"זה אולי יישמע קלישאה, אבל באמת שכל פרויקט מרגש מחדש"

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך בעולם ההתחדשות העירונית

המעבר מבנייה רגילה, שבה רוב הממשק הוא עם אנשי עסקים וקבלנים, להתחדשות עירונית, הוא משמעותי. אחד הרגעים המשמעותיים שחוויתי, שממש עשו לי את הסוויצ', היה בפרויקט שבו הייתה לנו דיירת סרבנית. אנשי קשרי הלקוחות שלנו ביקשו שאשב איתה. למשרד נכנסת אישה מקסימה ולבבית, גננת בגן ילדים, שמתנגדת לפרויקט כי היא פשוט לא מבינה אותו ואת התמורות. ישבנו שעתיים, לשיחה בגובה העיניים, ונפרדנו בחיבוק. היא הצטרפה לפרויקט בשמחה, ברגע שהיא הבינה עד כמה הפרויקט הזה מיטיב איתה. מאז הפרויקט כבר יצא לדרך, ואני למדתי מהאירוע הזה שיעור חשוב: אנשים חוששים מהתחדשות עירונית, בעיקר כי התחום הזה זר להם. צריך לדבר בגובה העיניים, להסביר, ובעיקר להיות בני אדם. זה המוטו שלנו. הכל אנשים.

מה הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

סבלנות. זה כל הסיפור. התחדשות עירונית לוקחת זמן. קודם כל משום שעבודת הדיירים היא אירוע מורכב, ובהמשך כמובן בשל הבירוקרטיה הישראלית. צריך להגיע לאירוע הזה עם אורך רוח, גם רגשי וגם פיננסי. בפרויקטים של התחדשות עירונית לפעמים חולף יותר מעשור מרגע שמתחילים ועד שרואים מהם הכנסה, ולכן חשוב שלחברה יהיה גב כלכלי איתן.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

במדינת ישראל תהיה רעידת אדמה משמעותית בשנים הקרובות. כל המומחים יודעים את זה, פיקוד העורף, מד"א, כולם מתריעים על כך. אנחנו חיים על השבר הסורי-אפריקאי. כולנו יודעים שהאדמה כאן תרעד, שמבנים יקרסו ושאנשים ימותו. פשוט ככה. רעידת אדמה רצינית תגרום לכל טרגדיה אחרת שקרתה בישראל קודם לכן להתגמד. הדבר המדהים הוא שיש פתרון לזה! תקן הבנייה הישראלי, כבר משנות ה-80 של המאה הקודמת, מייצר עמידות בפני רעידות אדמה. התחדשות עירונית נועדה לתת את הפתרון הזה גם עבור בניינים ישנים, על ידי מנגנון של הריסה של הבניין המסוכן ובנייה של מבנה חדש ועמיד. כשתקרה הרעידה, והיא תקרה, אנשים ימותו כי הם לא נרתמו יחד כדי לדאוג למגורים בבית חדש ועמיד.

באה מדינת ישראל ויצרה מנגנון מדהים שבו דייר יכול לגור בבית חדש ומוגן, גדול יותר מהדירה הישנה שלו, בלי לשלם על זה כלום ועם פטור מלא ממס! ובכל זאת אנשים מתמהמהים. המהנדסים והמומחים שאני מדבר איתם על הנושא משתגעים מזה! אנשים יושבים על הטיטניק, רגע לפני ההתנגשות, ומתווכחים איתך על מטר נוסף לפה או לשם.

כמדינה, הייתי משנה שלושה דברים על מנת לזרז התחדשות עירונית :

1. דיירים: להוריד את רף ההסכמה להתחדשות עירונית ל-60%. הסיבה לכך שרוב הדיירים לא חותמים על פרויקט, היא חשש משינויים. אלא שהחשש הזה מביא לכך שאנשים רבים בישראל חיים במבנים שיקרסו ברעידת אדמה. הורדת הרוב הדרוש תאפשר זירוז של הוצאת פרויקטים לפועל.

2. בירוקרטיה: חייבים לקצר את משך הזמן שלוקח לאשר תוכניות בנייה בישראל. לא יוכל להיות שבישראל לוקח יותר זמן לתכנן בניין, מאשר לבנות אותו.

3. פריפריה: המצב כיום הוא אבסורדי. הערים שהכי פגיעות לרעידת אדמה, שנמצאות ממש על השבר הסורי-אפריקאי (כמו מגדל העמק, קריית שמונה, צפת וכו'), הן הערים שיש בהן הכי פחות התחדשות עירונית . מדינת ישראל חייבת לייצר מנגנונים שיאפשרו ביצוע של פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה. קיימים לכך מספר פתרונות כמו קרקע משלימה, תשלומי איזון, ניוד זכויות ועוד.

הפרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?

זה אולי יישמע קלישאה, אבל באמת שכל פרויקט מרגש מחדש. המורכבות, השאלות שצריך לשאול, הפתרונות הייחודיים בכל פרויקט. ובעיקר האנשים. לכל פרויקט ישנה הדינמיקה האנושית העדינה שלו, ואני עדיין מתרגש בכל פעם מחדש לפגוש אנשים חדשים שהופכים ללקוחות שלנו, להכיר אותם, וליצור להם חווית מגורים חדשה.
ובכל זאת, יש פרויקט שהפך לילד הפרטי שלי, 'אמיל זולא' בחיפה, הפרויקט הראשון שלי בחברה. אני מאוד אוהב את המיקום שלו, הנוף עוצר הנשימה המרחב הפרויקט יהיה מיוחד. התחברתי מאוד לאנשים ואף עברנו לגור במתחם ובו נולדו לי 2 בנים.

מה הן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

סבלנות, יושרה, ואהבת אדם. אם אין לך את שלושת הדברים האלה, אל תתעסק בהתחדשות עירונית. בסוף, בהתחדשות עירונית, אתה עובד מול דיירים 24/7. צריך לאהוב את זה. צריך לראות בזה שליחות אמיתית.

מהם סימני האזהרה שיכולים לגרום לך לא להתקרב לעסקה?

כל מקרה לגופו. הגענו לפרויקטים שהיו נראים לנו מורכבים מאוד בהתחלה, ושאף אחד בשוק לא האמין שיצא מהם משהו, ובסוף הניבו הצלחות יפות. היו גם פרויקטים שהיו נראים נהדרים ממבט ראשון והתבררו כפחות מוצלחים בהמשך. כל מקרה לגופו, וחשוב להתעמק בדברים לפני שמתחילים פרויקט. העמקה ותכנון נכון בשלב המקדים, הם הכלים לפרויקט שצומח נכון.

כיצד השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך השנים?

בהתחלה פגשנו הרבה מאוד חששות. דיירים לא האמינו שזה יכול לקרות, ושבאמת יקבלו בית חדש. היום, שהתחום כבר יחסית מבוסס בישראל, דיירים רואים שמדובר בעסקה נהדרת (כל עוד היא נעשית נכון, עם היזם המתאים ותוך הקפדה על בטוחות), ושמחים לקחת בה חלק. רף חוסר האמון יורד, וזה מצוין.

משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן?

בתיכון הייתי שובב. עברתי בתי ספר וסיימתי בלי תעודת בגרות. בצבא הייתי לוחם ומפקד בגולני, ואחרי הצבא השלמתי בגרויות ולמדתי הנדסה אזרחית בטכניון. זה שיעור שהייתי רוצה שגם אחרים יחוו, ואני משתדל להעביר את זה לנוער: אתה אחראי לאופן בו החיים שלך ייראו. קח אחריות, ותוכל להגשים כל מטרה שתרצה.

מהו המסר שלך ליזמים הרוצים להיכנס לתחום ההתחדשות?

בואו! יש מספיק עבודה לכולם, ולכולנו יחד ישנה משימה חשובה: להספיק להעביר את כל הדיירים שגרים היום בבניינים ישנים לבניינים חדשים ומוגנים, לפני רעידת האדמה.

לאן לדעתך צועד תחום פינוי בינוי / תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

התחום צועד לכיוונים חיוביים מאוד לדעתי, של סדר ושקיפות. כמו כל ענף הבנייה, גם תחום ההתחדשות העירונית סובל מחוסר בפועלים. יש בהודו ובמדינות נוספות באסיה אנשים נהדרים ועובדים מצוינים, שמאוד רוצים להגיע לעבוד בענף הבנייה בישראל. צריך לעשות הרבה על מנת לאפשר להם להגיע ולעבוד פה, לטובת קידום של בנייה מהירה. זה חשוב ונכון, ובהמשך גם יוביל להתמתנות עליות המחירים בענף.