הקרב על הקרקע בפ"ת: היזם זכה במכרז כונס נכסים תמורת 22 מלש"ח, הבעלים התערבו - והמכרז נפתח מחדש

בלעדי: בקרוב יכריע בית המשפט בשאלת זהות הרוכש של קרקע אטרקטיבית בפתח תקווה. מדובר בקרקע המשתרעת על שטח רשום של 2.68 דונם ומיועדת לשימושי תעסוקה ומסחר בצמוד לאזור התעשייה פארקטק (לשעבר קרית אריה), המאופיין כמרכז עסקים ראשי של העיר פתח תקווה. במסגרת מכרז כונס נכסים זכה היזם גיל קטה בקרקע תמורת 22.15  מיליון שקל, אך בעקבות התנגדות של שני בעלי קרקע, המכרז נפתח מחדש עם הצעת מינימום של 25 מיליון שקל. 

הקרקע תחומה מצפון לפארק אבנת, בין רחוב הרב מלכה משה לרחוב בזל. בין היתר  האזור נהנה מגישה נוחה לכביש 4 ולכביש גהה ומקרבה למבני ציבור דוגמת קניון אבנת, הפארק הגדול ע"ש איציק אוחיון, בית החולים בלינסון, בית משפט השלום ועוד.

בינואר 2024 מונה עו"ד רן ברא"ז לכונס נכסים של הקרקע בעקבות בקשה של הבעלים לפירוק שיתוף של הקרקע. בין בעלי הקרקע ניתן למנות את איש הנדל"ן עמוס לוזון, חברת דוגז, סוכנות פזגז ובעלי זכויות נוספים. במאי 2024, לאחר התמחרות שהתקיימה, כונס הנכסים ברא"ז הגיש לבית המשפט בקשה לאישור מכר ליזם גיל קטה, בעלי קטה גרופ, תמורת 22.15  מיליון שקל.

ברא"ז ציין כי לפי השמאות (של יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין ), הקרקע הוערכה בשווי של 36.4 מיליון שקל במכירה מרצון וב-27.3 מיליון שקל במכירה באילוץ בהליכי כינוס נכסים. בבקשה ציין עו"ד ברא"ז כי מגמות שוק הנדל"ן, כולל עליית הריבית ומלחמת חרבות ברזל, השפיעו על שוק המשרדים בארץ ובפרט בפתח תקווה. בהתאם לכך, ציין ברא"ז כי בשנים האחרונות פעלו קבוצות נדל"ן לפיתוח ובניית שטחי מסחר בהיקפים גדולים באזור התעשייה בקרית אריה, פעילות שגרמה ל"הצפת" השוק באזור באופן שבו ההיצע עלה באופן משמעותי על הביקוש.

בבקשה ציין ברא"ז כי במהלך ההתמחרות קיבל שתי הצעות נמוכות מהיזם גיל קטה וחברת מגדלי האגם ולאחר התמחרות והגרלה בין שתי המציעות, קבוצת קטה העלתה את הצעתה ל-22.15 מיליון שקל וחברת מגדלי האגם פרשה מההתמחרות. לפיכך ברא"ז ביקש מבית המשפט לאשר את המכירה לקטה. 

"השמאות שהוצגה נמוכה משמעותית משווי השוק האמיתי" 

שני בעלי קרקע הגישו באמצעות עו"ד שני יפה חיימזון, התנגדות לבקשת כונס הנכסים לאשר את מכירת הקרקע, בטענה שהמכירה במחיר הנוכחי תגרום להפסדים משמעותיים לבעלי הזכויות בנכס. לטענת בעלי הקרקע, שווי הנכס לא הוערך כראוי ולא נלקח בחשבון פוטנציאל ההשבחה העתידי של המגרש, הנמצא באזור מתפתח עם קרבה למוסדות חינוך, תחבורה ציבורית ופארקים. כמו כן, הם מציינים כי המגרש צפוי לעבור תהליך פיתוח, כולל בניית גשר להולכי רגל המקשר בינו לבין אזורים נוספים בעיר, מה שמגדיל את ערכו הפוטנציאלי למגורים.

לטענת המתנגדים, השמאות שהוצגה נמוכה באופן משמעותי משווי השוק האמיתי של הקרקע ולא התחשבה באופן מספק במגמות הפיתוח והביקוש הגדל למגורים באזור. הם מוסיפים כי זהות הזוכה בהתמחרות, חברת בנייה ידועה ומובילה בעיר, מצביעה על כך שגם הזוכה הבחין בפוטנציאל הגבוה של הקרקע לשימוש עתידי למגורים.

עוד טענו הבעלים כי "היציאה להתמחרות בתקופה זו הייתה לא נכונה מלכתחילה, תקופה שבה כולנו ספגנו מכה קשה, בפן המשפחתי, הכלכלי והמדיני. תקופה זו עשויה להשפיע רבות על הליכי התכנון של הקרקע למגורים. בעת הזאת בעלי הזכויות צריכים לשמור את הקרקע בידיהם ולהמתין עד שתחלוף הסערה. במיוחד בתקופה זו בעלי הקרקע צריכים את הקרקע ואת הערך שהיא שווה. מכירה בהפסד עכשיו תפגע רבות בבעלי הזכויות". 

בעלי הקרקע הדגישו כי החלטה למכור את הנכס כעת, כאשר השוק עדיין מתאושש ממשבר הקורונה והמלחמה האחרונה, תביא לפגיעה משמעותית בשווי הקרקע ובערכה, וקראו לדחות את בקשת כונס הנכסים ולאפשר להם לשמור את הקרקע עד לסיום הליכי התכנון והפיתוח.

הכונס יגיש הצעה מעודכנת עד ל-28.10

בדיון בית משפט השלום פתח תקווה, שנערך בתחילת החודש ביקש עו"ד ברא"ז לאשר את המכירה ליזם גיל קטה וציין כי מדובר בהצעה אטרקטיבית, שאם לא תאושר, סביר להניח שהבעלים לא יקבלו הצעות טובות יותר בעתיד. בוגין הצטרפה לעמדה זו, וטענה כי הפערים בין שומתה להצעה הזוכה אינם משמעותיים וכי דחיית המועד עלולה להביא לפגיעת ערך לבעלים. לעומתם עו"ד שני יפה ציינה במהלך הדיון כי קיבלה 3 הצעות בסכומים גבוהים יותר  מיזמים שפועלים באזור.

לדברי ברא"ז, עד עתה לא התקבלו הצעות כאלו.  נציין כי לידי מרכז הנדל"ן הגיעו אישורים לבחינת רכישת הקרקע. ברא"ז הציע בדיון כי עד ל-10.10 תינתן אפשרות להציע הצעות נוספות ובלבד שהסכום לא יהיה נמוך מהסכום שהוזכר באולם הדיונים – 29 מיליון שקל. השופט אמיר לוקישנסקי-גל קבע כי קיים אינטרס משותף להשיא את מחיר הקרקע וקבע כי המועד האחרון להפקדת ערבות יהיה 27.10.24, הכונס יגיש הצעה מעודכנת עד ל-28.10 ומחיר המינימום יעמוד על 25 מיליון שקל. מועד הדיון נקבע ל-13 בנובמבר.

עו"ד שני יפה חיימזון מסרה: "אין זה מחזה שכיח שבית המשפט מאפשר הגשת הצעות נוספות לנכס בכינוס לאחר שכונס הנכסים כבר ביקש לאשר את המכר. מדובר בהישג משמעותי שהתאפשר לאחר שהשופט שוכנע כי ניתן לקבל הצעות מיזמים המעוניינים לרכוש את הקרקע בסכומים גבוהים יותר מזה שבו נקב הכונס.

"ההחלטה להאריך את תקופת הגשת ההצעות לרכישה עד ליום 27.10.2024, מעלה את הסיכוי כי אף יתקבלו הצעות נוספות, שכן לא בכל יום מתפרסמת קרקע כה אטרקטיבית במחיר של 25 מיליון ש"ח, המשקף מחיר של פחות מ-1,400 ש"ח למ״ר מבונה קרקע למשרדים. משרדי ערוך לטפל בכך גם במהלך תקופת החגים. לשם השוואה, בשנת 2022 אותו כונס מכר את המגרש הסמוך במחיר של כ-3,000 ש"ח למ״ר מבונה קרקע למשרדים". 

מעו"ד רן ברא"ז, כונס הנכסים, נמסר: "שוק המשרדים בפתח תקווה רווי וסובל מהצפה. בתום הליכי מכרז שערך כונס הנכסים התקבלו בידי הכונס שתי הצעות בלבד. הצעה לרכישת המקרקעין בתמורה לסך של 8 מיליון שקל על ידי חלק מבעלי המקרקעין והצעה בסך של 10 מיליון שקל על ידי קבוצת גיל קטה. כונס הנכסים זימן את המציעים להתמחרות במשרדו והיא התקיימה במתכונת ייחודית אשר פיתח הכונס ובסיומה עלה בידיו להשיא את הצעתה של קטה לסך של 22,150,000 שקל בצירוף מע"מ. הקבוצה השניה הודיעה על פרישתה מההתמחרות.

"ההצעה משקפת למקרקעין שווי של 1,200 שקל לכל מ"ר זכויות בנייה. בדיון שהתקיים בבית המשפט אישרה השמאית בוגין כי הצעתה של קטה היא הצעה ראויה וסבירה. מרביתם של בעלי הקרקע, כ-60% בקירוב, תמכו בעמדת כונס הנכסים והצטרפו לבקשתו לאישור המכר לגיל קטה. מיעוט קטן של הבעלים טען כי בידיו הצעות נוספות אך הסתבר כי מדובר בטענת סרק. הכונס ובית המשפט עשו חסד עם אותו מיעוט ואישרו ארכה קצרה להגשת הצעות נוספות. המועד להגשת הצעות נוספות נקצב ליום 27/10".

תגובת קטה גרופ:: "אין כל תכנון, של החברה או של הרשויות המקומית, שמעיד או מרמז על המרת שטחי תעסוקה לשטחי מגורים. כידוע יש היום היצף אדיר של שטחי התעסוקה ואין לראייתנו מודל כלכלי שמצדיק קנייה של מ"ר מבונה במחיר החדש שנדרש. מטרת החברה בקרקע היא לשימוש עצמי עבור מטה החברה בפ"ת.
מחיר הרכישה נקבע בדרך של תחרות הוגנת בין המציעים במכרז פומבי. נמתין להחלטת בית המשפט בנושא".