"ההחלטה של הוועדה המקומית ת"א בעניין היטל השבחה, עלולה להפוך פרויקטים ללא כלכליים"

"החלטה חדשה של הוועדה המקומית ת"א לעניין חיוב היטל השבחה בדרך של היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית , לפיה המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא מועד חתימת ההסכם בין הדיירים ליזם ולא מועד הוצאת ההיתר, למרות שהוצאת ההיתר הוא תנאי לעסקה כולה, עלולה להפוך פרויקטים ללא כלכליים", כך התריע שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, ביחס למחלוקת חדשה בנוגע לחיובי היטלי השבחה בפינוי-בינוי.

דבריו נאמרו בכנס למשפט ושמאות, שנערך בשבוע שעבר בתל אביב, בחסות  משרד עורכי הדין רז-כהן פרשקר ושות' ומשרד שמאות המקרקעין קמיל-טרשנסקי-רפאל. בכנס השתתפו למעלה מ-300 משתתפים, ביניהם: יזמים, שמאי מקרקעין , עורכי דין, בעלי דירות  וכן נציגי רשויות מקומיות ורגולטורים.

לדברי קמיל, גם סוגיות שהיו ברורות עד היום קיבלו תפנית ויש לשים לב לפרשנות של הוועדות המקומיות למועד החיוב בגינו הן דורשות היטל השבחה בפינוי-בינוי. "נחשפנו לאחרונה להחלטה חדשה של הוועדה המקומית ת"א לעניין חיוב  היטל השבחה בדרך של היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית . לפי הוועדה המועד הקובע לחישוב ההיטל הוא מועד חתימת ההסכם בין הדיירים ליזם ולא מועד הוצאת ההיתר, למרות שהוצאת ההיתר הוא תנאי לעסקה כולה. ברור כי היטלי ההשבחה על פי החלטה זו יכולים להגיע לסכומים גדולים מאוד, מה שעלול להביא להפיכת הפרויקטים ללא כלכליים ואף לעצור אותם". 

עו"ד משה רז-כהן התייחס לחשיבות של תכנון מוקדם של היטל ההשבחה עוד בתחילת העסקה מול בעלי הדירות. "במיזמי פינוי-בינוי, היטל ההשבחה הוא הרכיב היחידי ששיעורו כמעט לא ניתן לחיזוי. עלות ההיטל היא גבוהה משמעותית מיתר הרכיבים הפיסקליים והיא עלולה להשפיע במידה דרמטית על שיעור הרווח או ההפסד", אמר עו"ד רז-כהן. "היערכות נכונה כבר בשלב גיבוש ההסכם, עשויה להביא לגידול ניכר בשיעור הרווח. מערכת ההתליות שבהסכם והפטורים הנשענים על נכונות הדיירים להמשיך ולהחזיק בדירתם למשך ארבע שנים, תביא לחיסכון ניכר בעלויות, ותאפשר חלוקת התועלת הנוספת בין היזם לבין הדיירים שישתפו פעולה בנושא.

עו"ד משה רז כהן (רועי בר)

לדבריו, "ללא היערכות מוקדמת בחוזה תיווצר הטבה משמעותית זו 'על הרצפה' ללא ניצול. קשה מאוד לחזות או להעריך מראש את המשמעות המדויקת של היטל ההשבחה לכל פרויקט, ולכן חשיבות ההסדרה המוקדמת בחוזה היא קריטית. יתרה מכך, יצירת מנגנון חוזי המתמרץ את הדיירים להמשיך ולגור בפרויקט באמצעות הטבות ייעודיות, תוך הבטחת מנגנוני אכיפה במקרה של הפרת ההתחייבות, מייצרת מערכת יחסים המיטיבה הן עם היזם והן עם הדיירים".

עורכת הדין מיטל טויסטר רוזנטל, ממשרד עפר טויסטר עורכי דין, הבהירה בנוגע לחלופת שקד כי "חלופה זו לא צברה עד כה תאוצה, וספק אם תהפוך להיות אמצעי משמעותי להתחדשות עירונית. המגמה התכנונית כיום היא לקדם תכניות עירוניות להתחדשות, אשר יתייחסו לנתונים הקונקרטיים של אזורים שונים בעיר, באופן שייתן מענה מיטבי להתחדשות עירונית. נראה כי חלופת שקד תשמש בעיקר כמענה לתקופת ביניים, באזורים שבהם תמ"א 38 פקעה וטרם אושרה תכנית עירונית". 

עוד במהלך הכנס התקיים פאנל מומחים בהובלת שמאית המקרקעין אופיר ברין ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל ובהשתתפות יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין ועוה"ד ענת בירן , אייל מאמו ואלי וילצ'יק.

בוגין אמרה כי הרעיון שעולה אחת לתקופה לביטול היטל השבחה אינו מעשי ויפגע בציבור. "אסור לשכוח שהיטל ההשבחה מיועד לפיתוח הסביבה והאזור של הפרויקט. הכסף שמשולם מנוצל לטובת התושבים ושיפור איכות חייהם על ידי פיתוח תשתיות, הקמת פארקים, מבני ציבור ועוד. אנו כלשכה מעורבים ועובדים בשיתוף עם הגורמים הרלוונטיים לייעול התהליך עצמו וקיצור הזמנים במידת האפשר. כמו למשל, יצירת הפרדה בין החלטות שיפוטיות לבין חוות דעת שמאית, ברגע שיש ערבוב בין הדברים נוצרת מורכבות שניתן לפשט". 

על הורדת היטל ההשבחה בקרבת המטרו, אמרה עו"ד ענת בירן : "התיקון של החוק להפחתת היטל ההשבחה ל 60% הוא רק למועד קצר ולהגשת היתרים, אבל מדובר בהישג מטורף בגלל האופוזיציה שהייתה לו מצד משרד האוצר ומשרדי הממשלה שלא רצו לדבר על זה. אני מקווה שהתיקון קודם כל יזרז את הועדות המקומיות לקדם יותר פרויקטים כי רוב המס הולך אליהן וככל שהזמן עובר זה פוחת".