"למרות שנעשו מספר שינויי חקיקה שמסייעים להסיר חסמים, התהליך כולו עדיין ארוך ומפרך"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

מכל ענפי הנדל"ן, ההתחדשות העירונית קוסמת לי והמאתגרת ביותר בעיני. העבודה דורשת התמקצעות מתמדת בעולמות התכנון וקידום תב"עות, לצד עבודה עם אנשי מקצוע מובילים ויכולת עבודה מצוינת עם בעלי הדירות במתחמים השונים, כאשר לכל אחד הסיפור הפרטי שלו וכל אחד הוא עולם ומלואו. צריך לדעת לבצע אינטגרציה בין כלל הגורמים המעורבים, כולל הרשויות המקומיות, גורמי מימון, נציגי דיירים ועוד, אך בסוף התהליך, כאשר אנו מוסרים מפתחות לדיירים שסמכו עלינו עם הדירות שלהם ומקבלים בתמורה דירה חדשה בשכונה מתפתחת - זה שווה את כל ההשקעה.

חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

בתחילת הדרך למדתי כל יום דברים חדשים ושכללתי את העבודה המקצועית, הן מול בעלי הדירות והן עם ועדות התכנון השונות. ההרגשה שהגרף המקצועי בעלייה זו חוויה עוצמתית. אירוע שזכור לי במיוחד הוא אישור התב"ע הראשונה שהובלתי ברוטשטיין. לאחר תהליך בירוקרטי ארוך, הצלחנו להביא לסיום תהליך התכנון, לצד כל האתגרים בדרך.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

כל מי שעוסק בהתחדשות עירונית צריך להפנים שדרושים אורך רוח, סבלנות וגמישות להתמודדות עם אתגרים. כיזמים, אנחנו עושים את כל הדברים נכון בתהליך, אך זהו ענף דינמי עם שינויים מתמידים, ולפעמים לא מתקבלות התוצאות שקיווינו להן. גם במקרים כאלו, לא מדובר בסוף פסוק - בסופו של תהליך אנו פועלים כדי שבעלי הדירות, הרוכשים החדשים ובעלי המקצוע יהיו מרוצים.

טעות שלמדת ממנה

בתחילת דרכי, לא הפנמתי מספיק את החשיבות של עבודה מדודה ומדויקת והיזון חוזר מול נציגות בעלי הדירות בהתחדשות עירונית. צריך לזכור שמעבר לעובדה שהם בעלי הקרקע ושיש להם אינטרס ברור לקדם התחדשות עירונית ולקבל דירות חדשות, חלקם חיים במקום עשרות שנים. אלו חיים שלמים ויש לכך משמעויות רבות וגם שיקולים רגשיים ולא רק כלכליים. יש שם זיכרונות, חיי קהילה ושכנות, ילדיהם ולעתים נכדיהם גדלו שם. חשוב תמיד להביא את הצד המקצועי, אך לזכור שעובדים עם אנשים. לכן מומלץ לצאת לשטח כמה שיותר, להיפגש עם האנשים ולהבין את הצרכים שלהם כדי להגיע לפתרון הטוב ביותר.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

העובדה היא שלוקח זמן רב מדי לקדם תכניות התחדשות עירונית . למרות מספר שינויי חקיקה בשנה החולפת שמסייעים להסיר חסמים, התהליך כולו ארוך ומפרך. המדינה הפנימה את החשיבות בהתחדשות עירונית כדרך לבנות דירות עמידות יותר בפני רעידות אדמה והן בהיבט הבטחוני ובחידוש השכונות הוותיקות והגדלת היצע הדיור בערים. עם זאת, עליה להקל בבירוקרטיה, להאיץ את קצב התכנון ולאפשר תהליך שייקח שנים בודדות ולא עשור ויותר. רק כך נצליח להתמודד עם מגוון האתגרים העומדים לפנינו. אני מקווה שמי שלא הבין עד כה את הבהילות של התחום, יבין זאת בעקבות השפעות המלחמה בחודשים האחרונים.

הפרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?

אחד הרגעים המרגשים הזכורים לי הוא רגע קידום מהיר ואפקטיבי של פרויקט פינוי בינוי במתחם גלבוע בלוד, הכולל 60 יח"ד דיור ישנות במקומן ייבנו 488 יח"ד חדשות בחמישה מבנים חדשים וכ-2,000 מ"ר מסחר.

הפרויקט התקדם בזמן שיא, תוך שיתוף פעולה הדוק עם עיריית לוד, החברה הכלכלית של הוועדה המקומית וכן עם הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה. גם השלבים הראשוניים של החתמת הדיירים נעשתה במהירות בעבודה משותפת עם נציגי בעלי הדירות, רמ"י ועמידר. למרות מורכבות תכנונית ובירוקרטית של רישומי הדירות הישנות בבעלותם. לוד היא עיר במרכז הארץ, שמשוועת להתחדשות עירונית שתסייע לה להתקדם ולהתפתח, כך שתוכל למשוך אליה אוכלוסיות חדשות, כולל משפחות צעירות ומשפרי דיור. הקירבה למרכזי התעסוקה כולל משרדי חברות מובילות במשק, לנתב"ג ולרכבת מהווים פוטנציאל אדיר להתחדשות והתחזקות העיר.

אתגר שפגשת בו לאורך תהליך קבלת היתר לפרויקט

תהליך רישום הקרקע הוא סבוך מאוד וישנם לעתים מספר בעלים במתחם, גם פרטיים וגם המדינה. במקרים בהם מעבר לדירות הישנות עצמן המיועדות להריסה ישנן גם קרקעות מדינה, תהליך קבלת ההיתר מורכב יותר. לא מדובר רק בתמורות שמקבלים הדיירים, אלא מה המדינה דורשת בתהליך התכנון ומה היא דורשת לקבל כדי לאפשר את התקדמות בפרויקט.

מהן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

ענף הנדל"ן באופן כללי נמצא בחוסר יציבות בשנתיים האחרונות כתוצאה משינויים בשוק ובסביבת הריבית והן כתוצאה מהשפעות המלחמה. יזם חייב תמיד לדעת לשמור על גמישות ולדעת להתאים את עצמו במהירות לתנאי השוק. מצד שני הוא חייב לדבוק בעקרונות של מצוינות ומקצועיות עליה לא ניתן להתפשר.

מהם סימני האזהרה שיכולים לגרום לך לא להתקרב לעסקה?

אם המצב התכנוני הוא לא כלכלי בעליל עבור הפרויקט או שהוא דוחף לתוצאה לא טובה בסיומו, לא ניקח את הפרויקט, מכיוון שהתוצאה תהיה שהדיירים לא יהיו מרוצים או שהוא יגרור אחריו הפסד כספי שיסכן את סיומו. לדוגמא, צפיפות גבוהה מדי של יח"ד ביחידת קרקע או מצב קנייני מורכב שלא מאפשר להתקדם בפרויקט.

כיצד השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך השנים?

הרשויות היום מגבילות את התמורות שמקבלים דיירים בפרויקטים, כמו למשל גודל הדירה או מספר החניות בהתאם לתקנים. על הדיירים להכיר את המגבלות האלו ולהבין שהיזם פועל במסגרת תכנונית נוקשה.
מבחינה תכנונית, היום ועדות התכנון מבינות שכדי לאפשר לפרויקט להיות כלכלי, עליהן לאפשר רמת ודאות גדולה ומתן זכויות בניה כדי להפוך פרויקט לאטרקטיבי עבור יזמים. פרויקט שאינו כלכלי לא יוכל להתקיים.
מהצד היזמי, השוק השתכלל וכיום ניתן למצוא חברות מובילות עם ניסיון רב, והשחקנים הקטנים הפחות מקצועיים, שאין להם מספיק גב פיננסי או יכולת תכנונית, נפלטים מהשוק.

לאן לדעתך צועד תחום הפינוי בינוי/ תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

כבר היום ניתן לראות ששיעור הדירות החדשות בהתחדשות עירונית מתוך כלל הבנייה החדשה הולך ועולה. אני מקווה שהמדינה תשכיל לקדם את הענף ולהסיר חסמים כדי לאפשר בנייה מהירה ואיכותית.

משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן?

שחקן כדורסל בכל רמ"ח איברי, מאז שהייתי שהייתי ילד.

מהו המסר שלך ליזמים הרוצים להיכנס לתחום ההתחדשות?

להתמקצע וללמוד בשלב ראשון ולהבין שמדובר על תהליכים ארוכים מאוד שמצריכים אורך רוח והרבה סבלנות. צריך לזכור שלומדים לא פחות מכישלונות מאשר מהצלחות.