אפקט מבצעי המימון: זינוק של 44% במספר הדירות החדשות שנמכרו בפברואר - אך ירידה בתזרים

לאחר הסתערות הרוכשים בחודש ינואר, נמשכה מגמת ההתעוררות בשוק הדירות גם בחודש פברואר, אך באופן מתון יותר. בחודש פברואר נרכשו 7,511 דירות דירות בסך הכל - גידול של 19% בהשוואה לפברואר אשתקד, וירידה של 7% לעומת ינואר 2024 במהלכו נרשמו נתוני שיא. כך עולה מנתונים שפרסם היום (ה') הכלכלן הראשי באוצר במסגרת סקירת ענף הנדל"ן למגורים.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש פברואר על 6,569 דירות, גידול של 13% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. על אף העלייה לעומת אשתקד, מדובר עדיין באחד הנתונים הנמוכים של כמות העסקאות בחודשי פברואר מתחילת שנות האלפיים.

עיקר הגידול לעומת אשתקד הוא בסקטור הדירות החדשות, בו נרשם זינוק חד של 44% בהיקף המכירות לעומת אשתקד. בסך הכל הסתכמו מכירות הקבלנים בפברואר ב-3,644 דירות, המשקפים ירידה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,702 דירות, גידול של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של כאחוז לעומת החודש הקודם. זוהי גם אחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי בעשרים השנים האחרונות.  

לעומת זאת, מכירות יד שניה בחודש פברואר הסתכמו ב-3,867 דירות, גידול מתון של 2% בלבד בהשוואה לפברואר אשתקד, וירידה של 11% בהשוואה לחודש ינואר.

ריבוי מכירות בנתיבות ואופקים

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי, בלט אזור ב"ש עם כ-400 דירות, עם הרמה השניה בגובהה במכירות אלו בהשוואה ארצית לאחר המרכז (כ-450), זאת בהמשך לרמה גבוהה של מכירות גם בחודש ינואר. אחת הערים הבולטות במכירות באזור זה היא נתיבות, עם שיעור גבוה יחסית של רוכשי דירה ראשונה. בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור ב"ש בולטות נתיבות ואופקים, המדורגות רק אחרי העיר ב"ש עצמה במכירות אלו, עם 80 דירות ו-72 דירות בהתאמה.

יצוין כי נתיבות בלטה במכירות אלו גם בחודש ינואר, עם 110 דירות שנמכרו, הרמה הגבוהה ביותר בכל אזור ב"ש באותו חודש. בפברואר אשתקד נרשמה רמה גבוהה אף יותר של מכירות קבלנים בנתיבות, כאשר אלו הסתכמו ביותר מ-300 דירות, על רקע מבצעי מכירות משמעותיים של מספר קבלנים, חלקם היו בולטים במכירות גם בפברואר השנה.

מבצעי המימון הובילו לירידה בתזרים המזומנים

מניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" הוסיף לרדת, כאשר בחודש פברואר עמד שיעור זה על ,56.6% נמוך ב-13 נקודות אחוז בהשוואה לפברואר אשתקד ונמוך בשש נקודות אחוז משיעור זה ערב פרוץ המלחמה.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות רשם גידול חד של 40% בהשוואה לפברואר אשתקד. עם זאת, בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים נמצא כי דווקא חלה ירידה של 9% בתזרים בפועל, ממצא שכנראה נובע ממבצעי המימון האגרסיביים שמציעים הקבלנים לרוכשי הדירות. עוד נמצא כי במע"מ תשומות הקבלנים חלה ירידה חדה, שעשויה להיות מוסברת בין היתר בירידה ברמת הפעילות באתרי הבניה.

תושבי החוץ עדיין לא מגיעים

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש פברואר ב-4,340 דירות, גידול חד של 37% בהשוואה לפברואר אשתקד, וירידה של כ-6% לעומת החודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות אלו ב3,398 דירות - גידול של 28% לעומת פברואר אשתקד וירידה של 7% לעומת החודש הקודם.

משפרי הדיור ממשיכים לצמצם רכישות, ובחודש פברואר הסתכמו רכישותיהם ב-2,029 דירות - ירידה של 4% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 10% לעומת החודש הקודם. מדובר בסגמנט היחידי מקרב הרוכשים אשר רשם ירידה ברכישות בחודש פברואר. שיעור "מצמצמי" הדיור בקרב סגמנט זה ירד בשיעור חד ל-21% בלבד, זאת בהמשך לירידות בשיעור זה מאז פרוץ המלחמה, ולאחר עליה חדה בחודשים לאחר תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל. באוצר מסבירים כי ייתכן שההעדפה גוברת לדירות עם ממ"ד או מתווה הקפאת המשכנתאות על ידי  בנק ישראל בעקבות המלחמה תורמים בין היתר לצמצום משקל מצמצמי הדיור בסך העסקאות.

רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,142 דירות, גידול של 11% לעומת פברואר אשתקד. וירידה של 1.5% לעומת החודש הקודם. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 15.2% ירידה של נקודת אחוז בהשוואה לפברואר אשתקד. מנגד, מכרו המשקיעים בחודש פברואר 1,329 דירות. כלומר, "מלאי" הדירות שבידי משקיעים הצטמצם בכ-200 יח"ד.

בגזרת תושבי החוץ אין התאוששות – נהפוך הוא. רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש פברואר ב-96 דירות בלבד, ירידה של 16% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 14% בהשוואה לחודש הקודם. במקביל, מכרו תושבי החוץ 38 דירות בחודש פברואר, כך שנטו סך רכישות סגמנט זה בחודש פברואר עמד על 58 דירות בלבד.