"גם בפרויקט השכרה יש ערך לתוספת זכויות": ערר דונה דום נדחה ותשלם מעל 2 מלש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מרכז הכריעה לאחרונה בשורה של מחלוקות שמאיות בין חברת דונה דום המתמחה במיזמי השכרה ארוכת טווח ובין הוועדה המקומית לוד, שנגעו להיטלי ההשבחה בהן חויבה החברה בפרויקטים ברובע המערבי החדש בעיר.

 בהחלטתה דחתה הוועדה בראשות היו"רית עו"ד מאיה אשכנזי חמישה עררים שהגישה דונה דום על שומות היטל השבחה בסכום כולל של כ- 2.2 מיליון שקל. בנוסף, חובה החברה בתשלום הוצאות של 15 אלף שקל.

דונה דום זכתה ב-2022 במכרזי רשות מקרקעי ישראל במגרשים 217, 218, 312, 313 ו־1000 ברובע המערבי בלוד, המיועדים בין היתר לדיור להשכרה ארוכת טווח. המגרשים נמצאים בתחום תמ"ל/1087, תוכנית הרובע המערבי בלוד, המשתרעת על כ־3,781 דונם וכוללת כ־11 אלף יחידות דיור וכ־600 יחידות דיור מוגן.

לאחר אישור התוכנית הגישה החברה בקשות להיתרי בנייה שכללו הקלות להגדלת הצפיפות, תוספת קומות וגובה. לצד אלה ביקשה החברה להוסיף שטחי שירות וטענה כי  שטחי השירות נחוצים למימוש הפרויקט ובפרויקטים אחרים בתחום אותה תוכנית כבר אושרו תוספות כאלה. חלק מהבקשות אושרו במהלך 2024 ו-2025.

אלא שאישור ההקלות פתח חזית נוספת – היטל ההשבחה. התעוררה שאלה מהותית - כמה שוות ההקלות האלה וכמה מההשבחה שנוצרה בעקבותיהן צריכה להגיע לקופת העירייה? כאן התעוררה מחלוקת בין החברה לוועדה המקומית על הדרך שבה יש לחשב את ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהשינויים והיא הגיעה לפתחה של ועדת הערר.

ועדת הערר: גם בפרויקט להשכרה תוספת זכויות מייצרת השבחה

חברה דונה טענה כי השומה מייחסת לזכויות שנוספו שווי גבוה מדי ולא מביאה בחשבון באופן מספק את המאפיינים המיוחדים של הפרויקטים, ובראשם העובדה שמדובר בדיור להשכרה ארוכת טווח. לגישתה, לא  ניתן לייחס שווי למ"ר שירות באופן הזהה למ"ר עיקרי וכי הפער ביניהם מגיע לכ־60%–70%. עוד ציינה החברה כי מאז הזכייה במכרז עלויות המימון של פרויקטי השכירות זינקו בעקבות עליית הריבית, ויש לקחת את זה בחשבון, שכן בניגוד לפרויקט למכירה, בפרויקט להשכרה אין ביכולתה לגלגל את ההתייקרות למחירי המכירה.

ועדת הערר דחתה את טענות דונה וקבעה כי גם בפרויקט להשכרה ארוכת טווח, תוספת זכויות עשויה לייצר השבחה . עוד נקבע כי עליית הריבית וקשיי המימון אינם עילה להפחתת היטל ההשבחה

הוועדה המקומית לוד טענה מנגד כי השומה צריכה לשקף את מלוא ההשבחה שנוצרה בעקבות ההקלות שאושרו בפרויקטים, ובהן תוספת קומות, הגדלת גובה וצפיפות. לשיטתה, אין הצדקה להפחית את שווי ההשבחה בגלל מאפיינים כלכליים של פרויקט להשכרה ארוכת טווח או בשל התייקרות עלויות המימון ועליית הריבית, שכן אלה לא מאפיינים תכנוניים של המקרקעין אלא נסיבות כלכליות של היזם.

ועדת הערר לא השתכנעה ודחתה את העררים שהגישה חברת דונה. בין היתר דחתה הוועדה את טענותיה של החברה כי תוספת זכויות בפרויקט השכרה אינה מגדילה משביחה את הפרויקט, וקבעה כי גם בפרויקט דיור להשכרה יש ערך לתוספת זכויות. עוד ציינה הוועדה כי חובת ההשכרה מוגבלת ל-15 שנים, ובתום תקופת ההשכרה עשוי להיות ערך כלכלי לשטחי שירות נוספים ולקומות גבוהות יותר. עוד קבעה הוועדה כי הטענה שלפיה אין השבחה בפרויקט להשכרה היא טענה שמאית, שיש להוכיחה בשומה מקצועית.

בהתייחס לטענות החברה, נטען עוד כי היטל השבחה הוא לא כלי לפיצוי על ריבית גבוהה או על קשיי מימון. עוד הבהירה ועדת הערר כי "תוכנית מתקנת" יכולה להיות תוכנית משביחה וטענות החברה עשויות לגרום לפגיעה בשוויון בין מתחרים במכרז.