סגנית היועמ"שית: יזם התחדשות שאינו מציע את התמורות הייחודיות לקשישים - פועל בניגוד לחוק

"במסגרת משא ומתן לעסקת התחדשות עירונית , קמה חובה על יזם ליידע את כלל בעלי הדירות כי במידה שהם נמנים על האוכלוסיות הזכאיות, הרי שיש להם זכות לסרב לעסקה מבלי שניתן יהיה לכפות אותה עליהם במסגרת 'תביעת דייר סרבן'". כך כתבה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס בחוות דעת שפרסמה אתמול (ד') תחת הכותרת "חובת הגילוי ותום הלב במשא ומתן בעסקאות התחדשות עירונית".

עוד קובעת חוות הדעת כי מעבר לחובת היידוע מחויב היזם גם להציע בפועל את התמורות הייחודיות: "יזם שאינו נוהג כך, פועל על פני הדברים בצורה שנוגדת כללי ניהול משא ומתן נאותים שנקבעו בדין, בחוסר תום לב".

חוות הדעת המלאה של כרמית יוליס

התמורות הייחודיות המוזכרות בחוות הדעת הן התמורות להן זכאיות מספר אוכלוסיות שהוגדרו בחוק הדייר הסרבן. על פי החוק, אותן אוכלוסיות לא ייחשבו כסרבניות לעסקת התחדשות, אם תמורות אלה לא יוצעו להן, ולא ניתן יהיה לתבוע אותן בהתאם לחוק.

חוות הדעת פורסמה בעקבות חוסר בהירות של החוק לגבי השאלה, האם המשמעות היא כי היזם מחויב להציע בפועל את התמורות הייחודיות, שאלה שעליה חוות הדעת עונה כאמור בחיוב. כלומר, התנהלות שבמסגרתה היזם מחתים קשיש או כל מי שזכאי להטבה על הסכם סטנדרטי במסגרתו יקבל דירת תמורה רגילה, מבלי שעדכן אותו בחלופות המגיעות לו, היא התנהלות שעל פי חוות הדעת היא אינה חוקית.

האוכלוסייה המוכרת והגדולה ביותר היא אוכלוסיית ה"קשישים", כלומר מי שביום חתימת העסקה הראשונה בבניין או במתחם היה בן 70 ומעלה. לאוכלוסיה זו מחויב היזם להציע, מלבד דירת התמורה הרגילה, גם אחת מתוך שלוש אלטרנטיבות לבחירת היזם: שתי דירות חדשות בבניין החדש ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה; דירה חדשה קטנה משטח דירת התמורה בתוספת תשלומי איזון במזומן ופטור ממס על ההפרש שבין השוויים; או אחת משלוש האפשרויות הבאות – מעבר לדיור מוגן, קבלת כלל תמורת הדירה במזומן או רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי דירת התמורה.

אוכלוסיות נוספות הזכאיות לתמורות ייחודיות הם חולים הנוטים למות, זכאי קצבת סיעוד, משקי בית הכוללים בעלי מוגבלויות, ומי שמרותק לביתו. עבור כל אחת מאוכלוסיות אלה קובע החוק תמורות ייחודיות.

"תכלית החקיקה היא לתת לבעלי דירות המשתייכים לאוכלוסיות הזכאיות חלופת דיור אשר תקל עליהם בתהליך ההתחדשות העירונית מתוך הכרה בקשיים המיוחדים של אוכלוסיות אלו בתהליך", נכתב, "עמדתי היא שיזם שלא הציע לבעל דירה הנמנה על האוכלוסיה הזכאית את התמורות הייחודיות... מתנהל תוך הפרת חובת גילוי בחוסר תום לב במשא ומתן".

משיחה של " מרכז הנדל"ן " עם גורם משפטי עולה כי לחוות הדעת עשויות להיות השלכות על יזמים שכבר סיימו את תהליך החתמת הדיירים, מבלי שהציעו לאוכלוסיות הזכאיות את התמורות המגיעות להן. שכן אם עד עתה היתה התנהלות מסוג זה בשטח האפור, הרי שחוות הדעת הופכת אותה כבר לבלתי חוקית, והיזמים אף עלולים להיתבע בגינה. "כדי לא להתבע, הם יהיו חייבים להציע להם במיידי את התמורות", אמר הגורם.