ממתחם האלף תגיע הבשורה: התקופה הקשה של יזמי המשרדים עשויה להוסיף אלפי דירות לשוק

בלי לעורר יותר מדי תשומת לב, היסטוריה קטנה התרחשה בחודש נובמבר האחרון במתחם האלף בראשון לציון. זאת כאשר ועדה תכנונית מיוחדת להסבת שטחי מסחר ותעסוקה למגורים, בראשות סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר מתן יגל, מימשה לראשונה את המנדט שניתן לה, ואישרה שינוי תב"ע בפרוייקט תעסוקה ומסחר, אותו ביקשה החברה היזמית הצלחת יחזקאל. על פי התב"ע המתוקנת, הומרו חלק משטחי התעסוקה למגורים, תוך שילוב של 113 דירות קטנות בפרויקט.

הוועדה המיוחדת הוקמה ב-2021 מכוח תיקון 132 לחוק התכנון והבנייה, ונועדה לבחון הסבת שטחי תעסוקה לשטחי מגורים. מאז הוקמה הוועדה, אומרת מנהלת האגף להתחדשות עירונית במינהל התכנון, ורד ספיר חוף, הגיעו אליה רק מיעוט של בקשות להסבה, מצד יזמים. עם זאת, לדבריה, בעקבות אישור התוכנית הראשונה במתחם האלף, גברה ההתעניינות בקרב יזמים ואדריכלים, וכיום מונחות על שולחן הוועדה כ-10 בקשות להסבת שטחי תעסוקה למגורים, בין היתר בנס ציונה, באר יעקב, ראשון, פתח תקווה, קריית אונו והוד השרון. "היזמים מגיעים עם דו"ח כלכלי שמראה שאין ביקוש לשטחי תעסוקה באזור, ומבקשים להוסיף מגורים, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי", היא אומרת.

ייתכן כי שינוי התב"ע המתואר הוא הסנונית הראשונה במה שעשוי להפוך לתופעה רחבה. על פי בדיקת " מרכז הנדל"ן ",במיזמי תעסוקה המתוכננים בטבעת השנייה והשלישית של גוש דן כמו פתח תקווה, קריית אונו, וכד', יזמים כבר שוקלים לבקש להסב שטחי משרדים למגורים.

"הביקוש לשטחי תעסוקה כמעט ולא קיים"

הרבה תהפוכות עבר הנדל"ן למשרדים בשנים האחרונות: ממצב של ביקושים גבוהים לפני הקורונה, למצב של עודפי היצע בתחילת הקורונה. הבום הכלכלי וצמיחת ההייטק בשנות היציאה מהמגפה הביא פעם נוספת לביקושי שיא, אלא שגם הפעם עד מהרה הסתובב הגלגל, כאשר המיתון העולמי, הרפורמה המשפטית ולבסוף פרוץ המלחמה, הביאו לצניחה בביקוש. כך או כך, נראה שדי ברור היום שיש עודף בשטחי משרדים. אולי לא בתל אביב, שבה הביקוש קשיח, אלא במעגלים השניים והשלישיים.  בשוק יודעים לספר, שיש מרכזי תעסוקה, שעם כמה שהם מוצלחים, מאוישים רק במחציתם.

מנהלת האגף להתחדשות עירונית במינהל התכנון, ורד ספיר חוף, מספרת כי מאז אישור ההסבה הראשונה במתחם האלף, חלה התעוררות בהתעניינות:  "כיום מונחות על שולחן הוועדה המיוחדת כ-10 בקשות להסבת שטחי תעסוקה למגורים, בין היתר בנס ציונה, באר יעקב, ראשון, פתח תקווה, קריית אונו והוד השרון. "היזמים מגיעים עם דו"ח כלכלי שמראה שאין ביקוש לשטחי תעסוקה באזור, ומבקשים להוסיף מגורים, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי", היא אומרת.

המצב הזה הביא לכך שיזמים שהחלו בקידום מיזמי תעסוקה במהלך "השנים הטובות", חוששים היום כי ימצאו את עצמם עם בנייני משרדים שלא יאוכלסו, ומחפשים אלטרנטיבות.  האדריכלים ערן שקד וערן לשם, מייסדי ומנכ"לי CITYBEE אדריכלים, שעומדים מאחורי הבקשה של הצלחת יחזקאל במתחם האלף לשינוי ייעוד, מכירים את הצורך להסב שטחי משרדים, מלא מעט יזמים.

"זה צורך שבעיקרון הוא רגעי, אבל זו כרגע המגמה הכללית בשוק", הם אומרים. "בשנים הקרובות, עד שהמשק יתאושש והתעסוקה תחזור לרמות שבהן היתה, יזמים ועיריות שרוצים לקדם פיתוח בפרק זמן סביר, מחפשים פתרונות של עירוב שימושים והמרת שטחים. הביקוש לשטחי תעסוקה, כמעט ולא קיים. מבחינה אורבאנית, אזורי התעסוקה כמו שאנו מכירים היום, כבר כמעט לא קיימים בפורמט הזה של משרדים בלבד. העירוניות השתנתה, והיא מאופיינת בעירוב שימושים באינטנסיביות שלא הכרנו בארץ. אלה אינטרסים שמשרתים גם את היזמים וגם את הרשויות המקומיות".

עד כמה העיריות באות לקראת היזמים שרוצים להסב שטחי תעסוקה למגורים?
"הן מבינות שאם הן ישאירו את השטחים כשטחי תעסוקה ולא יהיו שוכרים, המתחם לא יתפתח. כשעירייה מבינה שהאלטרנטיבה היא סטגנציה, היא תבוא לקראת היזם״.

כמו שקרה במתחם האלף? 
"הוועדה המיוחדת אישרה להפקיד את התכנית לאחר שלתפיסתה מתחם האלף יכול להכיל את ההמרה הזו. השילוב הזה בין התפיסה של העירוניות החדשה, לבין עודף שטחי תעסוקה כרגע, מאפשר לעשות את  המהלך. יחד עם זה, לא תמיד זה אפשרי, אלא רק במקרה של אזור תעסוקה שלא חלה עליו תב"ע חדשה מהשנים האחרונות, ושיש לו זיקה לאזור עירוני ומבני ציבור".

יש לציין כי בעיריית ראשון לציון אין כוונה להפוך את הסבת השטחים במתחם האלף לנוהג. במענה לפניית " מרכז הנדל"ן " נמסר כי "תכנית מתחם האלף המקורית אושרה לאחר עבודה מקיפה שקבעה את האיזון בין השימושים השונים על בסיס פרוגרמות של היחס בין שטחי המגורים לשטחי הציבור ושטחי התעסוקה. ועם זאת, עיריית ראשון לציון שוקדת בימים אלו על בדיקות תכנוניות לציפוף נוסף של מתחם האלף, במטרה לעודד יזמים לממש את שטחי התעסוקה במתחם בטווח הקרוב. הבדיקות כוללות התאמה פרוגרמטית של צרכי הציבור, גישה לתחבורה ציבורית ויצירה של תכנון מרחבי קוהרנטי ונכון לטובת איכות חיי התושבים שיחיו בו. 
רק לאחר שתסיים העירייה לבחון את צרכי מתחם ה 1000 תוכל למסור התייחסותה החיובית לגבי יזם זה או אחר.

"במגרש הנדון אושרה רק לאחרונה ע"י הועדה המחוזית תכנית הקובעת חלוקה ברורה לשלושה מגרשים עם שימושים מוגדרים למעונות סטודנטים, דירות להשכרה ומגרש תעסוקה. לכן, אין הצדקה לשינוי למעט ההצדקה הכלכלית של היזם. באופן ענייני, לעירייה גם יש השגות תכנוניות לגבי ההצעה האדריכלית שהוצגה לעירוב הזכויות במגרש.  לאור האמור, מהטעמים המפורטים לעיל, החליטה הוועדה המקומית להמליץ לדחות את התוכנית המוצעת".

"היצע עודף של כ-1.7 מיליון מ"ר משרדים"

על פי הערכתה של טלי דראל, שותפה ב-V5 אדריכלים, יש כיום באזור מרכז הארץ היצע עודף של כ-1.7 מיליון מ"ר משרדים. "העבודה ההיברידית, המשבר עולמי בענף ההיי טק ובכלל, וכמובן המשבר הכלכלי המקומי, כל אלה יצרו היצע עודף וביקוש פוחת". כתוצאה מכך, היא אומרת, רואים  יותר ויותר ניסיונות להסב שטחי תעסוקה למגורים, לבתי מלון ואפילו לשטחי אחסנה ומרכזים לוגיסטיים. "מדובר בעסקאות חדשות בשלב טרום תכנון, וכמובן הכל תלוי במיקום המגרש, בהתאמת השימושים לסביבה הקיימת, ובמידת הגמישות של התב"ע הקיימת. לרוב קיימת מורכבות מול הרשויות, שתמיד יעדיפו שטחי תעסוקה בשל ההיבט הכלכלי של ארנונה עסקית גבוהה".

דראל מספרת, שבאחרונה נדרש משרדה לתת חוות דעת להמרת שטחי תעסוקה למרכז אחסנה ולנתח את המשמעויות לשינוי, החל ממתן מענה למערך תנועה מורכב ועד הפרדה קריטית בין שטחי המסחר בקרקע למרכז האחסנה העילי. לדבריה, "כל עוד השינוי קורה בשלבי תכנון ראשונים, ניתן לבצע את ההתאמות הנדרשות. לעומת זאת, כשיש כבר בניין משרדים קיים, השינוי הרבה יותר מורכב, אם כי לא בלתי אפשרי".

האדריכלים ערן שקד וערן לשם, מנכ"לי CITYBEE אדריכלים: "בשנים הקרובות, עד שהמשק יתאושש והתעסוקה תחזור לרמות שבהן היתה, יזמים ועיריות שרוצים לקדם פיתוח בפרק זמן סביר, מחפשים פתרונות של עירוב שימושים והמרת שטחים. הביקוש לשטחי תעסוקה, כמעט ולא קיים. מבחינה אורבאנית, אזורי התעסוקה כמו שאנו מכירים היום, כבר כמעט לא קיימים בפורמט הזה של משרדים בלבד. העירוניות השתנתה, והיא מאופיינת בעירוב שימושים באינטנסיביות שלא הכרנו"

דרך נוספת להבטיח שמבנה משרדים לא יעמוד שומם, אומרת דראל, היא לזהות את הצרכים המדויקים של השוק, ולקבוע פרוגרמה ייחודית למבנה תעסוקה. דוגמה לכך לדבריה, הוא יזם של מבנה משרדים בפארק התעשייה ברחובות, ש"טירגט" חברות ביוטכנולוגיה. "הוא זיהה שלחברות ביוטכנולוגיות יש צרכים ספציפיים שאינם קיימים בכל מבנה תעסוקה גנרי וכך מהיום הראשון של התכנון התאמנו את התכנון (עומסי רצפה, מפתחים, פירי אוורור). הבניין משווק בימים אלו והפרויקט בביצוע".

טקטיקה נוספת להתגברות על עודפי ההיצע במשרדים, לפי דראל, היא יצירת קומת ביניים, בין קומת המסחר בקרקע, לבין קומות המשרדים שמעליה, המיועדת לאכלס שימושים כמו חדר כושר, פעלטון, מרפאות וכו'. לא משרדים רגילים, ומצד שני גם לא מסחר המבוסס על לקוחות מזדמנים. במקרה כזה, חייבים לקיים קשר ויזואלי בין הקומה הראשונה לקומת הקרקע של המסחר. כך עשתה למשל בפרויקט "נתנאל בשדרה" בחולון: "הקומה ראשונה אינה משמשת למשרדים רגילים אלא למרפאות וחללי מסחר משניים, ומדרגות נעות ומרפסת הצופה לפטיו של קומת הקרקע יוצרת את החיבור הפיזי והוויזואלי בין החללים. כך גם בפרויקט מסחרי חדש בנס ציונה, שם מתוכננים דרגנוע ומעלית מתוך המרחב הציבורי המסחרי בקרקע, אל מרפסת חיצונית גדולה המובילה לחללי מסחר שונים בקומה הראשונה".

"בנייני תעסוקה היום צריכים להיות 'גמישים'"

גם שרית יצחקוב, מנכ"לית חברת יעוץ הנדל"ן, קוליירס, ישראל, יודעת לספר על תנועה ערה בכל מה שנוגע לבקשות להסב תב"עות של תעסוקה. "יש דיבור על הסבת תב"עות באזורים של טבעת שנייה ושלישית", היא אומרת, "אבל אני לא יודעת כמה יש נכונות מצד הרשויות, כי הן מקבלות ארנונה גבוהה יותר ממשרדים. בכל אופן, יש כבר כמה מקרים שהיזמים כבר מריצים תוכניות מול העירייה".

לדברי ספיר חוף ממינהל התכנון, גם לעיריות יש צורך לשמור על אזורי תעסוקה פעילים, ומתחמי תעסוקה שוממים עושים גם להן שירות רע. גם הן מבינות שבמקרים מסויימים נכון לשלב מגורים, גם במחיר של פחות ארנונה. "הוועדה הוקמה בהוראת שעה", היא אומרת, "והמטרה היתה להניע את המגורים באזורי התעסוקה. המחשבה היא שזה יוטמע וימשיך להיות מטופל בוועדות המחוזיות. השיח הוא שיש צורך לשמור על אזורי תעסוקה פעילים לטובת כדאיות של הערים. יש מקומות שבהם מאוד מתאים להוסיף בהם מגורים, והכוונה היא שבסופו של דבר, באותם מקומות, העיקרון ייטמע גם ברשויות המקומיות".

לדעת אורי הלוי, מייסד שותף ומנהל עיצוב במשרד אורבך-הלוי אדריכלים', העודף הגדול בשטחי תעסוקה, נוצר מהסיבה הפשוטה שהרשויות המקומיות מעדיפות ארנונה של תעסוקה מאשר מגורים, ולכן מאשרות תעסוקה בקלות, לעומת מגורים. בכל מקרה, הוא אומר, מבנה תעסוקה כיום הוא לא מה שהיה פעם. "אם פעם הכוונה היתה למשרד ששוהים בו מתשע עד חמש, כיום משרד הוא הרבה יותר ורסטילי, בין היתר לאור המודלים ההיברידיים. המשרדים העכשוויים נדרשים לתת מענה לערב רב של שימושים. אנו רואים היום משרדים של תעשייה מתקדמת ולוגיסטיקה, יושבים בבניין שבו גם יושב המטה של החברה. הם צריכים להיות בניינים 'גמישים'".
 
איך זה בא לביטוי?
"בניינים חכמים – מבחינת גובה, נגישות לרכב, מעטפת שהיא לא בהכרח קיר מסך אלא מעטפת יותר אקלימית, שמתחשבת בסביבה. בניינים שיודעים להכיל הרבה מאוד פונקציות. למשל, אם לפני 20 שנה תכננו בניני משרדים עם גובה קומה של 3.5 מטר ועברנו ל-4 מטר, כיום בבניינים שמשרתים תעסוקה ולוגיסטיקה, נמשוך גם לגובה 8-9 מטר. צריך לתכנן את הבניין כך שהוא יוכל בבוא היום להיות מוסב לשימוש אחר. לא רק בניין שיודע להפוך בסוף היום למגורים, אלא גם יכול להפוך ממגורים למלונאות ולדיור מוגן או לכל שימוש אחר שיהיה אפקטיבי בעוד 30 שנה".