תבע בלמעלה מ-4 מיליון שקל את עיריית תל אביב ונת"ע: הקו הסגול חוסם את הכניסה לחניון הבניין החדש

אף על פי שהגישה השלטת היא שהקרבה לקווי הרכבת הקלה אמורה להשביח את ערך הנכס, החלטה שקיבלה בשבוע שעבר ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב בראשות עו"ד סילביה רביד, מראה כיצד קרבה למיזם התחבורתי עלולה גם לפגוע בו. זאת כאשר ערר שהוגש נגד החלטת הוועדה המקומית לדחות תביעת פיצויים שהוגשה בגין נזק שנגרם לבניין הסמוך לתוואי הקו הסגול, ברחוב לוינסקי בדרום תל אביב, התקבל על ידי הוועדה. לאחר שקבעה כי אכן נגרם נזק לנכס, הסוגיה הועברה לבדיקתו של שמאי מייעץ שיקבע מהו גובה הפיצוי

המדובר בערר שהגיש בעליו של בניין שלם ברחוב לוינסקי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ונגד נת"ע , על סך של 4.15 מיליון שקלים בגין ירידת ערך, זאת בעקבות אישור תוכנית הקו הסגול של הרכבת הקלה במקטע פלורנטין שאושרה ב-2021. אותה תוכנית שינתה את הוראות תוכנית הקו הסגול - מקטע מערבי, שאושרו ב-2017.

מדובר בבניין חדש שבנייתו הסתיימה ב-2018, בן 5 קומות מעל קומת קרקע עם חזית מסחרית, אשר כולל מרתף חניה בן 5 מקומות חניה ואחסנה. בסך הכל כולל הבניין 15 דירות וחנות. לטענת העורר התוכנית החדשה מייעדת את קטע השטח שבו מצוי הבניין למדרחוב ורצועת מערכת תחבורה עתירת נוסעים, שבו תותר תנועת רכבת קלה והולכי רגל בלבד, ולכן צפויה הכניסה לחניות במקטע זה תיחסם. המשמעות היא ביטול הכניסה למרתף החניה הכולל 5 מקומות חניה, באזור עם מצוקת חניה קשה. לטענתו, דירה ללא הצמדה לחניה פוגעת בביקוש לנכס וביכולת למקסם את שווי הדירה. שמאי מטעמו העריך כי הפגיעה בחניה לבדה מפחיתה את שווי הנכס בכ-2 מיליון שקל.

עוד נטען כי בנוסף לכך נפגע שווי בנייה למגורים ב-5% בנכס בשל "הפגיעה משמעותית בנגישות לנכס הגורמת לנזק ישיר לתכונות המקרקעין כדירות מגורים המתבטאת בחוסר יכולת להגיע לנכס ברכב ולהוביל את כל הנדרש אליו, לרבות לערוך שיפוצים ושינויים ולעבור דירה וכיו"ב". בגין מרכיב זה העריך השמאי ירידת ערך נוספת של 2.08 מיליון שקל. טענה נוספת הייתה ירידת ערך של 10% משווי החנות בשל הפגיעה בנגישות לצורך פריקה וטעינה.

הוועדה המקומית: הפגיעה זניחה, הנכס עבר השבחה  

הוועדה המקומית דחתה במרץ 2023 את הטענות, ועל החלטה זו הוגש הערר. העורר טען בפני ועדת הערר כי ההחלטה כלל לא נומקה, ובמקום זאת הפנתה לחוות דעת משפטיות ושמאיות. לטענתו, "אין להטיל על העורר חובה לפשפש בעשרות עמודים של טיעונים ונתונים ולנסות לברר מהם הנימוקים להחלטת הדחייה".

עוד טען כי בחוות הדעת, הוועדה המקומית מאשרת כי הרחוב יהפוך למדרחוב לרק"ל והולכי רגל בלבד ולכן נגרם לו נזק. "במצב דברים זה ברור לכל בר דעת כי נגרמה פגיעה לחלקתו של העורר. לא דומה בניין מגורים חדש בן 5 קומות וחדרי יציאה לגג המונה 15 יחידות דיור מעל קומת קרקע עם חזית מסחרית וחנות מעל קומת מרתף המשמשת ל-5 מקומות חניה שנבנה בהיתר זמן קצר לפני מתן תוקף לתכנית לבניין זהה אשר אין אליו גישה לרכב ולא ניתן לעשות שימוש בחניות הבנויות בהיתר. כמו כן ברור כי נגרמה לבניין פגיעה קשה עקב מתן תוקף לתכנית".

לאור כל זאת, העורר ביקש למנות שמאי מייעץ ולקבוע לו את הפיצויים המבוקשים בתוספת ריבית והצמדה.

הוועדה המקומית השיבה כי דין התביעה להידחות, כי חוות דעת שמאי העורר לוקה בפגמים מהותיים, אינה כוללת את מלוא הנתונים, ומתעלמת מהאלמנטים המשביחים. עוד טענה שטענות העורר מתעלמות מכך שגם לפי התוכנית הקודמת נקבעות הוראות שלא מאפשרות עצירה וחניה בסמוך לנכס העורר משום שמקטע מסילת הרכבת נמצא שם, לפי המצב התכנוני הקודם. עוד טענה שחוות הדעת שהביא העורר לא לקחו בחשבון את ירידת הרעש, הזיהום, ירידה בעומסי תנועה והפיכת השטחים המסחריים למרכזיים יותר ונגישים לציבור וכי כל אלה מהווים השבחה עבור הנכס. בנוסף טענה להתיישנות ולטעויות חישוב, וביקשה לקבוע שגם אם קיימת פגיעה היא זניחה ולא עוברת את גבול הסביר.

נת"ע טענה גם היא כי אם התקיימה פגיעה, הרי שזו התקיימה כבר בהוראות הקודמות לתוכנית, וכן כי הוראות התוכנית החדשה לא משפיעות על ייעוד נכס העורר אלא על ייעוד השטח הסמוך. עוד טענה שהשינויים בהסדרי התנועה צפויים להיכנס לתוקף רק ב-2026 עם תחילת פעולת הרק"ל ובינתיים העורר נהנה מהזכויות בלי שנעשה שינוי. כמו כן דחתה נת"ע את הטענות שחסימת החניות מהווה ירידת ערך, וטענה גם היא כי הפגיעה, ככל שקיימת, תקוזז על ידי האלמנטים המשביחים.

"לא מתאפשרת נגישות בשגרה ברכב לבניין" 

אלא שוועדת הערר קיבלה כאמור את רוב טענות העורר. "הגישה ברכב לבניין, לרבות לחניותיו, היא חלק מתכונות המקרקעין… בנסיבות אלו, ומשהוכחה פגיעה לכאורה, הורם הנטל המצדיק מינוי שמאי מייעץ". עוד כתבה הוועדה כי "את הפגיעה, ככל שישנה, על השמאי המייעץ לכמת בפער שבין המצב התכנוני החדש לפי התכנית ובין המצב התכנוני הקודם על פי תכנית".

ועדת הערר דחתה את טענות המשיבות כי גם במצב התכנוני הקודם נחסמה הכניסה לחניון הבניין וכתבה כי אמנם קו המסילה סומן בחלקו הדרומי של רחוב לוינסקי בצמוד לנכס, גם במצב הקודם, "ואולם התאפשרה נגישות לנכס ולחניות. במסמכי התכנית הנכס סומן כחניון עוד בטרם הקמת הבניין והתאפשרה לחניות נגישות. רחוב לוינסקי במקטע זה אפשר תנועת רכב בשני נתיבים ותחנת הרק"ל מצויה הייתה במרחק של 300 מטר מהנכס". לגבי המצב החדש על פי התכנית כתבה הוועדה כי "לא מתאפשרת נגישות בשגרה ברכב לבניין ולא מתאפשר לחנות בחניותיו… על כן, לא שוכנענו כי כל הפגיעה הנטענת מקורה כבר בתכנית 70א'".

לגבי האלמנטים המשביחים קבעה הוועדה שהשמאי המייעץ יכריע בעניין זה, כולל אם בוצעה השבחה כבר במצב התכנוני הקודם: "השמאי המייעץ, יכין את שומתו המייעצת, בהתאם לאמות המידה עליהן עמדנו לעיל, לרבות לעניין הצורך לבחון אלמנטים משביחים כתוצאה מאישורה של תכנית. מאחר שהנכס הוא בבעלות אחודה הפגיעה תבחן לנכס בשלמות. הצדדים יוכלו להגיש התייחסותם לשומה המייעצת תוך 30 יום מיום קבלתה".

לבסוף השיתה ועדת הערר הוצאות ערר של 3,000 שקל על כל אחת מהמשיבות בשל פסיקה דומה בנסיבות דומות. את העורר ייצג עו"ד משה קמר, את הוועדה המקומית עו"ד יונתן הראל, ואת נת"ע עו"ד דוד כחלון.