עיר לעשירים מאד: השכונה שבה מחיר דירת 4 חדרים חוצה את ה-9 מיליון שקלים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: אשכול ברובע שדה דב, בתל אביב. 

בניגוד לחלק מהשכונות המופיעות במדור, את רובע שדה דב כנראה שאין צורך להציג למי שמגלה עניין, ולו מינימלי, בתחום הנדל"ן. אחת השכונות החדשות המתוקשרות בארץ מתוכננת כרובע עירוני בצפון-מערב תל אביב,  בהיקף כולל של כ-16,000 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ופארקים וכן תשתיות תחבורה ציבורית מתקדמות.

הרובע מחולק לשלושה מתחמים, כאשר שכונת אשכול היא הדרומית מביניהם (התוכניות עבור שני המתחמים הנוספים - מרכז וצפון הרובע, אושרו למתן תוקף אך מצויים בעיצומם של הליכי ערר). הרובע ממוקם צפונית לשכונת כוכב הצפון, מערבית לשיכון ל', דרומית לשכונת ל' החדשה, ומזרחית לתחנת הכח רידינג. המתחם כולל כ-4,800 יחידות דיור הצפויות לאכלס כ-12,500 תושבים. עוד מתוכננות להיבנות במתחם כ-45 אלף מ"ר למסחר, כ-145 אלף מ"ר לתעסוקה וכ-30 אלף מ״ר למלונאות. בין היזמים שזכו בקרקעות: ישראל קנדה, שיכון ובינוי , אביסרור משה ובניו , קבוצת מור, קבוצת נחמיאס , קבוצת לוינשטיין, אלייד ומבנה נדל״ן.

תושבי השכונה צפיים ליהנות מרמת נגישות תחבורתית טובה, בצמידות למספר צירים עירוניים ראשיים כמו שדרות לוי אשכול ורחוב אבן גבירול, וליציאה מהעיר דרך כביש החוף/דרך נמיר, ובמרחק נסיעה קצרה ממחלף רוקח בנתיבי איילון. אך הפלוס התחבורתי הגדול ביותר של השכונה, הוא היותה על ציר הקו הירוק של הרכבת הקלה, שצפוי לפעול בסוף העשור, ולאפשר נסיעה נוחה למגוון יעדים בגוש דן. בנוסף, קווי אוטובוס עירוניים רבים עוברים ברחובות שמקיפים את השכונה, וקווים בין-עירוניים רבים עוברים בדרך נמיר, מרחק הליכה או רכיבה קצרה מהשכונה.

אם תרצו לרכוש דירה בשכונה החדשה שנבנית בימים אלו, תצטרכו כסף, והרבה ממנו. המחירים בשכונה כמעט כפולים מהממוצע העירוני בתל אביב. דירת 3 חדרים חדשה תעלה לכם 7.6 מיליון שקל בממוצע, דירת 4 חדרים תעלה לכם 9.146 מיליון שקל בממוצע, ודירת 5 חדרים כבר תעלה לכם סכום אסטרונומי של יותר מ-11 מיליון שקל. בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-3% במחיר דירה - עלייה דומה לזו שנרשמה בכלל תל אביב באותה תקופה. 

כרטיס ביקור - תל אביב

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון

תושבים (2024): 495,602

גידול אוכלוסייה: 0%, ריבוי טבעי 4,342, מאזן הגירה 4,240-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023 - 2,809 עסקאות, שנת 2024 - 4,388 עסקאות (עסקאות חלקיות בלבד מחודש דצמבר 2024)  

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-2% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-2.5% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-56% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הגוש הגדול (נופי ים ול' החדשה) - כ-3,000 דירות

• שרונה - כ-860 דירות, 350 אלף מ"ר תעסוקה, 25 אלף מ"ר מסחר, וכ-800 חדרי מלון

• מע"ר צפוני (מידטאון) - כ-1,500 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים במגדלים גבוהים

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (261 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק הצפוני (261 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (207 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (204 פרויקטים)

• לב תל אביב (203 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (198 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה. עבודות טיהור הקרקע ומי התהום בעיצומן והבנייה צפויה להתחיל בקרוב.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• הארגזים צפון - פינוי בנייה בלתי מוסדרת, הקמת כ-1,870 דירות ב-7 מגדלים בני 22-33 קומות ובנייה מרקמית

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 317 פרויקטים, 188 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 62 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 49 בבנייה חדשה, 6 בפינוי-בינוי, 6 בשימור, 5 בהריסה שלא מכוח תמ"א, אחד במחיר למשתכן 

אשכול, שדה דב  - תעודת זהות

מיקום: צפון מערב העיר, צפונית לשכונת כוכב הצפון, מערבית לשכונת ל', דרומית לשכונת ל' החדשה, ומזרחית לתחנת החשמל רידינג 

מספר תושבים (2024): 0

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 12,500

מספר יח"ד (2024): 0

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון): 4,844

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה מתוכננת עם רשת כבישים בצפיפות בינונית, עם מספר רב של חיבורים לרשת הדרכים העירונית, מה שיאפשר פיזור טוב של התנועה בשעות העומס. בנוסף, השכונה צמודה לצירים עירוניים ראשיים כמו שדרות לוי אשכול ורחוב אבן גבירול, וליציאה מהעיר דרך כביש החוף/דרך נמיר, ובמרחק נסיעה קצרה ממחלף רוקח בנתיבי איילון.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - השכונה צמודה לקו הירוק של הרכבת הקלה, שצפוי לפעול בסוף העשור, ולאפשר נסיעה נוחה למגוון יעדים בגוש דן, לרבות אזורי תעסוקה בהרצליה, תל אביב, חולון וראשון לציון, אוניברסיטת תל אביב, ומרכז העיר. בנוסף, קווי אוטובוס עירוניים רבים עוברים ברחובות שמקיפים את השכונה, וקווים בין-עירוניים רבים עוברים בדרך נמיר, מרחק הליכה או רכיבה קצרה מהשכונה.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה ותשתפר - צמוד לשכונה יש מספר שבילים שמתחברים לרשת השבילים הענפה והמתפתחת של עיריית תל אביב, שמאפשרת להגיע למגוון יעדים בעיר. בשכונה עצמה מתוכננת רשת רציפה של שבילים ברוב הרחובות, ובנוסף שבילים שנסללים בימים אלה במסגרת הקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה, שיגיעו לקניון רמת אביב, אוניברסיטת תל אביב, ואזור התעסוקה בהרצליה.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-3% במחיר דירה. עליה של כ-45% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 4 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בתכנון

אביסרור משה ובניו - בניה חדשה

ישראל קנדה - בניה חדשה

קבוצת נחמיאס - בניה חדשה

שיכון ובינוי נדל"ן  - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,547 דירות 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן