רמ"י דרשה תשלום דמי שימוש חורג כתנאי לחידוש ההסכם, וביקשה לפנות את החוכרים שסרבו לכך. כך הכריע ביהמ"ש

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט ביחס לחוזה חכירה  שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובין החוכרים. המקרקעין כללו שלוש יחידות - יחידה אחת שיועדה לשימוש מסחרי, ושתי יחידות שיועדו לשימוש משרדים. בפועל החוכרים איחדו את כל היחידות לכדי יחידת אחת ששימשה כבית מרקחת מסחרי. רשות מקרקעי ישראל טענה כי השימוש בפועל חרג מהייעוד המקורי שנקבע בחוזה החכירה. כתנאי לחידוש חוזה החכירה דרשה הרשות מהחוכרים לשלם דמי שימוש חורג . מנגד טענו החוכרים שהרשות פעלה בחוסר תום לב כאשר העלתה את הדרישה בשיהוי ניכר. בית המשפט הכריע. 

שינוי ייעוד קרקע מתרחש כאשר הקרקע יועדה לשימוש ספציפי, ואילו השימוש שנעשה בה חורג מייעודה המקורי. דמי שימוש חורג הם תשלומים שמטילה רשות מקרקעי ישראל על מחזיקים במקרקעין שמבצעים שימוש בפועל החורג מייעודם המקורי של המקרקעין. 

נסיבות המקרה: 

בשנת 1958 החכירה רשות מקרקעי ישראל את המקרקעין לחוכרים. בשנות ה-70 הועברו הזכויות בנכס לילדיהם. חוזה החכירה הסתיים בשנת 2007, כאשר באותה העת החלו חילוקי דעות בין הצדדים לגבי חידוש חוזה החכירה. לטענת הרשות, השימוש שנעשה בפועל במקרקעין - בית מרקחת, חורג מהייעוד המקורי שנקבע בחוזה החכירה ביחס לשתי יחידות. בהתאם לכך דרשה הרשות תשלום דמי היתר בגין חריגות הבנייה שהתגלו ותשלום דמי שימוש חורג בגין שינוי הייעוד.

במסגרת בדיקות שערכה הרשות, בשנת 2007 נערכה בדיקת שמאי ביחס למקרקעין. קביעתו הראשונה הייתה שנמצאו חריגות בנייה. השטח של היחידות גדול יותר מהשטחים המצוינים בהסכם החכירה, לכן קבע שיש לשלם דמי היתר. עוד קבע השמאי שיש לערוך עסקת שינוי ייעוד ושימוש, אך אין פערי שווי. ולכן אין על החוכרים לשאת בתשלום דמי שימוש חורג . 

לאור קביעת השמאי, הרשות התנתה את חידוש חוזה החכירה בכך שהחוכרים ישלמו דמי היתר בגין חריגות בנייה ותשלום דמי חכירה שנתיים, אשר יחושבו רק לאחר תשלום דמי ההיתר. החוכרים הסתייגו באשר לדרישות התשלום של הרשות. לטענתם דרישת התשלום שהפנתה הרשות אינה מוצדקת. עם זאת התחייבו שככל שיתברר שהדרישה מוצדקת וישנן חריגות בנייה, ישלמו את דמי ההיתר. הזמן עבר אך אף אחד מן הצדדים לא הצליח לשכנע את הצד השני בצדקתו.

החוכרים פתחו בהליך המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בשנת 2013 כדי לחייב את הרשות לחדש עימם את חוזה החכירה מכוח טענתם להיעדר חריגות בנייה. בית המשפט הורה לרשות לחדש את חוזה החכירה, לאחר שדחה את דרישת הרשות לתשלום דמי היתר בגין חריגות בנייה, משום שלא נמצאה הצדקה לכך. בית המשפט לא הכריע בשאלת שינוי הייעוד, וקבע כי עניין זה אינו נתון לפתחו של בית המשפט, ויש להכריע בשאלה זו במסגרת תובענה אחרת. על אף החלטת בית המשפט, לא פעלה הרשות ליישום פסק הדין ולחידוש חוזי החכירה והמשיכה בהתנהלות בירוקרטית ממושכת. 

בשנת 2021 הגישה הרשות תביעה זו כנגד החוכרים בדרישה לתשלום דמי חכירה שנתיים לפי ייעוד מסחרי של המקרקעין. כמו כן, דרשה את סילוק ידם של החוכרים מהמקרקעין בטענה שלא ניתן לחדש את חוזה החכירה עד שלא ישולם החוב. החוכרים טענו שהרשות מפרה את פסיקת בית המשפט המחוזי ופועלת בחוסר תום לב, כיוון שהיא חוזרת על דרישות כספיות שנדחו. 

השאלה המשפטית: 

האם הרשות פעלה בתום לב וכדין כאשר דרשה מהחוכרים לשלם דמי שימוש חורג בגין השימוש המסחרי בנכסים, וזאת שנים רבות לאחר סיום תקופת החכירה המקורית? 

החלטת בית המשפט: 

בית המשפט דחה את התביעה של הרשות, וקבע כי אין לחייב את החוכרים בתשלום דמי שימוש חורג כתנאי לחידוש חוזה החכירה. עוד נפסק כי הרשות פעלה שלא כדין ובחוסר תום לב משום שהשתהתה בדרישותיה ואינה יכולה להתנות את חידוש חוזה החכירה בתשלומים רטרואקטיביים. כרשות ציבורית, הרשות מחויבת לנהוג בהגינות ובתום לב כלפי החוכרים, המשתייכים ל"ציבור" שזכאי ליהנות ממשאביה. בנוסף, חוות דעת השמאי קבעה שאין הפרש שווי בין שימוש מסחרי לשימוש משרדי, ומכאן שלא הייתה עילה לרשות לדרישת תשלום בגין דמי שימוש חורג. 

כמו כן, נדחתה דרישתה של הרשות לסילוק ידם של החוכרים מהמקרקעין, ונקבע שיש לחדש את חוזה החכירה בהתאם לקביעתו של בית המשפט המחוזי. בנוסף, השית בית המשפט על הרשות הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ש"ח. 

הערת מחבר: 

פסק הדין מדגיש את חובותיהן של הרשויות לפעול בשקיפות, הגינות, מקצועיות ותום לב כלפי אנשים פרטיים. רשויות לא יכולות לנצל את כוחן לרעה, להתעלם מהחלטות שיפוטיות קודמות, להציב דרישות כספיות שאינן מבוססות. במיוחד כאשר הרשויות נמנעות בעצמן במשך שנים מלטפל בנושא. 

כאשר רשויות מפרות את החובות המוטלות עליהן - הן מערערות את אמון הציבור ופוגעות בזכויות של פרטיים המתקשרים עימן. לאור האמור, פסק הדין מהווה תמרור אזהרה בעבור הרשויות בנוגע להתנהלותן, ותזכורת חשובה לכך כי חריגה מהחובות המוטלות עשויה להוביל לביקורת שיפוטית ולחיוב בהוצאות משפטיות משמעותיות. 

{ת"א 22171-06-21 רמ״י נ' בן חיים ואח' (נבו 17.11.2024)}. 

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד נוי שפיר