"בחלק מהמקרים, החלטת השמאי היא דיני נפשות עבור הדיירים"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

התחלתי בפעילות בתחום לפני למעלה מעשור, בעקבות ראיית התמונה הרחבה באשר לכך שאין רזרבות של שטחים פנויים במרכזי הערים, הבתים מתיישנים ואינם בטוחים מול רעידות אדמה, ואין מענה לביקושים הגוברים. היה ברור לי שהמוצא היחיד הינו התחדשות, שהחלה אז רק בטיפין טיפין, וכי מדובר בתחום משמעותי שכדאי להתעסק בו – גם מצד הדיירים וגם מצד היזמים.

חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך?

הפרויקט הראשון שהיינו מעורבים בו היה פרויקט פינוי-בינוי של תדהר ברחוב החלוץ ברמת השרון, בבניין שהוכרז כמבנה מסוכן. אני זוכר שבפעם הראשונה בה נפגשנו עם הדיירים, היה אפשר לראות בעיניים שלהם שזה המוצא האחרון שלהם, שאין להם לאן ללכת אבל הם לא יכולים לגור בדירה שלהם. בלי פינוי-בינוי הם היו פשוט נזרקים לרחוב.

למרבה השמחה, זכיתי לראות את הדיירים הוותיקים נכנסים לדירות החדשות שלהם- זה היה מאוד מרגש והטביע חותם. יש לי תעודת הוקרה על הפרויקט הזה התלויה לי על הקיר עד היום. מדובר באחד מהפרויקטים הראשונים בארץ.

טעות שלמדת ממנה

במדינות היהודים קשה להגיע להסכמות מלאות, ולא מפתיע לגלות שבייצוג דיירים תמיד יש מחלוקות על התמורות.

למדתי שני דברים שחייבים ליישם – ראשית, לפעול מול הדיירים בשקיפות מלאה, גם אם אין להם מושג מה אתה עושה, צריך להסביר להם הכל בגובה העיניים ולדאוג שהם יבינו עד כמה שאפשר. חשוב להקשיב גם אם הם לא מסכימים איתך.

בפרויקט התחדשות, העבודה הפסיכולוגית היא כמעט בהיקף דומה, אם לא יותר, מהעבודה השמאית. השקיפות לא פותרת הכל אבל מסייעת ומייצרת אמינות. חשוב להבין שאצל שמאי המייצג דיירים, אשר כביכול קובע את גורלם, האמינות חשובה מאוד, לפעמים יותר מעורכי הדין.

היבט נוסף וטכני יותר הוא ההתמודדות עם העובדה שהדיירים שיפצו את הדירות שלהם במשך השנים, מה שיוצר שוני ברמת הגימור. זה משהו אינסופי שקשה מאד לדייק בו.

לכן, אני מציע לדיירים מראש לא להביא בחשבון את השיפוצים בניקוד של השמאות. אני מסביר שזה לא לגמרי הולך לאיבוד, משום שזה נלקח בחשבון בשכר הדירה המתקבל בתקופת הביניים. ככל שהפרויקטים באזורים יקרים יותר זה קשה יותר, אבל לפעמים זה מצליח.

מה הממשלה חייבת לעשות כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

הקלה משמעותית בביורוקרטיה, במיוחד בוועדות התכנון והרישוי. נעשו צעדים בתחום אבל לא מספיק. יש מקום לתקן את תקן 21, במיוחד בנושא של הרווח היזמי. היום יש מצב אבסורדי בו הרווח היזמי תלוי בעדכון של השמאי הממשלתי הראשי, אך כבר חצי שנה אין שמאי ממשלתי ראשי והמינוי לא נראה באופן- כך שההמלצה על רווח יזמי נכונה למצב של לפני שנה ולא תואמת למציאות העכשווית. חייבים למצוא מנגנון לעדכון הנושא- נכון לעכשיו פרויקטים נתקעים.

פרויקט שאני הכי גאה שליוויתי אותו, ולמה?

'מומנט' של אזורים ברחוב הקוממיות בבת ים, משום שהוא Win Win ליזם, לדיירים ואפילו לעירייה. הפרויקט שווק במלואו ובמהירות לחברי מועדון 'חבר', 144 דיירים ותיקים יצאו מאוד מרוצים מדירות התמורה במגדל מודרני. הפרויקט ששווק במלואו מצוי ברמת שלד מתקדמת, לוחות הזמנים מתקדמים, כל הצדדים מרוצים – מה שהופך את הפרויקט לדוגמה מוצלחת להתחדשות עירונית.

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב לעולם?

פרויקטים בפריפריה שהכדאיות הכלכלית שלהם מוטלת בספק, אני אופן אישי רואה פחות כדאיות להתעסק איתם. אלו אזורים שמשוועים להתחדשות עירונית, אך נדרש מהלך משמעותי מצד המדינה כדי שהפרויקטים יהפכו למשתלמים, כמו קבלת זכויות באזור המרכז עבור בנייה בפריפריה.

איך השתנה תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך השנים?

התחום ללא ספק התמקצע. אם בעבר הוא היה נחלתן של חברות גדולות, היום יש הרבה יזמים בתחום. הוא התמקצע בהיבטים כמו פעילות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יצירת תקנים, מיצוי הזכויות. עם זאת, יש עוד הרבה דרך לעשות.

כולם יודעים שהיזם חייב ליווי של שמאי, האם גם הדיירים צריכים שמאי מטעמם?

בוודאי. אני מגיע לפגישות עם נציגויות של דיירים ונתקל שם באנשים שלא מתחום אשר לומדים אותו היטב, מבינים מה החשיבות של השמאי. היום אפשר לראות במקרים רבים שפונים לשמאי ולמפקח עוד לפני הבשלת הפרויקט ויש יזם, כדי להכניס אותם לצוות של עורך הדין בשלבים מוקדמים.

האם אי-הוודאות בנושא היטלי השבחה בהתחדשות עירונית תיעלם בקרוב לדעתך?

הפסיקה כביכול מסדירה את התחום, אך עדיין קיימת אי ודאות – תל אביב ערערה על הפסיקה של בית המשפט המחוזי לבית המשפט העליון. לדעתי אם למחוקק תהיה אוזן קשבת לבעיות של הגורמים במשוואה, יהיה אפשר לפתור את זה בתיקון חקיקה שמקובל על כולם, במקום להגיע לבית המשפט העליון על כל פסיקה.

אם בהיטל השבחה הפסיקות מגיעות יותר מידי פעמים לבית המשפט העליון, זה סימן לכך שמשהו בניסוח החוק לא מוגדר מספיק, ולכן יש להפוך את החוק לברור עותר.

במקרה של תל אביב, התכנית היא מ-2016 והפסיקה תהיה ב-2026, עשור לאחר מכן. זה לא מצב רצוי.

אתגר שמאי שזכור לך מעבודתך בפרויקט להתחדשות עירונית?

האתגר של שמאי בהתחדשות הוא ניקוד הדירות הקיימות, בעקבות השונות הגדולה בין הפרויקטים – החל מבנייני רכבת של 60 שנה ועד בניינים ששופצו בשנות ה-80 ויש להם אפילו מעליות, קרקעות פנויות ואפילו בתים צמודי קרקע. עם כזו שונות, הניקוד נעשה מאוד מורכב. בחלק מהפרויקטים השמאי מנקדה וחלוקת הדירות נעשית בהרגלה, ובחלקם השמאי משבץ את הסדר. במקרים מורכבים זה מגיע לדיני נפשות.