בג"ץ הכריע: רק העיריות מוסמכות לקבוע את גובה היטל ההשבחה בפינוי-בינוי

בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, דחה השבוע עתירות שהגישו ע.ט התחדשות עירונית , תדהר התחדשות עירונית וחברת מגדלי גיבורים נגד החלטת שרי הבינוי השיכון והפנים במועד הגשת העתירות שלא להאריך את הפטור מהיטל השבחה עבור מיזמי פינוי בינוי שקידמו החברות בבת ים, זאת לאחר שתוקן החוק כך שהרשות המקומית היא זו שתקבע תקבע את גובה היטל ההשבחה למתחמי פינוי בינוי.

לפסק הדין המלא של בג"ץ לחצו כאן 

ההכרעה התקבלה בדעת רוב, כאשר לפסק דינו של השופט ח'אלד כבוב הצטרפה השופטת יעל וילנר, בניגוד לעמדת השופט יצחק עמית. פסק הדין קבע כי יש לדחות את העתירות נגד אי הארכת צו הפטור מהיטל השבחה ביחס למתחם התחדשות עירונית , וכי לאחר חקיקתו של תיקון 133 לחוק התכנון והבניה - המסמיך את הרשות המקומית לקבוע את גובה היטל השבחה במיזמי התחדשות לפי אזורי העיר השונים, השרים אינם רשאים עוד להתערב בנושא זה.

היזמיות העותרות מקדמות מיזמי התחדשות עירונית במסלול פינוי בינוי , בפינת הרחובות העצמאות והגיבורים במרכז העיר בת-ים, כחלק מתוכנית מתחם גיבורים, לבניית 503 יח"ד המהוות תוספת של 379 יח"ד למצב הקיים. התוכנית פורסמה למתן תוקף במרץ 2016, והוארכה מספר פעמים על ידי הרשות המקומית.

קידומה של התוכנית נעשה בהתאם להכרזה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי בדצמבר 2010. החלטה זו הוארכה פעמיים, בפעם השניייה ללא הגבלת זמן. עם פרסום התוכנית למתן התוקף הוציאו השרים צו לפטור מהיטל השבחה , עד ספטמבר 2022.

בספטמבר 21', לאחר שעיריית בת ים החליטה להאריך את ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, היא פנתה לשרים להאריך את תוקף ההכרזה ולהאריך את צו הפטור. השרים סירבו להאריך את הצו, כל עוד יש צו בתוקף. בפברואר 22 פנה ראש העיר שנית לשרים בבקשה נוספת להארכת הפטור בציינו כי לאחר תיקון בחוק ההסדרים אין צורך בהארכת ההצהרה על המתחם כמתחם פינוי בינוי .

באפריל 22 קבעה מועצת העיר בת ים, בהתאם לתיקון 13, שהיטל ההשבחה באזורים הרלוונטיים יעמוד על 50%, אם השרים לא יאריכו את הפטור למתחם. זאת לאחר שהשרים כאמור סירבו להיעתר לבקשת הארכת הפטור.

בספטמבר 21', לאחר שעיריית בת ים החליטה להאריך את ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, היא פנתה לשרים להאריך את תוקף ההכרזה ולהאריך את צו הפטור. השרים סירבו להאריך את הצו, כל עוד יש צו בתוקף. בפברואר 22 פנה ראש העיר שנית לשרים בבקשה נוספת להארכת הפטור בציינו כי לאחר תיקון בחוק ההסדרים אין צורך בהארכת ההצהרה על המתחם כמתחם פינוי בינוי

בספטמבר 22 הוגשו העתירות על ידי היזמיות וביקשו שיוצא צו המורה לשרים להסביר למה לא יאריכו את הפטור כל עוד עומדת בתוקף ההכרזה על המתחם כמתחם התחדשות עירונית או כי העליון בעצמו יאריך את הצו.

"התחשיבים הכלכליים נעשו לפי הנחת הפטור"

בעתירות נטען, בעיקרו של דבר, כי היה על השרים לעשות שימוש בסמכותם "במהירות הראויה", ולהורות על הארכת תוקף צו הפטור בטרם כניסתו לתוקף של התיקון, וכי החלטת השרים שלא להורות על הארכת צו הפטור, רק מהטעם שהצו עודנו בתוקף – אינה יכולה לעמוד. בהמשך הגישו חוות דעת משפטית, גם לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שלפיה אין בכלל צורך בהארכת הפטור לאחר התיקון בחוק ההסדרים שמייתר את הצורך בהארכת ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי .

בתגובה העירייה קבעה שאין זכות מוקנית לעותרות לקבל את הפטור או להאריך אותו. עם זאת הסכימה כי במכלול הנסיבות יש לתת סמכות לשרים להאריך את הפטור או לתת פטור חלקי. השרים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הגיבו שלאחר התיקון המסמיך את הרשות המקומית לקבוע את הפטור, נמחקה התוספת המסמיכה את השרים לפטור גם באופן חלקי מהיטל השבחה , אם אין תכלית מיוחדת וחריגה המצדיקה זאת.

בית המשפט דחה את העתירות בדעת רוב. על פי השופט ח'אלד כבוב, "המחוקק קבע הסדר ייחודי אשר מביא בחשבון את חשיבות קידומם של פרויקטים מסוג של פינוי בינוי , תוך קביעת ברירת מחדל של תשלום רבע ההשבחה. לצד זאת, הרשות המקומית הוסמכה לשקול את מאפייני האזורים השונים שבתחומה ולסטות, באופן אזורי, מברירת מחדל זו

בין היתר נדונה משמעות הביטוי המופיע בהוראת המעבר - "יחול האמור בצו". העותרות סברו שמדובר בכך שההארכה תינתן אוטומטית ואילו הרשויות סברו ש"הצו ימשיך לחול במלואו, כולל תוקף הצו כפי שנקבע בו. בהקשר זה הוסבר, כי תוקף הצו נקבע מלכתחילה עד למועד מוגדר ומסוים ולא עד למועד פקיעת תוקף התכנית". עוד טענו שגם אם הייתה בידיהם הסמכות, לאחר שהרשות קבעה את היטל ההשבחה לאזור, לא היה מקום לעשות את זה בנסיבות אלו.

לכך השיבו העותרות שהסמכות של הרשות היא לגבי אזור ולא לגבי המתחם וכי כל התחשיבים הכלכליים נערכו לפי צו הפטור.

"המחוקק קבע הסדר ייחודי"

בית המשפט, כאמור, דחה את העתירות בדעת רוב. על פי השופט ח'אלד כבוב, "המחוקק קבע הסדר ייחודי אשר מביא בחשבון את חשיבות קידומם של פרויקטים מסוג של פינוי בינוי , תוך קביעת ברירת מחדל של תשלום רבע ההשבחה. לצד זאת, הרשות המקומית הוסמכה לשקול את מאפייני האזורים השונים שבתחומה ולסטות, באופן אזורי, מברירת מחדל זו. בנסיבות אלו, כאשר נקבע הסדר ייחודי שנועד להביא בחשבון את החשיבות של קידום פרויקטים של פינוי בינוי, ברי כי לא מדובר בשיקול שיכול להילקח בחשבון פעם נוספת על-ידי השרים". השופטת וילנר הצטרפה לדעת כבוב.

השופט עמית  בדעת מיעוט, סבר כי יש מקום לתת צו על תנאי המורה למשיבי המדינה לבוא ולתת טעם מדוע לא ייקבע כי השרים מוסמכים לתת פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי מכוח סמכותם, וכי הסמכות שניתנה לרשות המקומית היא סמכות ספציפית, וכי לכל הפחות בנסיבות הנוכחיות היה על השרים לדון בהארכת הפטור. לא נקבע צו להוצאות.

את העותרות ייצגו עו"ד עופר גראור, עו"ד דנה שהרבני-נחמן, עו"ד גלית שיצר ועו"ד אילת חותה. את הממשלה ייצגו עו"ד יצחק ברט ועו"ד אבי מיליקובסקי. את עיריית בת ים עו"ד מיכל אגסי ועו"ד יעקב ברכה.