חשש למחטף בפי גלילות: המדינה תדון בדלתיים סגורות בהמלצה לצמצם את זכויותיה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חשש למחטף בהליך אישורה של אחת מתוכניות הבנייה הגדולות בישראל: היום (ד') צפויה ועדת משנה של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) להתכנס לדיון פנימי בתוכנית דרום גלילות (תמ"ל 3007), שבמסגרתה מתוכננת הקמה של כ-19,300 יחידות דיור.

במוקד הדיון עומדת המלצת חוקר ההתנגדויות, שניתנה לפני כחודשיים, שלא להקצות למדינה זכויות בנייה כנגד שטח של כ-211 דונם שבבעלותה, שהופקע בעבר מבעלים פרטיים לצורך הקמת בית עלמין שלא הוקם. אלא שבניגוד להליך שעליו הורה החוקר, הכולל פרסום מסמכים מתוקנים ומתן אפשרות להגשת התנגדויות, הוותמ"ל טרם פרסמה את המסמכים, אף שחלפו כחודשיים מאז ניתנה ההחלטה. במקום זאת, הוועדה צפויה לקיים דיון פנימי המתמקד בהמלצה הנוגעת לזכויות המדינה, ללא נוכחות בעלי הקרקע הפרטיים ובאי כוחם.

גורמים מטעם בעלי הקרקע הפרטיים מעלים חשש כי מדובר בניסיון לשנות את המלצת החוקר עוד בטרם תינתן להם הזדמנות להגיב. "מדובר בהתנהלות לא תקינה, החורגת מההליך התכנוני המקובל ומעוררת חשש ממשי למחטף", אומרים גורמים מטעם בעלי הקרקע הפרטיים. "החוקר שמע עשרות התנגדויות, לרבות את עמדת רמ"י, וקבע שיש לתקן את טבלאות האיזון באופן שיצמצם את זכויות המדינה. במקום לפרסם את המסמכים ולאפשר לבעלי הקרקע להשמיע את טענותיהם, כפי שהורה החוקר, הותמ"ל בוחרת לקיים דיונים פנימיים דווקא בהמלצה שפוגעת באינטרס של המדינה, בשיתוף נציג של רמ"י".

עוד מצביעים נציגי בעלי הקרקע על כך ש"הדיון הוגדר כ'דיון המשך', ומכאן שככל הנראה כבר התקיים דיון קודם בנושא, מבלי שפורסם פרוטוקול. למעשה, מבדיקת הדיונים שהתקיימו בתוכנית עולה כי מאז מאי השנה התקיימו בתוכנית שלושה דיונים, ולא פורסם פרוטוקול לאף אחד מהם. לא ייתכן שהמלצה מקצועית שהתקבלה לאחר הליך התנגדויות פומבי תיבחן מחדש מאחורי דלתיים סגורות, מבלי שהצדדים הנוגעים בדבר יוכלו להשמיע את עמדתם. התנהלות כזו פוגעת בשקיפות ההליך ובאמון הציבור במוסדות התכנון".

למי שייכות זכויות הבנייה?

תוכנית דרום גלילות, המשתרעת על פני כ-1,818 דונם בין דרך נמיר, כביש 5, נתיבי איילון ורמת אביב ג', כוללת הקמת רובע עירוני חדש ובו כ-19,300 יחידות דיור וכ-1.66 מיליון מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. מרבית שטח התוכנית מצוי בתחום רמת השרון וחלקו בתחום תל אביב-יפו. התוכנית מקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הרשומה במסמכיה הן כיזמית והן כמגישת התוכנית.

כפי שפורסם בעבר במרכז הנדל"ן, אחת המחלוקות המרכזיות בתוכנית נוגעת לשטח של כ-211 דונם שהופקע בעבר מבעלי קרקע פרטיים לצורך הקמת בית עלמין. אלא שבית העלמין מעולם לא הוקם, וכעת מתעוררת השאלה למי יוקצו זכויות הבנייה הנובעות מהכללת השטח בתוכנית החדשה.

בעוד שהמדינה מבקשת להכיר בזכויותיה בשטח שהופקע, בעלי הקרקע הפרטיים מתנגדים לכך שזכויות הבנייה בגינו יוקצו למדינה בלבד. לטענתם, אין הצדקה לכך שקרקע שהופקעה בעבר לצורך שימוש ציבורי שלא מומש תעניק למדינה יתרון בחלוקת זכויות הבנייה בתוכנית.

חוקר ההתנגדויות, אדיב נקאש, ששמע את ההתנגדויות בשלושה דיונים פומביים שנערכו בחודש מאי האחרון, פרסם בספטמבר את החלטת הביניים השלישית שלו. במסגרת ההחלטה המליץ להעביר את שטח בית העלמין "מתחת לקו" בטבלאות ההקצאה והאיזון, כלומר שלא להביא את השטח בחשבון לצורך הקצאת מגרשים סחירים למדינה.

מדובר בהכרעה בעלת משמעות כלכלית ניכרת, שכן טבלאות ההקצאה והאיזון קובעות את חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע בתוכנית. קבלת ההמלצה עשויה לצמצם את היקף הזכויות שהמדינה תקבל, ולהשפיע על אופן חלוקת הזכויות בין יתר בעלי הקרקע. עם זאת, טרם התקבלה החלטה סופית של הותמ"ל בסוגיה.

המלצות החוקר לא מחייבות את הותמ"ל, והיא מוסמכת לקבלן, לדחותן או לשנותן. במקרה של דרום גלילות, החוקר עצמו קבע כי יש לפרסם חמישה מסמכים מתוקנים, ובהם טבלאות ההקצאה והאיזון, לתקופה של 21 ימים. אלא שהפרסום לא בוצע עד כה, ובמקומו נקבע דיון פנימי בסוגיית בית העלמין, כאמור.

גורמים מטעם בעלי הקרקע מציינים כי אף שאין פסול עקרוני בקיום דיונים פנימיים של מוסדות התכנון, ההתנהלות במקרה הנוכחי חריגה בעיניהם. לדבריהם, לאחר שהחוקר שמע את ההתנגדויות, לרבות עמדת רמ"י, וגיבש את המלצתו, היה מקום לקדם את הפרסום שעליו הורה ולאפשר לצדדים הרלוונטיים להגיש את טענותיהם.

לטענתם, דווקא ההמלצה הנוגעת לזכויות המדינה היא שנבחרה לדיון פנימי נפרד, בעוד יתר השינויים שעליהם הורה החוקר טרם פורסמו. הם חוששים כי הוועדה תבקש לשנות את ההמלצה בעניין בית העלמין עוד לפני שתינתן לבעלי הקרקע הזדמנות נוספת להשמיע את עמדתם.

עוה"ד שמואל שוב ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות' שמייצגים מאות מבעלי הקרקעות במתחם ומי שהגישו את ההתנגדות מלכתחילה בשם הבעלים טוענים שזה לא הגיוני שהמדינה מנסה לנכס לעצמה את זכויות הבעלים בניגוד לעמדת החוקר ובפרט ללא זימון הבעלים לדיון. "מדובר בבעלי קרקע הממתינים עשרות שנים לקבלת הזכויות שלהם במתחם ואין זה נכון לפגוע בהם רק בגלל שהמדינה רוצה להרוויח יותר".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: " רשות מקרקעי ישראל מבקשת להבהיר כי למיטב ידיעתה טרם התקבלה החלטת מליאת הותמל לעניין דוח חוקר ההתנגדויות וטרם התקיים דיון בפניה. האחריות לניהול ההליך התכנוני ולקיום הדיונים הסטטוטוריים נתונה למינהל התכנון ולותמ"ל. רמ"י אינה משתתפת בדיון הקבוע מחר. כשתתקבל החלטת מוסד התכנון המוסמך רמי תבחן אותה. הטענות הנוגעות לאופן ניהול ההליך ולמתכונת הדיון יש להפנות למינהל התכנון ולותמ"ל, האמונים על ניהול ההליך התכנוני".

מטעם מינהל התכנון לא נמסרה תגובה.