בשכונה החדשה שעל פארק הירקון דירת 4 חדרים חדשה עולה כ-2.5 מיליון שקל. איפה הקאץ'?

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – איילת השחר, בני ברק. 

איילת השחר היא שכונה חדשה בצפון בני ברק. מצפון לדרך אם המושבות ושכונת קריית הרצוג, דרומית לאזור התעשייה רמת החייל ונחל הירקון, מערבית לכביש 4 ומזרחית לאזור התעשייה הישן. השכונה מיועדת בעיקרה למגזר החרדי, אך כ-10% מהרוכשים הם חילונים ו-10% נוספים דתיים-לאומיים. השכונה עתידה לכלול כ-2,100 יחידות דיור חדשות, מהן כ-840 דירות בפרויקט "מתחם הסופרים", שהוקם במסגרת מכרז מחיר למשתכן . בשכונה מתוכנן לקום קאנטרי ופארק עירוני בצפון השכונה. 

במשך תקופה ארוכה התנגדה העירייה לאכלוס השכונה בעקבות עיכוב בבניית גשר "הרלינג", שאמור לחבר את השכונה לעיר ולאפשר יציאה וכניסה אליה, וכן עיכוב בקירוי מסילת הרכבת הסמוכה בעלות מוערכת של מעל למיליארד שקל. ואכן, הנגישות בשכונה לא טובה. יש לה שתי כניסות, וצפוי קושי להיכנס ולצאת ממנה בשעות העומס, ללא יציאה ישירה לכביש 4. רמת שירות האוטובוסים לא ידועה עדיין, אך השכונה קרובה לתחנת הרכבת בני ברק. בעתיד מתוכננת תחנת מטרו במרחק הליכה (קו M3). בשכונה גם מתוכננת רשת שבילים ענפה, שתתחבר לרשת שבילי האופניים של תל אביב ולשביל בינעירוני בדרך אם המושבות.

ייתכן והקשיים הבירוקרטיים שבהם נתקלה הקמת השכונה החדשה, בה פועלות כיום החברות אביסרור וארזי הנגב, הביאו לכך שבין חציון ראשון 2023 לחציון ראשון 2024 עלו מחירי הדירות בשכונה באחוז אחד לעומת עליה של כ-4% בבני ברק כולה. וכמה יעלה לכם התענוג לרכוש דירה חדשה בשכונה החדשה? עבור דירת 3 חדרים תשלמו בממוצע 2.346 מיליון שקל, עבור 4 חדרים 2.570 מיליון שקל ועבור דירת 5 חדרים בשכונה החדשה תשלמו 3.010 מיליון שקל. עם זאת, ייתכן כי העובדה שתושבים כבר החלו להיכנס ולגור בשכונה בתום כל הסאגה הבירוקרטית, הביאה לזינוק של יותר מפי 6.5 בכמות העסקאות בשכונה ברבעון השני של 24' לעומת הרבעון הראשון של השנה. 

כרטיס ביקור - בני ברק

מיקום: גוש דן, צפונית ומזרחית לרמת גן, דרומית לתל אביב, מערבית לכביש 4, פתח תקווה וגבעת שמואל

תושבים (2024): 225,320

גידול אוכלוסייה:2%, ריבוי טבעי 7,554, מאזן הגירה 4,337-, עולים בהשתקעות ראשונה 194

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 792 עסקאות, חציון 1 2024 - 743 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-6% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• קרית איילת השחר - שכונה חדשה בהקמה בצפון העיר, צמוד לאזור התעשייה הישן, עם כ-2,100 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אזור התעסוקה BBC - אזור המלאכה והמוסכים הישן עובר בהדרגה הסבה למגדלי משרדים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• אזור התעשייה - אזור התעשייה הישן צפוי להמשיך את מגמת ההתחדשות של אזור ה-BBC הסמוך, עם מגדלים בני עד כ-60 קומות, בצמידות לתחנת הרכבת העירונית.

• התחדשות לאורך קווי מתע"ן - התחדשות עירונית לאורך הקו האדום בז'בוטינסקי וסביב לתחנות המטרו של קו מ-2.

• מתחם הירקון - מתחם התחדשות עירונית גדול מדרום לרחוב הירקון, במסגרתו יפונו 278 דירות, ויוקמו 1,466 דירות חדשות.

• מפעל קוקה קולה - לא ידוע על תכניות לפינוי המפעל המצליח, אך מדובר באחת מעתודות הקרקע האחרונות שנמצאות בתת-פיתוח בעיר.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 24 פרויקטים, 19 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 4 בבנייה חדשה ו-1 בהריסה שלא מכוח תמ"א

איילת השחר, בני ברק - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, מצפון לדרך אם המושבות ושכונת קריית הרצוג, דרומית לאזור התעשיה רמת החייל ונחל הירקון, ומערבית לכביש 4 ומזרחית לאיזור התעשיה הישן.

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 9,450

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 2,100

רמת נגישות של כבישים: לא טובה. שתי כניסות לשכונה, צפוי קושי להכנס ולצאת מהשכונה בשעות העומס, ללא יציאה ישירה לכביש 4.

רמת נגישות תחב"צ: השכונה קרובה לתחנת הרכבת בני ברק. רמת שירות האוטובוסים לא ידועה עדיין. בעתיד מתוכננת תחנת מטרו במרחק הליכה מהשכונה (קו M3).

רמת נגישות שבילי אופניים: בשכונה מתוכננת רשת שבילים ענפה, שתתחבר לרשת שבילי האופניים של תל אביב ולשביל בינעירוני בדרך אם המושבות.

מוקדי משיכה: 

• מתוכנן פארק עירוני מדרום לנחל הירקון, בחלק הצפוני של השכונה.
• קאנטרי בני ברק מתוכנן בשטח השכונה בסמוך לתחנת הרכבת.

סקירת השוק 

שינוי מחירים: (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-1% במחיר דירה. עליה של כ-3.3% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

בבנייה

אביסרור משה ובניו - בניה חדשה

ארזי הנגב בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ- 2,043 דירות

היקפי בנייה חדשה (כולל התחדשות עירונית ): כמה דירות נבנות כעת? 2,043 יח"ד

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן