רגע לפני האקזיט על הקרקע - אחת השותפות נחתכה מהעסקה.האם זה חוקי?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר דחה את ערעורה של חברת נדל"ן וקבע כי החברה הפרה יסודית את הסכם הנאמנות שנכרת בינה לבין שותפיה העסקיים. זאת לאחר שלא העמידה את חלקה במימון פרויקט נדל"ן, חרף הזדמנויות שניתנו לה לתקן את מחדליה. בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין היו השותפים רשאים לבטל את הסכם הנאמנות, וזאת על אף שהביטול נעשה בסמוך להתגבשותה של הזדמנות עסקית אשר הייתה צפויה להניב רווח ניכר לכלל השותפים.

נסיבות המקרה:

החברה וחברות נוספות התקשרו בהסכם לשם קידום פרויקט נדל"ן באמצעות רכישת מניות בחברת איגוד מקרקעין המחזיקה בזכויות במקרקעין בצפון הארץ. לצורך הסדרת מערכת היחסים בין הצדדים ואופן החזקת הזכויות, נחתם ביניהם הסכם נאמנות, אשר קבע את אופן רכישת המניות ואת חלוקת הזכויות והחובות ביניהם.

ימים ספורים לאחר מכן נחתם הסכם לרכישת מניות חברת איגוד המקרקעין, במסגרתו השלימו השותפים את העסקה. אין מחלוקת כי עד לאותו מועד החברה לא העמידה כל סכום על חשבון חלקה במימון העסקה.

כעבור כשנה, הודיעו יתר השותפים לחברה כי היא הפרה את הסכם הנאמנות הפרה יסודית, משלא העמידה את חלקה במימון העסקה, ועל כן הם מבטלים את ההסכם. בעקבות הודעת הביטול הגישה החברה תביעה לבית המשפט המחוזי, במסגרתה עתרה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו הסכם הנאמנות נותר בתוקפו חרף הודעת הביטול. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, ומכאן הערעור לבית המשפט העליון.

טענת המערערת:

לטענת המערערת, משהושג המימון הנדרש לעסקה באמצעות אשראי בנקאי שנטלו יתר השותפים, יש לראות גם אותה כמי שקיימה את התחייבויותיה על פי ההסכם. עוד טענה כי מערכת היחסים העסקית שהתנהלה לאורך השנים בין הצדדים כללה מספר עסקאות, שבהן היה מקובל כי בכל עסקה אחד השותפים נטל על עצמו תפקיד פעיל, בעוד האחרים הסתפקו במעורבות מצומצמת יותר.

עוד נטען כי המערערת ביקשה לקבל מהשותפים את המסמכים הנדרשים לצורך הצטרפות להסדרי המימון הבנקאי ונשיאה בחלקה היחסי, אולם מסמכים אלה לא הועברו לידיה. בנוסף טענה כי הודעת הביטול נמסרה בחוסר תום לב. בעיתוי שנבחר בקפידה, דווקא כאשר התגבשה אפשרות למכירת המקרקעין ברווח משמעותי. ובאופן שנועד להוציא אותה מן העסקה וליהנות מהרווחים בלעדיה.

השאלה המשפטית:

האם אי העמדת חלקה של החברה במימון העסקה מהווה הפרה יסודית של הסכם הנאמנות המצדיקה את ביטולו? או שמא יש לראות בה כמי שקיימה את התחייבויותיה, לנוכח העובדה שהמימון הושג בפועל באמצעות יתר השותפים.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט העליון דחה את הערעור, וקבע כי החברה הפרה את הסכם הנאמנות הפרה יסודית. נקבע כי במשך תקופה ממושכת לא נקטה החברה פעולה ממשית לצורך העמדת חלקה במימון העסקה, ובכך הפרה התחייבות יסודית מול השותפים.

בית המשפט הדגיש כי עצם העובדה שהעסקה יצאה אל הפועל באמצעות מימון שהעמידו יתר השותפים אינה מרפאה את הפרת התחייבותה העצמאית של החברה להעמיד את חלקה. כמו כן, למערערת ניתנו מספר הזדמנויות לתקן את ההפרה, אך היא לא פעלה.

בנסיבות אלה נקבע כי הודעת הביטול הייתה כדין. עוד נדחתה הטענה כי השותפים נהגו בחוסר תום לב, רק משום שהביטול נעשה בסמוך להזדמנות עסקית רווחית. נקבע כי אין בעיתוי הביטול כשלעצמו כדי לשלול את זכותו של צד שנפגע מהפרה יסודית לממש את זכות הביטול. יש לבחון את מכלול הנסיבות ביחד עם לשון ההסכם. בית המשפט סיכם וקבע, כי מי שישב באפס מעשה במשך תקופה ממושכת אינו יכול להלין אלא על עצמו.

הערת המחבר:

פסק הדין מתיישב עם דיני החוזים ועם חובתו של כל צד לקיים את התחייבויותיו, במקרה דנן חלפה כשנה מאז ההפרה הנטענת, ורק כאשר התגבשה עסקה שהייתה צפויה להניב רווח משמעותי בחרו השותפים לממש את זכות הביטול. בית המשפט לא הסתפק בקביעה כי אי העמדת המימון מהווה הפרה יסודית, אלא בחן גם את תום הלב של השותפים, נוכח העבודה שהודעת הביטול נמסרה בסמוך לעסקה שהייתה צפויה להניב רווח. ביהמ"ש הבהיר כי גם כאשר עיתוי הביטול מעורר שאלות, אין בדבר זה כשלעצמו כדי לשלול את זכות הביטול כל עוד ההפרה הייתה יסודית. 

פסק הדין מעביר מסר ברור: בפרויקטים משותפים כל שותף חייב לעמוד באופן עצמאי בהתחייבויותיו.

(ע"א 49473-02-25 כוכב היהלום חברה לבניה ויזמות בע"מ נ' הולנדר שטרן חברה לבניין בע"מ (עליון; דפנה ברק ארז עופר גרוסקופף גילה כנפי שטייניץ; 05/04/26)

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.