השמאים מצטרפים למאבק בתוכנית המתאר של ת"א: "פוגעת בהתחדשות סביב המטרו"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הביקורת נגד עדכון תוכנית המתאר של תל אביב (תא/5500) נמשכת: במכתב חריף שנשלח אתמול (ג') ליו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, עודד פלוס, מזהירה לשכת שמאי המקרקעין כי תוכנית המתאר הכוללנית לתל אביב, תא/5500, מרוקנת מתוכן את עקרונות תמ"א 70 ומציבה חסמים משמעותיים לפיתוח עירוני. המכתב חתום על ידי נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ואופיר ברין, חברת ועדת חקיקה בלשכת שמאי המקרקעין. 

תוכנית תא/5500, שאושרה להפקדה בדצמבר האחרון ונמצאת בשלב בדיקת ההתנגדויות, היא תוכנית המתאר המעודכנת של עיריית תל אביב-יפו. היא מהווה עדכון לתוכנית הקודמת ( תא/5000 ) במטרה להתאימה לתחזיות הגידול באוכלוסייה, וכן לתוואי הרכבת הקלה והמטרו, ולחזון העיר כמרכז כלכלי וחדשני.

בעוד שתוכנית תא/5500 נועדה להתאים בין השאר את מדיניות התכנון בעיר להתקדמות מערכת הסעת ההמונים והמטרו, בלשכת שמאי המקרקעין טוענים כי בפועל, התוכנית מייצרת רגרסיה תכנונית. הם חוזרים על טענה שכבר הועלתה מספר פעמים בעבר כי במתחמים רבים המצויים בתחום השפעת המטרו, הרח"ק המרבי שנקבע בתא/5500 נמוך מן הרח"ק המזערי שנקבע בתמ"א 70. המשמעות היא פחות זכויות לעומת תמ"א 70.

אך בנוסף השמאים מצביעים על מנגנון בעייתי המכונה "מקדם מגרש סחיר": "היקף זכויות הבנייה יחושב באמצעות הכפלת הרח"ק המרבי ב'מקדם מגרש סחיר', המשקף שיעור הקצאה עקרוני לצורכי ציבור. בהתאם להוראות התכנית, מקדם זה עשוי להפחית את זכויות הבנייה בשיעור של עד 50%, ובאזורים המיועדים להתחדשות עירונית נקבע טווח הפחתה של 15%-30%". מנגנון זה, לטענת הלשכה, פוגע הן בזכויות והן "מהווה חסם משמעותי למימוש מדיניות הפיתוח בדגש על האזורים הסמוכים לתחנות המטרו". 

קושי נוסף עליו מצביעה הלשכה נוגע לאופן חישוב השטח: "התכנית מבקשת לחשב את זכויות הבנייה על בסיס 'שטח מגרש נטו', כלומר לאחר ניכוי שטחים שיועדו להפקעה, אף אם ההפקעה מעולם לא מומשה". מעבר להפחתה הישירה, מלינה הלשכה על מורכבות התוכנית: "התוכנית כוללת מערך הוראות מורכב ורב שכבתי, הכולל הוראות כלליות, הוראות ייחודיות למתחמי תכנון, וכן הוראות פרטניות החלות במקרים מיוחדים. לפיכך, רק בחינה מעמיקה של מכלול הוראות התוכנית, תוך שילוב עם התשריטים והבנת ההיררכיה והיחס ביניהם, מאפשרת לקבוע את היקף זכויות הבנייה החלות בכל מקרקעין. מדובר בניתוח מקצועי המצריך מומחיות של שמאי מקרקעין ".

כדי למנוע את הפגיעה בפיתוח האורבני, מציעה לשכת שמאי המקרקעין שלושה צעדים מרכזיים: התאמה לתמ"א 70: "התאמת היקף זכויות הבנייה לעקרונות ולרח"ק המזערי שנקבעו בתמ"א 70"; רפורמה במקדמים: "ביטול מנגנון 'מקדם המגרש הסחיר', או לכל הפחות צמצומו למינימום הנדרש, תוך קביעת מקדמים אחידים וברורים, ללא טווחי הפחתה היוצרים אי ודאות תכנונית"; וחישוב ריאלי: "חישוב זכויות הבנייה על בסיס שטח המגרש בפועל, ולא על בסיס שטח תיאורטי הנגזר מתכניות היסטוריות שלא מומשו".

נזכיר כי בתחילת חודש מאי הסתיימה תקופת הגשת ההתנגדויות לתוכנית ומאות התנגדויות הוגשו לעדכון תוכנית המתאר של תל אביב-יפו (תא/5500) אותו מקדמת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. בין ההתנגדויות הבולטות היתה זו שהגישו ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, יחד עם התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בה נטען כי התוכנית במתכונתה הנוכחית לוקה בחוסר ישימות כלכלית וחלקים נרחבים ברחבי העיר נותרים בחוסר ודאות תכנונית.