30% מחברות הבנייה הפסידו: כך המלחמה הגיעה אל הדוחות הרבעוניים

מלחמת חרבות ברזל מתחילה לתת את אותותיה בדוחות הכספיים, עם שיעור הולך וגדל של חברות שעוברות להפסדים בשל עיכובים בהתקדמות הפרויקטים, המביאים לפגיעה ברווחים. כך עולה מניתוח שערך מרכז הנדל"ן בעזרת אנליסטים בתחום. על פי הנתונים, שיעור החברות שסיימו את הרבעון הראשון בהפסד מתוך כלל החברות הנכללות במדד ת"א בנייה עומד על כ-30%. זאת לעומת שיעור ממוצע של כ-20% של חברות שמסיימות רבעון הפסדי בשלוש השנים האחרונות.

בין החברות הבולטות שעברו להפסד לעומת הרבעון המקביל: שיכון ובינוי שסיימה את הרבעון הראשון של 2024 בהפסד של 41 מיליון שקל לעומת רווח של 78 מיליון שקל ברבעון המקביל. חלק מהפגיעה בהכנסות מגיעה ממגזר קבלנות התשתית והבנייה בישראל שירד ב-6%, בשל האטה בקצבי הביצוע והתייקרות עלויות כח האדם לנוכח המחסור החריף בעובדים וההגבלות השונות שהוטלו באתרי הבנייה. חלק גדול יותר נובע מפגיעה במגזר הקבלנות, התשתיות והבנייה בחו"ל (מלבד ארה"ב), שבו נרשמה ירידה של 62% בהכנסות. זאת בין היתר כתוצאה מהפסקת העבודות מאז אוקטובר לסלילת כביש באתיופיה בשל אירועי אלימות ואי סדר, לצד העמקת ההפסדים בתחום הדיור להשכרה. עם זאת על פי הדוח יש מקום לאופטימיות שכן החברה אמורה להכיר ברבעונים העוקבים בהכנסות בעקבות שורת עסקאות, בהן מכירת 40% מהמעונות של אוניברסיטת תל אביב לאוניברסיטה, מכירת תשתיות, נכסים בחו"ל ועוד. 

גם בית וגג עברה להפסד של 1.6 מיליון שקל ברבעון הראשון של 24' לעומת רווח של 490 אלף שקל ברבעון המקביל אשתקד. החברה ציינה בדוחותיה כי נכון למועד אישור הדוח (27.5), למלחמה יש השפעה שלילית על החברה ופעילותה. "העיכוב שחל עקב המצב הביטחוני בהתקדמות הפרויקטים שבביצוע עלול לחייב את החברה בתשלום פיצויים לרוכשי הדירות לצד גידול בעלויות הישירות של הפרויקטים עקב התארכות משך הביצוע. לצד זאת, במהלך הרבעון הראשון של שנת 2024 הנתונים הראשוניים מצביעים על מגמת התאוששות במכירת דירות. להערכת החברה, אם תימשך המלחמה לאורך כל שנת 2024 צפוי הדבר להשפיע לרעה על החברה באופן שעלול להיות מהותי, ובין היתר לפגוע ברווחיות הפרויקטים שבביצוע ולדחות את לוחות הזמנים לביצוע התכנית העסקית של החברה".

יזמית הנדל"ן אקרו חוותה גם היא רבעון הפסדי, לראשונה, מאז ההנפקה ב-2022. את הרבעון סיימה בהפסד של 3 מיליון שקלים לעומת רווח של 19 מיליון שקל ברבעון המקביל. ההפסד של אקרו נובע משערוכים וירידת שווי הוגן לנדל"ן להשקעה. עם זאת, גם היא ציינה בדוח הרבעוני את השפעת המלחמה על מגזר היזמות ואת השלכות העובדה כי האתרים לא עובדים בתפוקה מלאה.

הסתכלות על דוח רבעוני בחברה יזמית היא לא נכונה

רו"ח רותם זילבר (עו"ד), יועץ ואנליסט בכיר בתחום הנדל"ן, מציין כי למרות השפעות המלחמה, לרוב החברות בינתיים אין מה להתרגש: "השפעות המלחמה באות לידי ביטוי בדוחות הרבעוניים של החברות היזמיות. כפי שאפשר לראות בגרף המצורף, שיעור החברות שסיימו את הרבעון הראשון בהפסד עד כה ביחס למספר החברות במדד ת"א בניה הוא כ-30%, זאת לעומת שיעור של 20% בשלוש השנים האחרונות, וכ-40% ברבעון האחרון של 2023.

"חשוב להדגיש שבאופן עקרוני הסתכלות על תוצאות רבעוניות בחברות יזמיות על מנת לקבוע את מצב החברה היא לא הסתכלות נכונה. נכון יותר לבחון פרמטרים כמו איכות המלאי, הרווח הצפוי, עיתוי וכדומה. הסיבה העיקרית לגידול בחברות שסיימו את הרבעון בהפסד הוא העיכוב בהכרה בהכנסה בשל האטה, או אפילו עצירה במקרים מסוימים, בהתקדמות הבניה, בעיקר בגלל מחסור בכוח אדם. בזמן שקצב ההכרה בהכנסה האט בשני הרבעונים האחרונים, הוצאות המטה והתקורות המשיכו כרגיל".

זילבר התייחס ספציפית לבית וגג ולאקרו ואמר כי "מדובר בחברות איכותיות עם צבר פרויקטים מרשים. במקרה של בית וגג ההפסד נובע מהאטה בהכרה בהכנסה כאמור, ובמקרה של אקרו ההפסד נובע בכלל משערוך שלילי של נכסים מניבים כתוצאה מהיוון עלויות מימון כפי שמתואר בדוחות".

ההכרה ברווח אפשרית רק עם התקדמות הבנייה

מגמה נוספת שניתן לזהות בדוחות הרבעוניים שפורסמו, היא עלייה במספר הדירות שנמכרו לעומת הרבעון המקביל אשתקד. עמרם אברהם למשל מכרה כ-650 דירות ברבעון, לעומת 48 דירות בלבד ברבעון המקביל, חג'ג' מכרה מתחילת השנה ועד למועד פרסום הדוח 111 דירות - יותר מפי 3 מאשר בכל שנת 2023 שבה מכרה 35 דירות וגם י"ח דמרי העלתה את מספר הדירות הנמכרות לעומת הרבעון המקביל ב-82% ל-298 דירות. ובכל זאת למרות היקף המכירות הגבוה, חלק מהחברות חוות פגיעה בתזרים.

לדברי שלומי ארדן, שותף מנהל בקרן הגידור ארביטראז’ ואליו ובעל בלוג השקעות בשוק הון, "דירות רבות כיום, בפרט במיזמי התחדשות עירונית , נמכרות במבצעי 20%-80%. הסיבה העיקרית לכך היא פחות תזרימית ויותר בשל דרישה מצד הבנקים שחלק ניכר מהדירות יימכר עוד לפני תחילת הביצוע. בהנחה שאותו יזם יכול למצוא פתרונות מימון לתקופת הביניים, לדעתי מדובר בפתרון לא רע. אמנם יש חשש שאותו רוכש לא יצליח להביא את שאר המימון במסירת הדירה אך מבחינת היזם במצב כזה ניתן למכור את הדירה לרוכש אחר, תוך חילוט חלק מסוים מאותם 20% ששילם הרוכש המקורי". 

שלומי ארדן (אסנת רום)

את העלייה בשיעור החברות שסיימו רבעון בהפסד מסביר גם ארדן בשתי סיבות עיקריות – מחסור בפועלים ושערוכי נדל"ן שליליים. "יש לומר שבכל החברות אנו רואים קצב מכירת דירות נאה, אך מבחינה חשבונאית ההכרה ברווח אפשרית רק עם התקדמות הבנייה. שערוכי הנדל"ן השליליים לא צפויים להימשך לאורך זמן, בעוד שההאטה בקצב הבנייה תימשך עד שיימצא פתרון למחסור בידיים עובדות בענף הבנייה".

לאחרונה התבשרנו על שורת חברות שנערכות להנפקה, כמו דונה נדל"ן ויוסי אברהמי. כיצד המצב הביטחוני וסביבת הריבית ישפיעו עליהן?"המצב במשק גורם לקשיים בעיקר עבור חברות קטנות וחברות עם הון עצמי לא מספק. ייתכן מאוד שהנפקה כרגע לא תביא עבור המנפיקים את השווי המיטבי, מנגד ההנפקה תזרים לחברות הון עצמי שבו יוכלו החברות לעבור את התקופה ללא חשש, להשיג מימון זול יותר ואולי אפילו לרכוש יזמים קטנים יותר במחירי חיסול. 
אין ספק שבתקופה הנוכחית ההון ובפרט המזומן של היזמים שווה הרבה יותר".

מה ההבדל העיקרי בין החברות ששומרות על רווחיות ויציבות לעומת החברות שעברו להפסדים?"
"שלושה גורמים עיקריים: מיקום גאוגרפי של הפרויקטים – כאן יש יתרון לפרויקטים בפריפריה על פני תל אביב למשל; יכולות שיווק – קנדה ישראל למשל מצליחה למכור דירות גם באזורים שרבים אחרים מתקשים בהם, ולבסוף - יכולת למצוא פועלים שיפעילו את האתר בהספק גבוה ככל שניתן".

צבר פרויקטים חדשים מלמד שההכרה בהכנסות עוד תגיע 

זילבר מדגיש כי  "לעומת חברות בנייה קבלנית, שבהן יש מכונות שעובדות ומייצרות באופן שוטף, בחברות יזמיות יש חתכים של פרויקטים שמתחילים ונגמרים בזמנים שונים. יכול להיות שפרויקט מסתיים ופרויקט אחר לא מתחיל, וכתוצאה מעלויות המימון בתקופת חתך ספציפית כמו רבעון רואים הפסד, שלאו דווקא מייצג תקופה קדימה. אתה לא מכיר ברווחים עד שהגיע המועד שביצעת את העבודה. לעומת זאת בהוצאות, קנסות והפסדים הכללים יותר מחמירים. זה אומר שאם חברה צופה הפסד בהמשך הדרך, היא מחויבת להכיר היום במלוא ההפסד.

רו"ח רותם זילבר (באדיבות המצולם)

"לסיכום, אנחנו רואים את השפעות המלחמה, כשגם חברות שלא הפסידו, לולא המלחמה הרווח שלהן היה יותר גבוה. לעומת זאת בצבר של חברות שהפסידו ברבעון כמו אקרו ובית וגג, יש נקודה חיובית: פרויקטים חדשים ופרויקטים בשיווק שמלמדים שההכרה בהכנסות עוד תגיע.

"ברבעון 4 הייתה עצירה, אבל ברבעון הראשון הבינו שעולם כמנהגו נוהג וזו עוד מלחמה, והמלחמה הזו תעבור ואנשים מתחילים להסתכל קדימה, מה יקרה כשהמלחמה תיגמר, המחירים יעלו ויש את המבצעים של המימון. השאלה מתי, וזה כל אחד מחשב לעצמו".

הקניון בצפון נסגר אך שווי החברה עלה

ארדן התייחס גם למגמות הנדל"ן המניב: "אנו מזהים חולשה יחסית בשוק המשרדים, ובהתאם גם התחלות הבנייה של משרדים צנחו בכ-70% בשנה האחרונה. ניתן להניח שעם הזמן השוק יימצא איזון, אך בדרך ייתכנו ירידות ערך משמעותיות. בשוק השכירות למגורים ישנם כמה גורמים שדוחפים לעליית מחירים: התגברות בקצב ההתחדשות העירונית דורשת מציאת דירות בשכירות לאלפי דיירים בכל חודש, עלייה בריבית ובאינפלציה גורמת לבעלי הדירות לדרוש מחירים גבוהים יותר, וכן פינוי תושבים מהדרום ומהצפון למרכז עשוי ליצור לחץ מחירים נוסף. בשוק המחסנים והלוגיסטיקה לעומת זאת ישנם ביקושים נאים על רקע התגברות הרכישות באינטרנט בשנים האחרונות".

זילבר נותן גם דוגמה כיצד המלחמה, ובכלל זאת המצב הקשה בצפון, עשויה שלא להתבטא בדוחות של חברות נדל"ן מניב: "יש למשל מקרה של חברת נדל"ן מניב עם נכס בצפון, שבשל הפינוי סגור כבר חודשים ארוכים, אבל שווי החברה לא ירד לאפס כי יש ביטוח, והשווי של החברה בעקבות זאת אפילו עלה".