בלעדי: פינוי שדה התעופה הרצליה עשוי להידחות ל-28', היזמים בוחנים תביעה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

המאבק המתמשך על פינוי שדה התעופה בהרצליה עלול להפוך גם למחלוקת כלכלית ומשפטית בין המדינה לבין יזמי הנדל"ן שרכשו קרקעות במתחם בהיקף של יותר מ-1.5 מיליארד שקל. בעקבות הדיון שהתקיים השבוע בבג"ץ בעתירת אגודת התעופה הכללית בישראל וחברות התעופה הפועלות בשדה, גוברת אי-הוודאות סביב מועד הפינוי, שנקבע לסוף אוגוסט 2027. זאת, לאחר שהמדינה עצמה הודתה בהודעה שהגישה לבית המשפט כי החלופות שנבחנו אינן מאפשרות להעתיק את מלוא פעילות התעופה המתבצעת כיום בהרצליה.

במהלך הדיון האחרון בבג"ץ העלו שופטי בית המשפט העליון הצעה לדחות את פינוי השדה בחצי שנה לפחות, מעבר למועד שנקבע ל-31 באוגוסט 2027. משמעות ההצעה, ככל שתתקבל, היא שהפינוי עשוי להידחות לכל המוקדם לסוף פברואר 2028. בשלב זה טרם התקבלה החלטה סופית על שינוי המועד.

ההתפתחות מעוררת חשש בקרב חברות הנדל"ן שזכו בדצמבר 2025 במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במתחם, בהיקף מצטבר של כ-1.52 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח, ונערכות לאפשרות של עיכובים נוספים במסירת הקרקעות ובמימוש הפרויקטים.

הדמיה של התוכנית: מבט מצפון מערב (פרחי צפריר אדריכלים)

למרכז הנדל"ן נודע כי מספר חברות נדל"ן שזכו במכרזים כבר פנו לעו"ד אילן גילאון, במטרה לבחון את ההשלכות המשפטיות והכלכליות של דחייה נוספת בפינוי השדה. בין האפשרויות הנבחנות: נקיטת צעדים משפטיים נגד רמ"י והמדינה ודרישת פיצויים בגין עיכובים במסירת הקרקעות והנזקים הכלכליים שעלולים להיגרם לחברות.

גורם באחת מחברות הנדל"ן שזכו במכרזים במתחם אומר: "החברות השקיעו סכומים משמעותיים ברכישת הקרקעות. אם רמ"י לא תעמוד בהתחייבויותיה ובמועדים שנקבעו במכרזים, בהחלט עשויה לעלות דרישה לפיצויים בגין הנזקים. רמ"י פרסמה את המכרזים, והיא מחויבת לתנאים שנקבעו בהם. אם תהיה הפרה של ההסכמים, תהיה לכך משמעות כלכלית. עו"ד מטעמנו כבר עשה פניות לכל הרשויות - לרמ"י, לעיריית הרצליה ולגורמים נוספים, אבל עד היום לא קיבלנו תשובות".

2,300 יח"ד ועשרות אלפי מ"ר תעסוקה

ברקע המחלוקת עומדת עתירה שהגישה לבג"ץ באפריל 2025 אגודת התעופה הכללית בישראל, יחד עם חברות המפעילות שירותי תעופה בשדה בהרצליה, ובהן ב. סקאי שירותי תעופה, מונאייר תעופה, פ.נ תעופה ואילן ארד תעופה. העתירה, שהוגשה נגד ממשלת ישראל, משרד התחבורה, רשות מקרקעי ישראל , רשות שדות התעופה וגורמים נוספים, עוסקת בהחלטה להפסיק את פעילות השדה מבלי שהוכשרה חלופה מתאימה שתאפשר את המשך פעילות התעופה הכללית בישראל.

העותרים מבקשים למנוע את סגירת השדה בטרם יימצא פתרון חלופי, וטוענים כי הפסקת הפעילות ללא חלופה תפגע בענף התעופה הכללית, ובכלל זה בבתי הספר לטיסה ובשירותי התחזוקה. מנגד, המדינה מבקשת לקדם את פינוי השדה לטובת מימוש תוכניות הבנייה למגורים במתחם. במהלך הדיון האחרון הציעו השופטים לדחות את הפינוי בחצי שנה לפחות, אולם טרם התקבלה החלטה סופית בנושא.

דחייה נוספת עלולה לעכב את מימוש תוכניות המגורים במתחם ולהשפיע על שיווק הקרקעות וההכנסות הצפויות מהן. בכך עשויה הכרעת בג"ץ להשפיע לא רק על עתיד התעופה הכללית בישראל, אלא גם על מימוש אחת מעתודות הקרקע המשמעותיות לבנייה במרכז הארץ.

תוכנית "קריית מסלול" (תמ"ל 1083), שאושרה בשנת 2021, משתרעת על שטח של כ-176 דונם בשדה התעופה בהרצליה. התוכנית כוללת הקמת 1,940 יחידות דיור ו-350 יחידות דיור מוגן, לצד כ-33 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים ציבוריים ופארק עירוני שישמר את תוואי מסלול ההמראה ההיסטורי. התוכנית מצטרפת לשתי תוכניות גדולות נוספות, "שכונת המטרו" ו"שכונת הפארק", שאושרו לאחרונה להפקדה בוותמ"ל. שלושתן יחד מרכיבות את הרובע הצפוני החדש של הרצליה, שבו מתוכננות כ-17 אלף יחידות דיור.

הדמיה של רובע צפוני הרצליה מפגש השדרות (פרחי צפריר אדריכלים)

במוקד המחלוקת עומדות קרקעות שכבר שווקו על ידי רמ"י לחברות נדל"ן מובילות, בהן קבוצת אביב , אפריקה מגורים, רמי שבירו, אביסרור משה, רייסדור, צמח המרמן וגיא ודורון לוי. החברות זכו בסוף 2025 במכרזים להקמת פרויקטים למגורים במתחם שדה התעופה, בתמורה מצטברת של כ-1.35 מיליארד שקל, בתוספת הוצאות פיתוח של כ-170 מיליון שקל. בסך הכול מסתכם היקף הזכיות בכ-1.52 מיליארד שקל.

בין הזכיות הבולטות הייתה זו של חברת רמי שבירו, שרכשה זכויות במגרש בשטח של כ-3.6 דונם, המיועד לבניית 141 דירות, תמורת כ-173 מיליון שקל, בתוספת כ-14 מיליון שקל הוצאות פיתוח. קבוצת אביב ושותפיה זכו במגרש לבניית 326 דירות להשכרה, תמורת כ-146 מיליון שקל ועוד כ-33 מיליון שקל הוצאות פיתוח.

כעת, אם פינוי השדה יידחה, עלולות החברות להחזיק בזכויות בקרקעות שלא ניתן יהיה לממש במועד שתוכנן. התוצאה האפשרית היא עיכוב בקידום הפרויקטים, התארכות תקופת המימון ופגיעה בתחשיבים הכלכליים שעל בסיסם הוגשו ההצעות למכרזים.

"אף אחד לא חשב לצרף להליך את מי שעלולים להיפגע מההחלטה - היזמים", אומרת גורמת באחת מחברות הנדל"ן שזכו במכרזים. "המדינה ידעה כבר לפני שבע שנים שעליה למצוא חלופה לפעילות התעופתית. הרי בית המשפט התבקש בעבר למנוע את שיווק הקרקעות, אבל המכרזים פורסמו, היזמים זכו ושילמו סכומים משמעותיים. אנחנו כבר מקדמים את תכנון הבניינים בהתאם לתב"ע המאושרת, מתוך הנחה שנקבל את הקרקעות במהלך 2027. בינתיים אנחנו נושאים בעלויות מימון ובריביות, בלי לדעת מתי נוכל להתחיל לבנות. כל דחייה נוספת עלולה לגרום לנו נזקים כלכליים, ולא ייתכן שהיזמים הם שיישאו במחיר של היעדר פתרון מצד המדינה. אם הפינוי יידחה, המדינה תצטרך לתת על כך את הדעת".

המדינה מודה: אין חלופה מלאה לשדה התעופה

בהודעה מעדכנת שהגישה המדינה לבג"ץ ב-24 בספטמבר, לקראת הדיון שנקבע ל-26 באוקטובר, הבהירה כי אף שנבחנו כמה אפשרויות להעברת הפעילות מהרצליה, לא נמצאה חלופה שתאפשר את העתקתה המלאה.

לפי עמדת משרד התחבורה, ניתן יהיה לספק מענה זמני וחלקי בשדה התעופה בחיפה, לצד העברת פעילות נוספת לשדות תעופה אחרים, בהם ראש פינה, רמון ומגידו, וכן למנחתים פרטיים. עם זאת, המדינה ציינה כי פתרונות אלה אינם מספקים מענה להעתקת מלוא פעילות מכוני הבדק ובתי הספר לטיסה הפועלים בהרצליה. למרות הקשיים, המדינה עומדת על עמדתה שלפיה יש לפנות את השדה לא יאוחר מ-31 באוגוסט 2027, בהתאם להסכמות ולהחלטות שהתקבלו בהליכים הקודמים.

הקושי מתחדד לנוכח הודעת רשות שדות התעופה, שלפיה העבודות להקמת מתקנים שיקלטו חלק מהפעילות בשדה התעופה בחיפה צפויות להסתיים רק ברבעון הראשון של 2028, חודשים לאחר המועד שנקבע לפינוי הרצליה. כלומר, גם במועד הפינוי המתוכנן, הפתרון התעופתי החלופי לא צפוי להיות מוכן במלואו.

הרשות ציינה עוד כי גם לאחר השלמת העבודות, נמל התעופה בחיפה לא יוכל לשמש חלופה מלאה לשדה בהרצליה, בין היתר בשל התרחבות פעילותה של חברת אייר חיפה. בנוסף, התוכנית להקמת שדה תעופה חלופי בחדרה מזרח ממתינה לדיון במוסדות התכנון כבר כחמש שנים, וטרם נקבע מועד לקידומה.

על רקע זה ביקשה רשות שדות התעופה לדחות את פינוי השדה בהרצליה לפחות עד להשלמת הקמת מכוני הבדק בחיפה, אולם לדבריה בקשתה נענתה באופן חלקי בלבד. בהודעתה ציינה הרשות כי "רש"ת התריעה במהלך כל השנים על כך שיש חשיבות רבה לשמר את הרציפות התפקודית, ואולם בסופו של דבר הוחלט על ידי גורמי המדינה כי הדחיפות במימוש אינטרס הדיור בשטח שדה התעופה הקיים בהרצליה גדול יותר מאינטרס שימור רציפות פעילות ענף התעופה הכללית במדינה".

היזמים יתבעו?

פינוי שדה התעופה בהרצליה נחשב לאחד המהלכים המרכזיים לשחרור קרקעות לבנייה באזורי הביקוש. בנובמבר 2025 נחתם בין עיריית הרצליה לרמ"י הסכם גג בהיקף של כ-5.5 מיליארד שקל, שנועד לתמוך בפיתוח תשתיות תחבורה, ניקוז, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים, כחלק מהרחבת הבנייה למגורים בעיר.

אלא שדרישת פיצויים מצד היזמים, ככל שתוגש, עשויה להיתקל במכשול משפטי משמעותי. בהודעת הבהרה שפרסמה רמ"י למשתתפים במכרזים צוין במפורש כי מתנהלת עתירה בבג"ץ בעניין המשך פעילות שדה התעופה בהרצליה, וכי מועד הפינוי נדחה לסוף אוגוסט 2027. בהודעה אף נקבע כי "הזוכה מתחייב כי לא יבוא בכל טענה, דרישה או תביעה כלפי הרשות בעניין זה".

עם זאת, ההבהרה אינה מתייחסת במפורש לאפשרות של דחייה נוספת מעבר למועד שנקבע. לפיכך, עשויה להתעורר מחלוקת משפטית בשאלה האם ההתחייבות חלה גם על נזקים שייגרמו ליזמים כתוצאה מדחייה עתידית, שלא הייתה ידועה במועד הזכייה במכרזים.

גם למצב התכנוני של הקרקעות עשויה להיות משמעות במחלוקת האפשרית. אחת הטענות שהמדינה עשויה להעלות היא כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה טרם השלימה את תוכנית הפיתוח של המתחם. על פי לוחות הזמנים שנמסרו על ידי הוועדה, כפי שנודע למרכז הנדל"ן, השלמת התוכנית צפויה רק בסוף 2028.

במצב זה, ממילא לא ניתן בשלב הנוכחי לקבל היתרי בנייה, גם ללא קשר להמשך פעילות שדה התעופה. לפיכך, המדינה עשויה לטעון כי דחייה נוספת בפינוי אינה גורמת בשלב זה נזק ישיר ליזמים, שכן גם אילו פונה השדה במועד, הם לא היו יכולים להתחיל בבנייה. מנגד, היזמים עשויים לטעון כי עצם העיכוב במסירת הקרקעות והמשך נשיאת עלויות המימון גורמים להם נזקים כלכליים, ללא קשר למועד שבו ניתן יהיה לקבל היתר בנייה.