עזבו את הדירה אחרי 3 חודשים והמשכירה ביקשה לממש את שטר החוב. כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט בעניין סוגיית זכותם של שוכרי דירה לסיום מוקדם של חוזה שכירות, ולמציאת שוכר חלופי בהתאם לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה.  כותרתו של סעיף זה הינה "העברת השכירות", והסעיף עצמו דן במגבלות, בתנאים ובזכויות של השוכר להעברת השכירות לשוכר אחר.  בנוסף, נבחנו בפסה"ד טענות הצדדים בדבר ליקויים במושכר, פרויקט פינוי בינוי , והחובות המוטלות על המשכירה להקטנת נזקיה. וכן המשמעויות המשפטיות הנובעות מסירובה של המשכירה לאפשר הכנסת שוכר חלופי לעומת זכות הנתבעים להפסיק את ההסכם בטרם סיום תקופת השכירות.

נסיבות המקרה:

התובעת בעלת דירת מגורים בת 3 חדרים בגבעתיים. בשנת 2023 התקשרו הנתבעים עם התובעת בהסכם שכירות בקשר לדירה ותקופת השכירות נקבעה ל-12 חודשים. להבטחת התחייבויות הנתבעים נחתם שטר חוב . בחלוף 3 חודשי שכירות שלחה הנתבעת הודעה לתובעת, ובה הודיעה על כוונתם של בני הזוג לעזוב את הדירה עקב נסיבות אישיות. בהודעה צוין כי הנתבעים עתידים לעזוב בעוד כחודש ימים, וכי יעשו מאמצים למצוא שוכרים חלופיים לשביעות רצון התובעת. המועד הגיע והנתבעים עזבו את הדירה טרם תום תקופת השכירות החוזית. לאחר חודשיים מיום עזיבתם של בני הזוג, הגישה התובעת בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב בקשה למימוש שטר החוב.

הנתבעים הגישו התנגדות למימוש שטר החוב, בטענה כי בעת כניסתם לדירה התגלו כתמי רטיבות שהוסתרו לטענתם על ידי רהיטים. לטענתם, התובעת הסתירה מהם מידע מהותי בדבר היתכנות הבניין לביצוע פרויקט מסוג פינוי בינוי . הנתבעים פעלו לאיתור שוכר חלופי, ואף הסכימו להפחית מדמי השכירות שאותם הם משלמים על פי ההסכם ו"לספוג" את ההפסד עד תום תקופת הסכם השכירות. אך לטענתם, התובעת סירבה לשתף פעולה עמם, ואף סיכלה מועמדים פוטנציאליים מספר פעמים. הנתבעים חזרו וטענו כי עזיבתם הייתה מוצדקת נוכח הפרות יסודיות של ההסכם מצד התובעת.

מנגד, לטענת התובעת, הנתבעים עזבו את הדירה באופן חד צדדי ללא הסכמת התובעת, וללא קשר לליקויים, תוך הפרה בוטה של ההסכם ואי תשלום מלוא דמי השכירות והתשלומים הנלווים לכך. כמו כן, הסכם השכירות כלל סעיף מפורש לפיו הבניין מיועד לפרויקט פינוי בינוי . התובעת מצידה הסכימה לשוכר משנה בלבד, אך לא לשוכר חלופי במקומם, זכות שלטענתה שמורה לה על פי הסכם השכירות.

השאלה המשפטית:

האם דרישת המשכירה להגביל את הסכמתה לשוכר משנה בלבד, ולמנוע הסכמתה לשוכר חלופי מהווה דרישה בלתי סבירה בהתאם לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה?

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קבע כי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה הוא הוראה קוגנטית. כלומר, הצדדים אינם רשאים להתנות עליו, לשנות או לבטל אותו בהסכם ביניהם. בסעיף זה נקבע כי השוכר אינו רשאי להעביר את זכויותיו בשכירות או להשכיר את זכויותיו בשכירות משנה, ללא הסכמת המשכיר. אך אם המשכיר מסרב ללא סיבה סבירה, ניתן לבצע זאת חרף הסירוב. ולכן, המשכירה לא הייתה רשאית לסרב סירוב גורף להחלפת שוכר, גם אם בהסכם נקבע אחרת.

לאחר הודעת ביטול ההסכם, שבה הסתמכו הנתבעים במפורש על סעיף 22 לחוק, היה על התובעת לשקול בתום לב את הצעתם להביא שוכר חלופי. בפועל, התובעת עמדה בעקביות על כך שתסכים לשוכר משנה בלבד, דרישה שנקבע על ידי בית המשפט כי היא בלתי סבירה. זאת משום שהיא מותירה את הנתבעים מחויבים כלפי המשכירה, ומטילה עליהם נטל ניהולי מתמשך. הנתבעים הציגו מועמדים חלופיים שנראו ראויים על פניהם, אך התובעת עמדה בסירובה לאפשר את החלפתם. בכך סיכלה את האפשרות להקטנת הנזק ולהמשך השכירות באמצעות שוכר חלופי.

בנוסף, התובעת הודתה כי לא פעלה להשכיר את הדירה לאחר עזיבת הנתבעים. ומשכך, לא עמדה בחובתה להקטין את נזקיה. באשר לטענות בדבר ליקויים ופרויקט הפינוי בינוי, נקבע כי טענות הנתבעים בעניין זה נדחות, שכן הדבר צוין במפורש בהסכם. בנוסף, טענות הליקויים לא הוכחו כליקויים מהותיים המצדיקים ביטול. עם זאת, סוגיות אלו הפכו משניות לנוכח הקביעה המרכזית.

בית המשפט דחה את התביעה, וקבע כי הנתבעים היו רשאים לסיים את ההסכם בנסיבות העניין. עוד נקבע כי התובעת לא הייתה רשאית לממש את שטר החוב, והיא חויבה בהוצאות משפט בסך 5,000 שקל. 

[תא (ת"א) 24984-04-24 ניקול מיכל מלכא נ' אינה דיאנה בן הרוש, פורסם בנבו ביום 11.1.2026].

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד עדן בריאל סטוקלוב.