בעקבות איפוס היטל ההשבחה בת"א: מחכים לועדות הערר ולבתי המשפט

השבוע פורסמה השומה המכרעת הראשונה בנוגע להיתר לביצוע פרויקט הריסה ובנייה בתל אביב, מכוח תוכנית תא/3729א (תוכנית רובע 4), שהיא תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. השמאי המכריע הפחית את היטל ההשבחה מסך של 1,312,097 שקל (כפי שדרשה הוועדה המקומית) לסך של 19,275 שקל בלבד, מה שכמובן מטלטל בימים אלו את ענף הנדל"ן ואת עיריית ת"א. להערכת עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, הכרעות של שמאים מכריעים נוספים צפויות להתקבל בחודשים הקרובים, אולם ההנחה היא כי הסוגיה תגיע לבחינתם של ועדות הערר ושל בתי המשפט.

השומה המכריעה ניתנה בנוגע לפרויקט של חברת אנשי העיר שמוקם ברחוב קליי 18 במרכז תל אביב. הבניין הישן כלל 13 דירות ב-4 קומות, ללא מעלית וללא חניה. השטח הממוצע של הדירות הקיימות עמד על כ-80 מ"ר. במסגרת הפרויקט, היזם מוסיף עוד 11 דירות (סה"כ 24 דירות) בבניין בן 8 קומות, והדיירם הוותיקים מקבלים כל אחד תוספת של כ-6 מ"ר לכל דירה, 13 מ"ר מרפסת וחניה.

המחלוקת סביב גובה היטל ההשבחה נגעה לשאלה מהו היקף הזכויות הפטורות מהיטל השבחה בעת הוצאת היתר בנייה מכוח תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. החברה היזמית טענה כי יש להבחין בין סל הזכויות הפטורות מהיטל השבחה, המחושב כמספר נתון של מ"ר, לבין חלוקת הבינוי בפועל בין הקומות השונות בבניין החדש שאינה משפיעה על היקף הפטור. מאידך, הוועדה המקומית תל אביב סברה כי יש לחשב את השטח הפטור לפי הבינוי בפועל במצב החדש, כך שכל שטח הבנוי מעבר ל-2.5 קומות שנבנו בפועל יחויב בהיטל השבחה (מלא או חלקי, לפי הנסיבות), אף אם זה אינו חורג מסל הזכויות לעיל.

[quote]

השמאי המכריע, אינג' אמנון נזרי, דחה את עמדת הוועדה המקומית תוך שהוא קובע כי "אין לקשור בין מדיניות הוועדה המקומית לניצול זכויות הבנייה מכח התמ"א ברובע 4 לבין הוראות הפטור. הוראות הפטור הינן הוראות מפורשות וחד משמעיות ואינן מותנות באופן המימוש, לגביו קיימת בהוראות התמ"א גמישות כאמור לעיל. הוראות הפטור אף אינן מותנות בהיתר הבנייה שניתן בסופו של יום, בהתאם למדיניות ולשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

"כך, בהוראות התמ"א נקבעה, בין היתר, 'תוספת שטח בנייה בשיעור של עד 3.5 קומות מורחבות..' (ולא 'תוספת של עד 3.5 קומות מורחבות') ובהוראת הפטור נקבע בין היתר: '... ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות'.

לדברי טויסטר רוזנטל, לעניין היטלי השבחה בהיתרים כאמור התגלעו מחלוקות ניכרות בין הוועדה המקומית לבין היזמים, וכיום תלויים ועומדים שורה של הליכי שמאות מכרעת, כאשר הפערים בין הצדדים עומדים על מיליוני שקלים.

"אחת המחלוקות המרכזיות שעולה בהליכים אלה הינה אופן חישוב זכויות הבנייה שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38 , ואשר פטורות מהיטל השבחה בעת הוצאת היתר מכוח תכנית הרבעים. לעניין זה גורסים מבקשי ההיתר, כי חישוב זכויות התמ"א נעשה בדרך של 'סל זכויות', ללא קשר לבינוי שהתבקש בפועל, ואילו הוועדה המקומית מכירה רק בזכויות תמ"א שניתן היה להוסיף בבניין הקיים, ושתואמות גם לבינוי שהתבקש. השמאי המכריע הכריע כאמור לטובת מבקש ההיתר, אולם ניתן להניח כי הסוגיה תגיע עוד לבחינתם של ועדת הערר ושל בתי המשפט".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה