הפתעה: גם ב-2023 התחלות הבניה של שטחי המשרדים המשיכו לעלות

על פי כל התחזיות, שנת 2023 אמורה הייתה להיות שנה שבה היקף התחלות הבנייה למשרדים ירד באופן דרמטי. עליית הריבית, המשבר בענף ההייטק, הרפורמה במערכת המשפט ועוד השפיעו לרעה על מצבו של המשק ואמורים היו להשתקף במספר המטרים הרבועים למשרדים שיתחילו להיבנות, וכל זאת עוד לפני שהזכרנו את מלחמת "חרבות ברזל".

אלא שבפועל, בשנת 2023 החלו להיבנות בישראל 1,232,450 מ"ר של משרדים, שמהווים דווקא עלייה קלה של כ-3.5% בהתחלות הבניה של שטחי המשרדים ביחס לשנת 2022, שבה החלו להיבנות 1,189,534 מ"ר, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, למעשה, משנת 2020-2023 העלייה היא קבועה וסולידית, כשבתקופה זו נבנו למעלה מ-4.6 מיליון מ"ר של משרדים בישראל.

מדובר בנתון מפתיע, שהופך את הדאגה בענף מבעיית עודף ההיצע המתפתחת, לחריפה אף יותר. ואולם, אם נבחן את 2023 לא כמקשה אחד, אלא בחלוקה לרבעונים, נגלה כי לפחות כאן פעל השוק באופן צפוי יותר עם צניחה דרמטית בהיקפי הבנייה ברבעון הרביעי של השנה, אשר בתחילתו פרצה מלחמת חרבות ברזל. 79 אלף מ"ר בלבד החלו להיבנות ברבעון, נתון המשקף ירידה תלולה של כ-70% בהיקף התחלות הבנייה ביחס לרבעון השלישי של השנה, וירידה תלולה אף יותר של 88% - ביחס לרבעון השני של 2023.

ת"א גבוה מעל כולן, רמה"ש וראשל"צ אחריה 

בפילוח של התחלות הבנייה למשרדים לפי ערים ב-2023, ניתן לראות בין היתר התכנסות מחודשת בעיר תל אביב שחזרה להוביל את הטבלה, אחרי שבין השנים 2020-2022 הובילה אותה ראשון לציון. לא פחות מ-202,818 מ"ר החלו להיבנות בתל אביב ב-2023, והיא גם נמצאת במרחק רב מכל השאר. ברמת השרון שנמצאת במקום השני החלו להיבנות 96,810 מ"ר, בראשון לציון 96,013, ובירושלים 93,861 מ"ר. לשם השוואה, ב-2020 החלו להיבנות בראשל"צ 183,166 מ"ר של משרדים, וב-2022 החלט להיבנות 169,085 מ"ר.

חיפה והרצליה, שתפסו את המקום השני והשלישי בהתאמה בשנת 2022 - כשבחיפה החלו להיבנות 122,167 מ"ר למשרדים, ובהרצליה 110,653 מ"ר, נעלמו לחלוטין מהעשירייה הפותחת בשנת 2023.

מנכ"ל אביסון יאנג, גיא עמוסי: "התהליכים שאנחנו רואים עכשיו התחילו לפני שנתיים. המלחמה בין רוסיה ואוקראינה התחילה לפני שנתיים, והמשבר של ההייטק זה שנתיים. כשהריבית הייתה אפסית, לא היה מצב כזה שליזם יש היתר בנייה ביד והוא לא מתחיל לבנות מיד. אבל כשהריבית המשיכה לעלות, והבנקים החלו לחלק את הכסף במשורה, התהליך החל להאט, ורק עכשיו אנחנו רואים את הירידה בהתחלות הבנייה"

לדברי מנכ"ל אביסון יאנג, גיא עמוסי, הירידה בבנייה ברבעון הרביעי הייתה צפויה, ולא ניתן כרגע לדעת מתי המגמה תסתיים. "נדל"ן הוא לא סירת מרוץ שמשנה את הכיוון שלה ברגע. התחלנו את הקורונה בשנת 2020, ובשנה הזו, כמו גם ב-2021 היה דיכאון לא נורמלי. אנשים הרי חשבו שזה סוף העולם. אם יוצאים מנקודת הנחה שלקבל היתר בנייה לוקח בממוצע 7 שנים, אפשר להבין שלתהליכים לוקח זמן להבשיל".

"את הירידה רואים ברבעון האחרון של 2023, ובין רבעון לרבעון במהלך השנה, מאחר ויזמים כנראה לא הלכו למשוך את היתרי הבנייה שניתנו להם כי הכסף יקר, וברגע שאתה מבקש את היתר הבנייה אתה חייב להתחיל לבנות. ויש עוד כל כך הרבה משתנים כאן. 200,000 איש לא גרים בבתים שלהם, אנחנו לא יודעים מה יהיה בצפון, ואם נישאר בחוסר הוודאות והכאוס האלה, יהיה קשה ליזמים לקבל החלטה, ולכן ייקח זמן עד שנראה את התחלות הבנייה חוזרות לרמות שראינו עד לרבעון השלישי של 2023".

אבל איך אפשר להסביר את הנתון הגבוה של 2023 בכללותה?
"התחלות הבנייה ב-2023 הן תולדה של המצב שהיה כמה שנים אחורה. ניקח לדוגמה את מתחם האלף בראשל"צ. העיר הובילה את התחלות הבנייה במשך כמה שנים, למה? כי בנו שם את מתחם האלף. אבל לפני זה לקח 10 שנים לקבל את היתרי הבנייה וכל האישורים כדי לבנות אותו, ובשנייה שהכל הבשיל יצאו עשרות אלפי מטרים של משרדים לבנייה".

לדבריו, "התהליכים שאנחנו רואים עכשיו התחילו לפני שנתיים. המלחמה בין רוסיה ואוקראינה התחילה לפני שנתיים, והמשבר של ההייטק זה שנתיים. כשהריבית הייתה אפסית, לא היה מצב כזה שליזם יש היתר בנייה ביד והוא לא מתחיל לבנות מיד. אבל כשהריבית המשיכה לעלות, והבנקים החלו לחלק את הכסף במשורה, התהליך החל להאט, ורק עכשיו אנחנו רואים את הירידה בהתחלות הבנייה. אין כאן 'סטופ' מיידי, יש מרחק בלימה, ולעולם הנדל"ן לוקח זמן לתקן. כרגע בגלל כל התחלות הבנייה, יש בתל אביב בניינים של AAA שעומדים לא מושכרים. ובשנה הבאה ייצאו עוד 150-200 אלף מטר משרדים שעוד לא מושכרים. יש כבר היום מיליוני מטרים בנויים ופנויים בתל אביב, פתח תקווה, בני ברק, חולון, ראשל"צ, צומת מסובים".

עמוסי מסביר את ההובלה של תל אביב בהיקף התחלות הבנייה למשרדים: "הפיזור של המשרדים בישראל מתנהג בהתאם לדרישות של ההייטק, שזה ענף שיש בו 400,000 עובדים, והוא מתרכז בעיקר בתל אביב והרצליה, ובפארקים בקיסריה, יוקנעם, חיפה, ובאר שבע. אומרים שהרכבת הקלה תשנה את הפיזור, אבל עדיין אין רכבת קלה, יש קו אחד שגם בו ההבטחה היא גבוהה מהקיום. כשהרכבת תעבוד יש סיכוי שאזורי הביקוש ישתנו, אבל כל זמן שזה לא קורה, יהיה קשה להניע עובדים לאזורים האלה. 60% מחיפושי העבודה הם בתל אביב".

שוב: היקף התחלות הבנייה של תעשייה ואחסנה - יותר משל משרדים

נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס ל-2023 מעלים גם כי בפעם השנייה ברציפות, היקף התחלות הבנייה של שטחי תעשייה ואחסנה עלה על היקף התחלות הבנייה של משרדים. זאת כאשר השנה החלו להיבנות 1.32 מיליון מ"ר של שטחי תעשייה ואחסנה. גם בתחום זה חלה עלייה קלה לעומת 2022 שבה נבנו כ-1.29 מיליון מ"ר.

מנכ"ל חברת אתגר נדל"ן, ד"ר חיים גולובנציץ: "העלייה בבניית מרלוגים נובעת מביקושים שהולכים ועולים למבנים אלו, כפועל יוצא מהעלייה המשמעותית בהיקף הקניות המקוונות והפתיחה של השוק הישראלי ליבוא מקביל. לצד החברות הגדולות שבונות וצורכות שטחי אחסון ענקיים, בשנים האחרונות נבנים מרלו"גים המציעים שטחי אחסון קטנים יותר של 300-500 מ"ר, המוצעים למכירה ליבואנים קטנים ובינוניים"

לדברי מנכ"ל חברת אתגר נדל"ן, ד"ר חיים גולובנציץ, הדבר נובע ברובו "מהעלייה בבניית מרלוגים, לאור הביקושים שהולכים ועולים למבנים אלו, כפועל יוצא מהעלייה המשמעותית בהיקף הקניות המקוונות והפתיחה של השוק הישראלי ליבוא מקביל. לצד החברות הגדולות שבונות וצורכות שטחי אחסון ענקיים, בשנים האחרונות נבנים מרלו"גים המציעים שטחי אחסון קטנים יותר של 300-500 מ"ר, המוצעים למכירה ליבואנים קטנים ובינוניים וסוחרים הזקוקים לשטחי אחסון שמותאמים להיקף הפעילות שלהם".