מנהל רשות המסים: "נבחן את ביטול ה'מע"מ אפס' במיזמי התחדשות עירונית"

"אני לא בטוח שהיום במרכז הארץ מע"מ אפס על התחדשות עירונית הוא נכון". כך אמר היום (ה') מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ' בפורום עורכי דין שקיים מרכז הנדל"ן תחת הכותרת "סוגיות חקיקה ומיסוי בהתחדשות עירונית". "כרגע זה לא על השולחן לבטל את זה. יכול להיות שהמדינה רצתה לתת משהו מאוד נדיב. מצד שני, שוק ההתחדשות העירונית הפך מקוריוז לשוק העיקרי היום במרכז הארץ. אם אנחנו מדברים על ערים כמו רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה ותל אביב. כמובן שמלאי קרקעות הפנויות הולך והולך אוזל, ולמעשה הענף העיקרי היום הוא ההתחדשות העירונית ולכן גם עולם המיסוי זז לשם. אני מקווה שבקרוב נוכל להתפנות לזה ואנחנו ננסה גם לעשות אולי עוד איזה שינויים כדי לראות איך אנחנו מטפלים".

בדבריו ציין אהרונוביץ כי אין כרגע צעדים בחוק התקציב שקשורים לנדל"ן. "כן התחילו תוכנית ויש תזכיר חקיקה שאושר כבר לפני עשרה חודשים בערך, שכולל מתן הקלות גם בנושא בנייה להשכרה, כמו למשל אפשרות לקזז את המע"מ בתחילת הפרויקט וגם הורדת מס רכישה לשלושה אחוזים למי שיעשה התחדשות עירונית בפריפריה". לדבריו, "אני לא מסתיר את דעתי. אפשר להיות נדיבים יותר ואפשר כהוראת שעה למספר שנים לוותר לגמרי על מס הרכישה שהיזם שם משלם. אני חושב שזה יהיה צעד נכון. היום ממילא כמעט ואין שם פרויקטים של התחדשות עירונית. אז אני אומר שאין פה באמת איזשהו אובדן של הכנסות. אגף תקציבים לא הסכים איתנו. בסוף הגענו לשלושה אחוזים".

אהרונוביץ הצביע על העובדה שהמלחמה הגדילה את התקציב המדינה וציין מספר דרכים שאפשר להתמודד כדי להגדיל את הכנסות המדינה ממיסים. "המלחמה תפסה אותנו בתוך שנה שהייתה מראש שנה לא קלה, ריבית גבוהה לא רק אצלנו, בכל העולם. שנה שגם הייתה מאתגרת מבחינה חברתית במדינת ישראל שלא יצרה בדיוק אקלים כלכלי הכי טוב. הנדל"ן המשיך בקו של עלייה מסוימת במגמת עלייה, ואז הגענו כמובן למלחמה.

"אם אנחנו מדברים על צד ההוצאות, אז כמובן צד ההוצאות של המדינה מגיע למעל 200 מיליארד שקל. אלו מספרים מטורפים. אנחנו צריכים להתחיל להפעיל את המס החדש שבעצם גובים בשביל להקים את המטרו. הקמת המטרו מוערכת ב-150 מיליארד. אנחנו כל הזמן אומרים באוצר 'אם לא הייתה מלחמה אז אולי היה אפשר חד פעמי לקחת ולבנות את המטרו ב 150 מיליארד'. אבל אבל אין מה לעשות, גם מלחמה זה בעצם השקעה. ההשקעה בביטחון שלנו, בלי ביטחון אין כלכלה".

על מסקנות ועדת נגל בנושא תקציב הביטחון שפורסמו השבוע אמר כי "גם לפני ועדת נגל שפורסמה השבוע, היה כבר ברור מראש שתקציב הביטחון לא יישאר 70 מיליארד כמו שהוא היה עד שנת 2023, אלא  יעלה למעל 100 מיליארד. ועדת נגל הגישה את המסקנות שלה, לצערי בלי להצביע על מקורות התקציב ולדעתי זה סוג של טעות, אבל אני לא הייתי שם חבר, אז אני לא יכול להביע את דעתי מבחוץ. אנחנו נתנו להם מקורות, למשל מס רכוש יכול להביא לדעתי לכל הפחות 13 מיליארד שקלים בשנה לפי החישובים שעשינו".

כמו כן, "אני לא רואה איך תקציב המדינה יתכנס", אומר אהרונוביץ, "כרגע כבר יש בעיה עם הביטוח לאומי. אתמול החוק עבר בוועדת הרווחה, אבל אי אפשר כנראה להחיל אותו רטרואקטיבית. זאת אומרת כבר המדינה איבדה 800 מיליון. בסוף יצטרכו להביא את הכסף הזה מאיפשהו. רוב הצעדים שלנו שמחכים לעבור הם צעדים שעוסקים גם בהון שחור, גם בנושא של של מע"מ, כמו למשל ביטול הנושא של איחוד עוסקים, מיסוי דלקים, הוצאות במיסוי מקרקעין בנדל"ן ודיווח על שכירות, צעד שכבר תקוע כמעט שנה בוועדת הכספים.
 
"אני חושב שלא נוכל להגיע למסקנות ברורות לגבי שוק השכירות במדינת ישראל בלי חובת דיווח. לפי החישובים שלנו זה יכניס כל שנה למדינה בין בין אחד וחצי לשני מיליארד שקלים בשנה. כי מה לעשות, חלק גדול ממי שחושבים שיש להם פטור כנראה שאין להם פטור ואז כנראה שייכנסו לא מעט כספים לקופת המדינה. בעיניי זה כן. זה צעד שהוא גם שהוא נכון שיש הוא פשוט נכון, אבל כרגע בכנסת אין לזה רוב - זה נמצא בוועדת כספים".

מייצגי דיירים או מייצגי הפרויקט?

עוד במסגרת הפורום התקיימה הרצאה של איתמר פיטל סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו. הרצאתו עסקה בשאלה האם עורכי דין בפרויקטי פינוי בינוי , תמ"א 38 והתחדשות עירונית הם מייצגי דיירים או  מייצגים של הפרויקט? במילים אחרות, האם עורכי הדין רואים את טובתם של הדיירים בלבד או של כל הפרויקט בכללותו. במסגרת ההרצאה הציג פיטל מקרים בהם התנהלו עורכי הדין בצורה לא ראויה שכללה הבטחות שלא ניתן לקיים מה שבסופו של דבר תקע את הפרויקט. כך למשל, בפרויקט מתחם לוי אשכול בקרית אונו הציג עורך הדין לדיירים כי יוכלו לקבל שלוש דירות תמורת הדירה שברשותם, דרישה שהדיירים הציגו בפני היזם. מאז תקוע הפרויקט כבר שמונה שנים.

ייצוג לא הולם של עורכי דין עלול לטענת פיטל ליצור מצב אבסורדי של דרישות לא הגיוניות מצד הדיריים. כך למשל הדיירים מבקשים להמציא ערבות בנקאית שבנק ישראל כלל לא מכיר בה או לדרוש מהיזם לסיים את בנייתו של מגדל בן 35 קומות ב-36 חודשים. דרישה נוספת שעלתה היא קבלת תב"ע מאושרת תוך 12 חודשים.

על פי פיטל המטרה העיקרית של עורך דין מייצג היא "לראות את סוף הדרך לפני הצעד הראשון, לצאת לפרויקט שניתן לממש והוא נכון לכל הצדדים השותפים בעשייה: בעלי הזכויות, היזם והרשות המוניציפלית". הנחת היסוד אמורה להיות כי כל בעלי המקצוע חייבים לפעול מול הדיירים באופן מקצועי תחת ערכים של שקיפות ואמינות ללא פשרות. כשעורך הדין בוחר רק לייצג את הדיירים, הוא לא רואה את הפרויקט, מה באמת ניתן לתת להם וכי חשוב ההבנה שיש שותף עתידי לפרויקט. כשעורך דין בוחר לייצג את הפרויקט, המטרה ברורה יותר ונכונה. לייצר איזון נכון וסינרגיה בין כל המשתנים וככה ניתן לצאת לדרך. לכן יש להבין את הזכויות, לפני שמבטחים תמורות לדיירים ומקבעים להם את החלום, להבין את המשקל הכלכלי, לפני שכותבים את המכרז ומעגנים את ההטבות, להבין מדיניות תכנון ורשות, ולא לחפש את היזם ש"מוכן לעקוף את המערכת, והכי חשוב לטענת פיטל, לדעת לעמוד מול בעלי הזכויות ולשקף להם את כל המציאות לטוב ולרע".