הפכה ליותר ויותר אטרקטיבית, גם בקרב השחקנים הגדולים והמובילים בענף. גופי מימון שקמו וידעו להגיב לכך, החלו להוות תחרות אמיתית לבנקים ששלטו עד אז בשוק.

"יש כל מיני אלמנטים שזיהינו, כגון רגולציה בבנקים, ומצאנו להם פתרון אשר היווה יתרון מבחינתנו", אומר גזית. "אם הבנק מוגבל, לדוגמה, בגובה ההלוואות שהוא נותן למשקיעים נוכח רגולציה, זה יתרון מבחינתנו".

כאשר חברות הביטוח החלו לספק מענה לנושא מתן ערבויות בהתאם לחוק מכר בתחום הליווי היזמי, נפתחה התחרות מול הבנקים גם בסגמנט זה. במקביל לליווי קבוצות רכישה, ברקת החלה למקד את פעילותה גם בתחום הליווי היזמי.

"עיקר השוק הוא יזמים, וכיוון שרצינו מאז ומתמיד להפוך לגוף דומיננטי ומוביל בשוק, ידענו שאנחנו צריכים לתת מענה גם בהקשר זה, ועשינו זאת ברגע שהשוק איפשר. המטרה שלנו  להפוך הלכה למעשה למעין "בנק" בתחום הנדל"ן, שמספק ללקוחותיו מענה ורסטילי ומקיף", אומר גזית.

"בנק" שהוא One Stop Shop ליזמים

כיום, אפשר לומר ללא צל של ספק שיעד זה הושג. ברקת מתמקדת בעיקר בליווי בנייה ליזמים, כולל הנפקת ערבויות חוק מכר על ידי חברות ביטוח, אך ממשיכה לעסוק ולהוביל גם בליווי קבוצות רכישה ובעלי קרקע, ולמעשה, מספקת כל מענה מימוני בתחום הנדל"ן, לרבות הלוואות גישור והשלמות הון עצמי (מזנין).

מה ההבדל בין מימון קבוצות רכישה לבין ליווי יזמי?

"לקבוצות רכישה יש שני יתרונות דרמטיים – אין סיכון בשיווק הדירות, כי כולן מכורות מראש, ויש פיזור גדול של החוב בין כל חברי הקבוצה. מצד שני, תהליך החיתום הפיננסי ממושך יותר, יש הרבה דעות בנוגע לכל החלטה ולוגיסטית זה יותר מורכב. בליווי יזמי, עומדים מול יזם אחד, התהליכים מהירים יותר ופוטנציאל השוק הרבה יותר גדול ורחב, אך כל תנודתיות בשוק, כמו שאנחנו רואים בתקופה האחרונה, הרבה יותר משפיעה".

איך באמת נראים תהליכי המימון בתקופה הנוכחית?

"ראשית, כתמיד, אנחנו בודקים כל עסקה לגופה ומתאימים את המימון הדרוש במסגרת האפשר. התקופה מחייבת לעבוד במשנה זהירות תוך דגש על איתנות, יכולות וניסיון היזם".

הגמישות ידועה כיתרון גדול של הגופים החוץ בנקאיים, מה הערך המוסף שלכם מעבר לכך?

"קודם כל מקצועיות. יש לנו שדרה ניהולית מקצועית ברמה גבוהה ביותר. יו"ר ועדת האשראי שלנו, זאב ילינק, היה ראש סקטור חברות בנייה בבנק לאומי ועבד בבנק קרוב ל-40 שנה. ראש מערך האשראי שלנו, עמית רגב, גם הוא יוצא בנק לאומי, שימש כראש ענף במערך נדל"ן, והצוות כולו עתיר ידע וניסיון, במחלקות השונות. שנית – ורסטיליות. יש לנו יכולת ייחודית בענף לתת מענה ליזם על כל צרכיו. ביולי 2021 הונפקה החברה, וכיום החברה ציבורית עם הון עצמי משמעותי ובעלי מניות חזקים מאחוריה. רוני בירם וגיל דויטש הם ללא ספק מהפיננסיירים המובילים בשוק ההון".

"בנוסף", הוא ממשיך, "אנחנו מהווים One Stop Shop עבור היזמים. כלומר, אנחנו נותנים לא רק את החוב הבכיר ומעטפת הערבויות הדרושה מחברות ביטוח אלא גם את השלמת ההון, ככל ודרושה כזאת, ובאמת יודעים לעבוד בכל היקף, כולל לתקופות ביניים שדורשות גישור כזה או אחר, בהתאם לצרכי הפרויקט. יכולת המענה הרחב לצרכי התחום תחת קורת גג אחת מפשטת מאוד את התהליכים, מקלה עליהם, ויוצרת יתרון. כל אלו יחד מאפשרים לנו לתת מענה איכותי ומקיף ללקוחותינו, בהתאם לדרוש ובמחירים תחרותיים".

יזם צריך למצוא לעצמו בית למימון

גם בתקופה המורכבת הנוכחית, ברקת ממשיכה למצב את מעמדה כאחת השחקניות הדומיננטיות בשוק המימון. לאחרונה, גברה החברה על אחד הבנקים הגדולים ועל חברת ביטוח מובילה בליווי שתי עסקאות מימון, עם חברת ענק בתחום ההתחדשות העירונית. שווי הפרויקטים נאמד במאות מיליוני שקלים כל אחד.

מה אתה צופה שיקרה בשוק בשנה הקרובה ולאחריה?

"אמנם נכנסנו למלחמה כשהענף כבר היה במשבר והמלחמה רק הוסיפה לכך, אבל לצד זה, ברמה הפיננסית היבשה, קרו לאחרונה שני דברים; ראשית, הייתה ירידה קלה בגובה הריבית. שנית, מכירת הדירות חזרה. הביקוש הרי לא נעלם, הוא רק היה בהמתנה, וגם יזמים רבים היו בתקופת המתנה מאז החלה לעלות הריבית, דבר שצמצם את ההיצע בזמן הזה. במקביל, כל התחזיות של הסוכנות היהודית ושל משרדי הממשלה מדברות על גל עלייה לארץ. אם מידותיו יהיו דרמטיות או מינוריות, את זה עוד נדע, אבל כל אלו יחד מעידים על אפשרות חזרה של השוק לעצמו ויתכן שאף מעידים על עליות מחירים בעתיד. בחצי השני של 2024, בהינתן שהמצב בארץ לא יורע ובתקווה שישתפר, אני מקווה שנראה התעוררות, בעיקר בתחום המגורים, ובשנים הקרובות אני מקווה שהשוק יפרח. אנחנו מאשרים כרגע עוד פרויקטים יזמיים ומקווים מאוד שהשנה הזאת תהווה שינוי משמעותי עבור השוק כולו".

יש לך עצה ליזמים שעומדים עכשיו לקראת פרויקט חדש?

"העצה הכי טובה שלי היא קודם כל, לצד החלומות הגדולים, הרעב והרצון - לדעת לנהוג בשמרנות. יש משתנים ואי וודאויות שחשוב לקחת בחשבון בכל עת, ראינו את זה לאחרונה עם נושא הפועלים, אבל זה יכול להיות בכל הקשר אחר. בהמשך, חשוב לבחור גוף מימון שמקשיב לצרכי היזם ויודע להתאים לו את המימון הנכון עבורו, בזמנים הדרושים לו, תוך מתן שירות טוב ומקצועי. יזם צריך למצוא לעצמו בית למימון, בעל יכולות ורסטיליות להתאים את עצמו למגוון סוגי פרויקטים ולמגוון סוגי תרחישים, שעשויים להיות רלוונטיים עבור היזם. כמובן שכל יזם עובד עם מספר גופי מימון, אך כדאי לחשוב גם על העתיד, לייצר שיתוף פעולה, דרך ואמון, ולא לבחור בגוף מימון שנותן מענה מצומצם רק לפרויקט הנוכחי."

לפרטים נוספים >>