כשבשאר חלקי העיר זינקו המחירים בכמעט 18% בשנה - בשכונה הזו לא חל כל שינוי

"המדד השכונתי״: באמצעות המערכת המקצועית של אתר madlan ננתח מדי שבוע שכונה שחווה פיתוח נדל״ני מואץ. והפעם, נופי בן שמן, שכונה חדשה שמוקמת בעיר לוד, על קרקעות מושב בן שמן, בהיקף 4,300 יח"ד לצד שטחי מסחר ותעסוקה ופארק, אך צפויה גם לסבול מבעיות נגישות לא פשוטה ברכב פרטי, ומתחבורה ציבורית לקויה

אסף קרביץ05.06.24

שיתוף הכתבה

נופי בן שמן, המדד השכונתי (עיריית לוד)

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – נופי בן שמן, לוד.

שכונת נופי בן שמן היא שכונה חדשה של העיר לוד, המוקמת בינה ובין מושב בן שמן, ממזרח לכביש 40. השכונה מתוכננת כשכונת מגורים בעירוב שימושים עם שילוב של מגורים, מבני ציבור נרחבים, אזורים ירוקים ושטחים גדולים למסחר ותעסוקה. היא נבנית על שטח של כ-850 דונם וצפויה למנות כ-4,300 יחידות דיור, בהן 400 יחידות לדיור בר השגה. עוד תכלול השכונה קריית חינוך ובה מוסדות חינוך מגיל הגן ועד תיכון. במעטפת השכונה, לאורך נחל גזר כוללת התוכנית את הפארק העירוני הראשון של לוד על שטח של 180 דונם.

עם זאת, לשכונה גם מספר חסרונות. כך למשל, על אף קרבתה לכבישים בין עירוניים ראשיים כמו כביש 6 וכביש 1, יהיו לה רק 2 יציאות, ולאחר אכלוס מלא צפויים עומסים קשים בכניסה וביציאה מהשכונה, כשאלפי רכבים יתנקזו למספר מצומצם של נתיבים. גם גזרת התחבורה הציבורית אינה מבטיחה במיוחד. מאחר שהשכונה מנותקת מרשת הרחובות של העיר, שירות האוטובוסים יהיה לא מיטבי, ותדירות ומגוון היעדים של האוטובוסים בשכונה יהיו נמוכים. השכונה מרוחקת מתחנות רכבת קיימות ומתוכננות, כך שתושבי השכונה לא ייהנו משירות רכבתי. בנוסף, השכונה מרוחקת ממרכז העיר, שם מתוכננים הקו החום - קו אוטובוסים בתדירות גבוהה, וקו מטרו למרכז מטרופולין תל אביב.

בעוד שבעיר לוד זינקו המחירים בין 2022 ל-2023 בכמעט 18%, המחירים בנופי בן שמן כמעט ולא עלו באותה שנה (עלייה של אחוז אחד בלבד). ייתכן כי הסיבה לכך היא כי מלכתחילה מדובר בשכונה בה המחירים גבוהים משמעותית מהממוצע העירוני.

כרטיס ביקור - לוד

מיקום: מרכז הארץ, במזרח השפלה בואכה גבעות יהודה, צפונית לרמלה, מזרחית לבאר יעקב ומתחם מחנות צריפין, מערבית לכביש 1 ומסילת הרכבת לירושלים, וליער בן שמן, ודרומית לנתב"ג.

תושבים (2024): 87,534

גידול אוכלוסייה: 1.9%, ריבוי טבעי 1,535, מאזן הגירה 139-, עולים בהשתקעות ראשונה 221

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 4 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,662 עסקאות בכל שנת 2022, 882 עסקאות בכל שנת 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-17.6% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-9.3% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-47% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה:

נופי בן שמן - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-4,300 דירות
הרובע הבינלאומי - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-11,350 דירות

מוקדי התחדשות עירונית :

אין כרגע, פרויקטים בודדים מבוצעים ברחבי העיר

מוקדי פיתוח עתידיים:

צפון העיר - התחדשות שכונות ותיקות ואזור התעשייה הצפוני, תוך הפיכתם למוקד עירוני בעירוב שימושים, עם כ-6,500 דירות חדשות, שטחי תעסוקה ומסחר נרחבים, וכ-600 חדרי מלון
שער העיר מערב - מתחם מגורים חדש עם כ-200 דירות במערב העיר
שכונת דהמש - התחדשות והסדרת שכונת דהמש במערב העיר, עם תוספת של כ-400 דירות
שכונת הרכבת - התחדשות והסדרת שכונות הרכבת ופרדס שניר במערב העיר, עם תוספת של כ-2,650 דירות
התחדשות מרכז העיר - כיום מקודמת תוספת של כ-10,000 דירות במסגרת התחדשות השכונות הותיקות במרכז העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 13 פרויקטים, 12 מהם בבנייה חדשה, 1 בהריסה שלא מכוח תמ"א

שכונת נופי בן שמן - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, מזרחית לכביש 40 ושכונת גני יער, צפונית למושב אחיסמך, מערבית למסילת הרכבת לירושלים ומושב בן שמן, ודרומית לכביש 443

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): עדיין אין תושבים

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): כ-14,000

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס): 0

מספר יח"ד צפוי (2030): 4,350

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה ממוקמת קרוב לכבישים בין עירוניים ראשיים כמו כביש 6 וכביש 1, אך יהיו לה רק 2 יציאות, ולאחר אכלוס מלא צפויים עומסים קשים בכניסה וביציאה מהשכונה כשאלפי רכבים יתנקזו למספר מצומצם של נתיבים.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - למרות שלא ידועה עדיין רמת השירות של האוטובוסים, מאחר והשכונה מנותקת מרשת הרחובות של העיר, צפוי ששירות האוטובוסים יהיה לא מיטבי מאחר וכל קווי האוטובוס לשכונה יהיו קווים חדשים ומיוחדים, ולא רק שינוי ושדרוג של קווים קיימים. מאחר וכך, ובהתחשב בתקצוב התחבורה הציבורית, כנראה שהתדירות ומגוון היעדים של האוטובוסים בשכונה יהיו נמוכים.

למרות הקירבה למסילת רכבת, השכונה מרוחקת מתחנות רכבת קיימות ומתוכננות, כך שתושבי השכונה לא ייהנו משירות רכבתי. בנוסף, השכונה מרוחקת ממרכז העיר, שם מתוכננים הקו החום - קו אוטובוסים בתדירות גבוהה, וקו מטרו למרכז מטרופולין תל אביב.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - לפי תכנון השכונה צפויים להיות שבילים ברוב הרחובות, וכן שבילים שיחברו אותה למרכז העיר ולשכונות הסמוכות גני יער ואחיסמך. עם זאת, יתכן ואלה לא יבוצעו בסופו של דבר.

סקירת השוק

שינוי מחירים: עליה ממוצעת של כ-1% במחיר דירה. ירידה של כ-60% בכמות העסקאות בין התקופות.