הקרקע נמכרה לצד ג' בשיאו של מו"מ מתקדם, והרוכשים הפוטנציאליים תבעו מיליונים. כך הכריע בית המשפט

לב דיני חוזים שנחתמים בין צדדים - הינו סוגיית גמירות דעת. המדובר ברגע שבו האדם הסביר המתבונן מהצד יוכל להניח כי אכן בין שני צדדים אלה נכרת הסכם מחייב כלשהו. דיני החוזים מנסים להתוות את הדרכים שבהן ניתן להסיק אם נכרת הסכם מחייב בין אנשים. השאלה המרכזית היא - מתי ייקבע כי בין שני צדדים, אשר לא נחתם ביניהם הסכם סופי ומחייב לביצוע עסקה במקרקעין, השתכלל הסכם מחייב.

בציר האחד, נבחן האם המסמך שעליו חתמו הצדדים עונה על הדרישות להשתכללות הסכם לביצוע עסקה במקרקעין: גמירת דעת ומסוימות, כמתחייב מהוראות חוק החוזים. בציר השני, נבחן את הסיבה שבגינה לא נחתם הסכם סופי - חוק החוזים קובע כי במשא ומתן לקראת כריתת חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, וכי צד שלא נהג כך חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו.

במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי אשר דן בשאלת משמעות התנאים המקדמיים שקבעו הצדדים בטיוטות הסכמי המכר במהלך ניהול משא ומתן למכר במקרקעין ובשאלת תום הלב בפרישה ממשא ומתן.

נסיבות המקרה:

בחודש נובמבר 2020 החל להתנהל משא ומתן בין התובעים לבין הנתבעים, בנוגע למגרש בשטח של 680 מ"ר הממוקם בשכונת המושבה הגרמנית בירושלים, עליו ניתן לבנות מספר יחידות דיור. במסגרתו של המשא ומתן, החליפו הצדדים, באמצעות באי כוחם, מספר טיוטות של הסכמי מכר. ובראש כל עמוד, נכתב כי "מסמך זה משמש בסיס למשא ומתן בלתי מחייב לחלוטין ואין באמור בו, או בדברים שיוחלפו במהלך המשא ומתן, כדי ליצור הודעה, מצג, התחייבות או חיוב. רק חוזה חתום של כל הצדדים יחייב. כל צד שומר לעצמו זכות לנהל מו"מ גם עם אחר/ים ... ורק חתימה על הנוסח הסופי והמוסכם, ולא שום מעשה או מחדל אחרים, תהווה ראיה לגמירות הדעת להתקשר בחוזה מחייב ... קבלת המסמך מהווה הסכמה לאמור לעיל".

אולם, בסופו של יום, הסכם המכר לא נחתם, והמוכרים הפוטנציאליים מכרו את המגרש לצד ג', עימו ניהלו משא ומתן מקביל. 

בנסיבות אלו ועל רקע זה, הגישו הרוכשים הפוטנציאליים תביעה נגד המוכרים הפוטנציאליים בגין סיכול ומניעת החתימה על הסכם המכר. לטענתם, זהו המקרה המצדיק פסיקת פיצויי קיום מכוח סעיף 12 לחוק החוזים, בשיעור מניעת הרווח אשר היה צומח להם לו ההסכם היה נחתם. רווח אשר מוערך בעיניהם בסך של מעל 11 מיליון שקלים. לצרכי אגרה, הועמדה התביעה על סך של 4 מיליון שקלים.

לטענת הרוכשים הפוטנציאליים, פרישתם של המוכרים הפוטנציאליים מהמשא ומתן הייתה שלא כדין. זאת כיוון שמדובר במשא ומתן מסחרי, אשר נמשך קרוב לחצי שנה, ואשר הגיע לשלב שבו כלל תנאי העסקה סוכמו על ידי הצדדים, הייתה גמירות דעת מלאה, וכל שנותר להשלמת העסקה היה החתימה על ההסכם. לשיטתם, המוכרים הפוטנציאליים סיכלו ומנעו חתימה על הסכם המכר, אך ורק בשל רצונם לחתום על עסקה בתנאים טובים יותר עם צד ג'. וזאת, תוך שהסתירו מהם את העובדה כי במקביל לניהול המשא ומתן עמם, הם ניהלו משא ומתן מקביל עם רוכשים אחרים.

לטענת הרוכשים הפוטנציאליים, פרישתם של המוכרים הפוטנציאליים מהמו"מ הייתה שלא כדין. זאת כיוון שמדובר במו"מ שנמשך קרוב לחצי שנה, וכלל תנאי העסקה סוכמו על ידי הצדדים. מנגד, המוכרים הפוטנציאליים טענו כי בתנאי המסגרת נכתב בבירור כי הם שומרים לעצמם את הזכות לנהל מו"מ גם עם אחרים, וכי רק נוסח סופי חתום יחייב אותם 

באשר לתנאים המקדמיים שלכאורה קבעו הצדדים בטיוטות הסכמי המכר, דהיינו, "תנאי המסגרת" כאמור לעיל, טענו הרוכשים הפוטנציאליים, כי מדובר ב"שבלונה טכנית" בלבד, וכי העובדה שהשבלונה הופיעה בכל הטיוטות מלמדת שמדובר בתוספת טכנית בלבד, והצדדים לא ייחסו לה כל חשיבות.

בעניין זה, הוסיפו כי סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. וכי ככל שלא נהג כך, יהא חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, ויחולו הוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), שעניינם בפיצויים. לטענתם, מדובר בהוראה שלא ניתן להתנות עליה. על בסיס כך, טענו כי על אף שתנאי המסגרת כללו הוראה לפיה "הצדדים מוותרים בזאת על כל תביעה לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973" - אין מקום להכיר בהוראה זו.

מנגד, המוכרים הפוטנציאליים הדפו את טענת "השבלונה" או ה"תוספת הטכנית". לשיטתם, פרשנות שכזו לתנאי המסגרת, מרוקנת מתוכן את אותם התנאים ומקשה על חיי מסחר תקינים. מדובר בתנאי מסגרת להסכם, אשר סוכמו מראש בין הצדדים, לא שונו לאורך המשא ומתן כולו, והצדדים התנהלו על פיהם. במסגרתם, אף נכתב בבירור כי הם שומרים לעצמם את הזכות לנהל משא ומתן גם עם אחרים, וכי רק נוסח סופי החתום בידי הצדדים יחייב אותם וילמד על גמירות דעתם.

עוד הוסיפו, כי תנאי המסגרת אינם סותרים את סעיף 12 לחוק החוזים, אלא מהווים תניית ויתור על עילות תביעה. ובכל מקרה, טענו המוכרים הפוטנציאליים, כי אף ללא אותם תנאי מסגרת, המשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם מחייב, בהיעדר גמירות דעת ומסוימות. לשיטתם, מעולם לא גובשה טיוטה סופית, ושני הצדדים לא רואים בטיוטת ההסכם כנוסח סופי מחייב. לפיכך, פרישתם מהמשא ומתן נעשתה בתום לב ובהתאם לתנאי המסגרת, ואינה מזכה את הרוכשים הפוטנציאליים בדבר. 

דיון והחלטה:

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה ופסק כי על יחסי הצדדים חלים תנאי מסגרת שהם קבעו לעצמם ושאין בהם כל פסול. לפיהם, נקבע, בין היתר, כי כל צד רשאי לנהל משא ומתן במקביל וכי גמירות דעת תבוא לידי ביטוי אך ורק בחתימה על הסכם סופי ומחייב.

באשר לתנאי הראשון, ביהמ"ש קבע כי במשא ומתן על הצדדים לנהוג בתום לב. וכי דרישה זו אינה שוללת קיומו של משא ומתן במקביל, ובלבד שהצד השני מיודע. במקרה שלפנינו, הצדדים לא ויתרו על חובת תום הלב, אלא הגדירו את ה"דרך המקובלת" שבה יתנהגו, ובין היתר – ניהול משא ומתן מקביל. בנסיבות כאלו, רשאים המוכרים הפוטנציאליים "למקסם את התמורה" על הנכס, ולאתר קונה שמוכן לחתום על העסקה בתנאים הידועים. באשר לתנאי השני, טיוטת החוזה כללה תניה מפורשת לפיה, בהיעדר חתימה - ההסכם לא ישתכלל כדי חוזה. ומכאן כי לא ניתן לטעון לגמירות דעת הצדדים, וזאת אף אם הסכימו לכל הפרטים הדרושים להשתכללות חוזה מחייב. 

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה ופסק כי על יחסי הצדדים חלים תנאי מסגרת שהם קבעו לעצמם ושאין בהם כל פסול. לפיהם, נקבע, בין היתר, כי כל צד רשאי לנהל משא ומתן במקביל; וכי גמירות דעת תבוא לידי ביטוי אך ורק בחתימה על הסכם סופי ומחייב

בית המשפט הראה כי מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת ויקרה (כ-17 מיליון שקלים). במסגרתה, קבעו הצדדים את כללי המשחק. נקבע כי, מדובר בתנאים מקובלים ונהוגים בין עורכי דין העוסקים בתחום הסכמי מכר ומכר מקרקעין בפרט. וכי מאחר שמדובר בשני צדדים שהיו מיוצגים לאורך כל הדרך על ידי עורכי דין הבקיאים בתחום המקרקעין, ועל מנת לספק למתקשרים עצמם הגנה משפטית ראויה ולייצר וודאות ויציבות בשוק כולו - יש לתת תוקף מלא לתנאי המסגרת. לעניין הצורך בקיבול תנאי המסגרת, מסקנת ביהמ"ש היא כי די בעיון בטיוטות ההסכמים אשר הוחלפו על ידי הצדדים כדי לקבוע שהיה קיבול בהתנהגותם לתנאים אלו. מעצם העובדה כי לא נמחקו; לא התבקשו הערות; ולא התבקשו תיקונים לגביהם. 

ביהמ"ש הגיע לכלל מסקנה שהרוכשים הפוטנציאליים ידעו בפועל כי יש קונה אחר על הפרק, ונתנו "אור ירוק" מבחינתם להתקדם עם אותו קונה. וכן, כי שני הצדדים פעלו בהתאם לתנאי המסגרת שסוכמו ביניהם. לא זו אף זו, הצדדים אף הסתמכו עליהם. וכל אחד, מטעמיו הוא, הותיר לו "פתח מילוט". מכאן – שאין כל פסול בניהול משא ומתן במקביל, ואין לראות בכך ניהול משא ומתן בחוסר תום לב המקים עילת תביעה.

ביהמ"ש סבר כי ניתן לחתום את פסק הדין בנקודה זו. אך, בחר להתייחס לשאלה שבמחלוקת - "האם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, המזכה בפיצויי קיום". לצורך כך, סקר ביהמ"ש את המבחנים לקיומה של גמירות דעת ומסוימות. וקבע כי, במקרה דנן, גם בהתעלם מתנאי המסגרת, אזי בחינת התנהלות הצדדים ובאי כוחם במהלך המשא ומתן מלמדת כי אלו לא ראו במשא ומתן כמחייב טרם מועד החתימה על ההסכם.

כך, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את ההסכם שהמסמך משקף, והמסמך אינו מחייבם. במקרה כזה, היעדר התוקף אינו נובע מהיעדר הכתב, אלא מהיעדר "גמירת דעת". משמעות הדברים הינה, כי יסוד גמירות הדעת לא התגבש במועד פרישת המוכרים הפוטנציאליים מהמשא ומתן, ולא ניתן לקבוע כי יסוד המסוימות התקיים. על יסוד כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות. הדרישה לפיצויי קיום נדחתה.

(ת"א 16773-07-21 אלי אלעזר ניניו נ' שאול דוד סילבר).

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ירין נעימי בסיועו של המתמחה עדן סטוקלוב.