"אנחנו לא קונים קרקעות ונכסים - הדבר היחיד שאנחנו קונים זה אמון של אנשים"

פרויקט של ' אנשי העיר ' הוא אחד מחותמות האיכות הידועות ביותר בשוק ההתחדשות העירונית של תל אביב. בשיחה עם רון חן, בעלים ומנכ"ל החברה, הוא מספר על תחילת הדרך של שלושת השותפים, על עתיד ההתחדשות העירונית, ועל התחביב המשותף ששומר אותם ליד הים.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

את אנשי העיר הקמתי ב-2006 יחד עם שני שותפים, אחרי שהשתחררנו משירות של 8 שנים בתור טייסי קרב בחיל האוויר והחלטנו שאנחנו רוצים להיכנס לתחום הנדל"ן.

התחלנו מבניין קטן במתחם נגה שהיה קבוצת רכישה של 17 דירות, בתקופה שבה קבוצות רכישה היו פופולאריות. בדיוק באותן שנים המדינה קידמה את תכנית תמ"א 38 וזה סקרן אותנו. הבנו שיש פוטנציאל, הבנו את כמות הבניינים הרלוונטיים בתל אביב. כך הפכנו להיות בין הראשונים בתחום.

חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

ב-2011 הוצאנו את אחד ההיתרים הראשונים של תמ"א 38 במלצ'ט, תל אביב. ממש באותו מועד ובאותו מיקום, החלה המחאה החברתית הגדולה. פעלנו באותה תקופה לבד, בלי ליווי בנקאי, בנינו ומכרנו עם הערות אזהרה – ופשוט לא הצלחנו למכור את הדירות. הפסדנו כסף על הפרויקט. רוב הדברים שלמדנו, למדנו על בשרנו. בשנים הראשונות היינו צריכים לדפוק על דלתות ולהסביר מה זה תמ"א 38. אחרי הכל, התחלנו לפני 18 שנה.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

כבר מתחילת הדרך, הבנו שמה שחשוב בהתחדשות עירונית זה אנשים. אנחנו חברה שלא קונה קרקעות ומשרדים- אנחנו עושים רק מגורים והתחדשות. לכן, הדבר היחיד שאנחנו קונים זה אמון של אנשים.

חברות שהיו רגילות לקניית קרקע ושיווק לא תמיד הבינו שההתנהלות הנכונה עם אנשים היא סוד ההצלחה של התחדשות עירונית . בהתחדשות עירונית צריך לשכנע אנשים להרוס את הנכס הכי יקר להם ובתמורה הם מקבלים דירה חדשה, עם מעלית, חנייה וגם חיזוק מול רעידות אדמה וממ"דים.

כחלק מהאג'נדה של התמקדות בשירות ויצירת אמון, היינו בין הראשונים שהקמנו מחלקת 'קהילה'. בהתחדשות אנחנו מתחברים עם הלקוחות כמה שנים לפני הריסת הבניין, שבמהלכן מנהלי הקהילה נותנים שירות ומלווים את בעלי הדירות. יש לקוחות בני 25 ולקוחות בני 90. בכל בניין פוגשים מיקרו-קוסמוס של האוכלוסייה.

בהתחדשות יש אלמנט חברתי של שיפור דירות, יצירת קהילות חדשות, חיזוק מרעידות אדמה, מיגון. יש בה גם עניין כלכלי של הוספת ערך לבעלי דירות, בוודאי בשכונות במעמד סוציו-אקונומי נמוך. מדובר ב-Win-Win לכולם.

ההתחדשות היא משולש שווה צלעות: יזם, בעלי דירות ורשויות מקומיות. ברגע שאחת הצלעות לא שווה, הפרויקט לא יוצא לפועל. אם הרשות לא מקבלת את מה שהיא רוצה, או שהתכנון לא תואם למדיניות הרשות הפרויקט לא יתקדם, שהפרויקט לא כלכלי עבור היזם, או אם הדיירים לא מסכימים לתמורות ואין רוב הפרויקט לא יתקדם. המשולש החשוב הזה צריך להשמר בכפפות של משי, אחרת הפרויקט לא יקרה.

הפרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?

הפרויקט הכי גדול, מורכב ומעניין של החברה הוא פרויקט פינוי בינוי בשכונת נווה אליעזר בדופן כפר שלם בתל אביב, אותו אנחנו מקדמים כבר 4 שנים. מדובר על פרויקט של 25 דונם, פינוי של 440 דירות ובנייה של 1,150 יחידות דיור. בתחילת הדרך הוא עבר אצל כל החברות הגדולות ואף אחת לא האמינה בו. אבל אנחנו האמנו. האמנו שיהיה אפשר לשכנע את העירייה לגבי זכויות עודפות כדי שהפרויקט ייצא לפועל. זה הפרויקט הכי גדול, מיוחד ומרגש שלנו. אחד מהגדולים בפינוי בינוי בתל אביב.

התחדשות עירונית אמיתית מתרחשת בדיוק בשכונות האלו במעטפת של תל אביב - יפו, כפר שלם, יד אליהו, נווה שרת. על אחת כמה וכמה כשמדובר בפרויקטים של פינוי בינוי עם עירוב שימושים , המשלבים מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים שמשפרים את איכות החיים של הקהילה כולה. היום עיריית תל אביב מחייבת גם 10% מהדירות שיהיו דירות בהישג יד, כך שכל שכבות האוכלוסייה מרוויחות.

מהן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

כמו שאמרנו, בהתחדשות עירונית מדובר בהתנהלות מול אנשים, בטח בהשוואה לפרויקטים אחרים בתחום הנדל"ן. כדי לדעת להתנהל עם אנשים, במיוחד בתחום בו חולפות הרבה שנים עד שהדיירים מקבלים את ה'מוצר', לפעמים 6, 8 ואפילו 10 שנים – צריך סבלנות, לדעת להקשיב ולהתפשר.

צריך גם אומץ ולדעת להסתדר בסביבה של חוסר ודאות. גם היום, המחלה של התחדשות עירונית היא חוסר ודאות. המצב אמנם השתפר לאורך השנים, אך עדיין יש אי ודאות בהיטלי השבחה , בהיקף הזכויות, בבנייה ובמחירים העתידיים. מדובר בעסקאות מאוד ארוכות מאוד כך שחוסר הודאות גדל במשך הזמן.

מהו המסר שלך ליזמים הרוצים להיכנס לתחום ההתחדשות?

בנוסף לתכונות שציינתי, ההמלצה שלי ליזמים מתחילים היא לא לעשות את זה לבד. השוק משוכלל, קשה להצליח בו בלי ניסיון. כדאי להיצמד ליזם מנוסה כדי לא לעשות טעויות יקרות, ללמוד את התחום ורק אז לצאת לדרך עצמאית.

מהם סימני האזהרה שיכולים לגרום לך לא להתקרב לעסקה?

אם נחזור לאותו משולש של דיירים, יזמים ורשויות. אם יש בעיות וסכסוכים בין בעלי הדירות, והם לא מצליחים במשך שנים להתגבש לכדי הסכמות, מדובר בסימן אזהרה. אם רשות מקומית לא מגובשת ואין לה תכנית, וכל כמה חודשים יש שינוי במדיניות – נדלקת נורת אזהרה.

גם אם האזור לא אטרקטיבי, בין אם מדובר באזור שיהיה קשה למכור בו דירות, או לחלופין יש הרבה פרויקטים דומים כך שאין יתרון יחסי – מדובר בסימן אזהרה.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

ראשית, יש להגיד שהממשלה עשתה הרבה דברים טובים במשך השנים. ובכל זאת, ישנן מספר נקודות שחובה לפעול בהן:

שיפור חוסר הודאות, כמו למשל בהיטלי השבחה . מדובר בתחום אפור שעוסקים בו הרבה שמאים, עורכי דין ועררים, הכל בשביל להגיע למספר מוסכם על הצדדים. לכן, צריך לפשט את המנגנון וליצור ודאות, כמו במע"מ, למשל. כולם יודעים מראש מה המס ואז קל יותר לחשב את הכלכליות של כל פרויקט.

גם ברוב החוקי יש לאן להתקדם. הרוב הנדרש אמנם ירד, אך לדעתי הוא צריך לעמוד על 51%. יש במדינה בעיה של היצע דיור, והמחירים ילכו ויעלו למרות המצב הקשה. הבנייה לא מדביקה את הביקוש, האוכלוסייה תגדל, ובמקביל גם התקופה עד להוצאות היתרים ואישור תבעות הולכת וגדלה. כל חסם שאפשר לפתור ולקצר- חשוב להסיר.

לסיום, מס רכישה צריך להיות נמוך יותר עבור היזמים, כדי לעודד התחדשות עירונית ולהפוך את הפרויקטים לכלכליים יותר.

משהו שלא יודעים עליך בענף הנדל"ן

הסיבה לכך שהמשרדים שלנו יושבים ברחוב הרברט סמואל בתל אביב היא שאנחנו אוהבים ספורט ימי, גלישת גלים ורוח. קשה לנו לעזוב את הים…

בנוסף, ב-18 השנים האחרונות אני עוזב את המשרד פעם בשבועיים לפחות ליום מילואים.

לאן לדעתך צועד תחום פינוי בינוי / תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

התחדשות עירונית עמדה בעבר על 5% מהעסקאות והיום היא מהווה יותר מ-50% מהעסקאות של דירות חדשות בתל אביב. זה רק יצמח, כי ברור שלכולם אין עתודות קרקע וזה הפתרון הנחוץ ביותר להגדלת ההיצע.

עוד 15-20 שנה, מעל 75% מהפרויקטים בתל אביב יהיו פינוי בינוי . השיטה תשתנה ותהיה יעילה, מהירה ופשוטה יותר. תהיה ודאות גבוהה יותר באשר לפרויקטים האלו.

אני גם סבור שההתחדשות העירונית תתפשט ברחבי הארץ. היא התחילה במרכז, אבל אנחנו רואים שהיא מתרחבת לערים אחרות. אפשר לראות את זה בירושלים, חדרה, אשדוד, ראשון לציון ועוד.