היטל ההשבחה בסביבת התחנות יופחת ל-60%: ועדת הפנים של הכנסת אישרה את תיקון חוק המטרו

ועדת הפנים של הכנסת בראשות ח"כ יעקב אשר אישרה הבוקר (ג') לקריאה שניה ושלישית את התיקון לחוק המטרו, כאשר גולת הכותרת בו היא הפחתת היטל ההשבחה ב"מרחבי ההשפעה" של תחנות המטרו מ-75% כפי שנקבע בחוק המקורי, ל-60% בלבד. הצעת החוק צפויה לעלות להצבעה בכנסת בשבוע הבא. 

כפי שחשף מרכז הנדל"ן בשבוע שעבר, ההיטל המופחת סוכם עם משרד האוצר לאחר משא ומתן ממושך, זאת בעקבות הביקורת הרבה על שיעור המס הגבוה, אשר לטענת יזמים ומהנדסי עיר מבטל לגמרי את הכלכליות במרחבי התחנות, והעובדה שתוכניות בנייה אכן אינן מוגשות בתחומם. ביום שני שעבר החלה ועדת הפנים של הכנסת לדון בנוסחו העדכני של החוק, והיום (ג') כאמור אישרה אותו לקריאה שניה ושלישית. עוד קובע תיקון החוק כי היטל ההשבחה בסך 60% יחול על מיזמים שהיתר הבניה עבורם יוגש עד לסוף שנת 2030, ואילו מי שיגיש את הבקשה להיתר מאוחר יותר ייאלץ לשלם היטל בשיעור של 72%. 

בנוסף הצעת החוק כוללת את הרכב המועצה המאסדרת: תפקידיה וסדרי עבודתה; הארכת מועדים לפעילויות מצד בעלי הנכסים, הוספת מנגנוני התייעצות ושקיפות, הגבלת סמכות הוות"ל לתכנון שימושים שחורגים מתכנון התשתית עצמה, קביעה כי החברה המבצעת לא תוכל לבצע עבודות לשיקום או פיתוח ברמה הנמוכה מהמקובל באזור, טיוב הליכי תיאום התשתיות והסרת חסמים לצורך קידום מהיר של הפרוייקט. 

בהצעת החוק גם פיצוי סיוע כספי משמעותי לבעלי העסקים שבאזור עבודות המטרו; הסדרת תוכניות משביחות במתחמי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית; יצירת מנגנון שקיפות ויידוע הציבור; הורדת ספי הרעש בעקבות העבודות ומתן פיצוי לעסקים בעקבות חריגה מהם.

"לקדם במהרה את תמ"א 70 לשם קידום הפרוייקט החשוב הזה". יעקב אשר בוועדת הפנים של הכנסת אחרי אישור החוק (דני שם טוב דוברות הכנסת)

יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה, ח"כ יעקב אשר, אמר לאחר האישור כי "קיימנו עשרות ישיבות ארוכות במהלכן ניתנה זכות דיבור לכל מי שרצה לטייב את הצעת החוק ובמיוחד לנציגי הציבור ובעלי העסקים. אני קורא למנהל התכנון לקדם במהרה את תמ"א 70 לשם קידומו של הפרוייקט החשוב הזה". 

יותר מ-100 תחנות, עלות של 150 מיליארד שקל 

פרויקט רכבת המטרו מתפרש על פני עשרות קילומטרים ולמעלה מ-100 תחנות ברחבי גוש דן והמרכז, והוא נחשב לפרויקט התשתית היקר בתולדות המדינה, שעלותו צפויה להגיע לכ-150 מיליארד שקלים. היטל ההשבחה המוגדל שנגבה באזור התחנות הוא אחת מהדרכים שבהן המדינה מבקשת לממן את מיזם הענק. 40% מההשבחה תשולם לקופת הרשות המקומית, ו-20% ממנו לקופת המדינה, וזאת כאמור על מנת לסייע במימון מיזם הענק.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין , בירכה על אישור החוק בוועדת הפנים. "אני מברכת את הוועדה על העבודה המשותפת עם לשכת שמאי המקרקעין ועל אישור החוק. אין ספק שהתיקונים בחוק הנוכחי הופכים אותו למעשי, בניגוד לחוק הקודם. יחד עם זאת, כדי שהמאמץ האדיר שנעשה בוועדה יוביל לתוצאה הרצויה ונראה את גלגלי הפרויקט מתחילים לנסוע, אני קוראת לרשויות התכנון להתגייס גם הן למהלך.

"לוח הזמנים של 6 השנים בתמריץ ההפחתה להיטל של 60% צפוף מאוד, במיוחד במדינה כמו שלנו שסובלת מהליכים בירוקרטיים אינסופיים. חשוב שיו"ר מטה התכנון ומנהל התכנון עצמו ירתמו לקידום מהיר של תמ"א 70 וקידום התוכניות השונות סביב תוואי המטרו. אני סבורה שגיבוש התקן השמאי שסוכם עליו בוועדה באישור משרד המשפטים והאוצר יהווה כזרז לקידום התוכניות השונות. בסופו של יום המעורבות של חוות דעת שמאית תאפשר את החיבור בין התכנון לכלכליות הפרויקט והוצאתו לפועל עבור היזמים". 

"עדיף להעביר את המימון והאחריות למגזר הפרטי"

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מסביר כי במסגרת קידום שינויים בתחום הנדל"ן, לא כל שכן בנושא כה מהותי ומשמעותי, חשוב להקפיד לאורך כל הדרך על התקיימותם של שני עקרונות, כלכליות וודאות. "נראה כי משרדי הממשלה ובפרט יו"ר ועדת הפנים ראו לנגד עיניהם את אלו, והתיקונים המוצעים מיישמים את העקרונות גם אם באופן חלקי ומכאן שיש לברך עליהם".

יחד עם זאת הוא מוסיף כי טוב היה לו התקופה במסגרתה יופחת מס המטרו ל-60%, תעמוד על פרק זמן ארוך יותר ובכך תייצר ודאות גבוהה יותר. "כידוע, תהליכי התכנון בכלל אורכים זמן רב ובוודאי ממועד ההתקשרות עם בעלי הזכויות או ממועד רכישת הקרקע, וספק אם הליכי התכנון יוותרו כפי שהם היום, יהיה די בתקופה המוצעת בתיקון על מנת ליצור את הוודאות הנדרשת".

"באשר לשיעור ההפחתה ל-60%, גם זה ראוי להיבחן שכן קידום חוק המטרו נעשה על בסיס ההנחה של העצמת זכויות באזורים המיועדים לתאווי המטרו, אולם בפועל עד עתה לא ראינו העצמת זכויות משמעותית ובוודאי לא כזו שמצדיקה את ההיטלים והמיסים הגבוהים. יתר על כן, ראינו קפאון של קידום פרויקטים באזורים המיועדים בשל אי-הודאות והחשש של היזמים באשר לכלכליות הפרויקט, בהיעדר כאמור העצמת זכויות משמעותית.  

"ככלל", מוסיף איצקוביץ, "מבחינת משרדי הממשלה טוב היה אילו היו שוקלים להעביר את המימון והאחריות למגזר הפרטי והעסקי ולבסס את מימון המטרו בשיטות כדוגמת BOT/PFI, כפי שהציעה התאחדות הקבלנים והבונים, שכן דרכים אלו הוכיחו עצמן לא אחת".