"ארבע שנים לחלופת שקד, ואני לא מכיר אפילו היתר בנייה אחד שהוצא מכוחה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"אם שמים דגש רק על פינוי-בינוי, המשמעות היא שיהיו עשרות אלפי בניינים שלעולם לא יגיעו להתחדשות עירונית. חייבים לתת פתרון גם למגרש הבודד, גם לחיזוק וגם למיגון". כך הזהיר היום (ב') עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בפאנל שעסק בעתיד ההתחדשות הבניינית במסגרת פסגת ההתחדשות העירונית 2026 של מרכז הנדל"ן בתל אביב. לדבריו, ארבע שנים לאחר כניסתה לתוקף של חלופת שקד, שנועדה להציע מסלול חלופי לתמ"א 38, הוא אינו מכיר אפילו היתר בנייה אחד שהוצא מכוחה.

בפאנל, בהנחיית פולי טטרו, שותף מייסד של חברת המימון החוץ-בנקאית טופ קפיטל , נדונו הקשיים בקידום פרויקטים של התחדשות בניינית, ההעדפה הגוברת של מוסדות התכנון לפינוי-בינוי, והחשש כי בניינים רבים יישארו ללא פתרון לחיזוק מפני רעידות אדמה ולמיגון מפני טילים. לצד הביקורת על חלופת שקד, הציגו המשתתפים גם דוגמאות לתוכניות בנייניות שמתחילות להתקדם, אך הזהירו מפני חסמים כלכליים ותשתיתיים.

גדרון טען כי בשנים האחרונות עברה המטוטלת התכנונית לכיוון פינוי-בינוי, על חשבון ההתחדשות במגרש הבודד. לדבריו, אף שפינוי-בינוי הוא כלי חשוב, ישנם בניינים שלא ניתן יהיה לחדש באמצעותו, ולכן נדרש מסלול נוסף. "יש ערים מרכזיות שמשום מה לא מקדמות תוכניות להתחדשות בניינית. המשמעות היא שבערים האלה לא ניתן יהיה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה אלא באמצעות חלופת שקד, ואנחנו יודעים שהחלופה הזאת מסובכת ודורשת תב"ע", אמר. גדרון הוסיף כי חלופת שקד אינה מצליחה להתרומם, וכי ארבע שנים לאחר כניסתה לתוקף הוא אינו מכיר אפילו היתר בנייה אחד שהוצא מכוחה.לדבריו, יש לקדם תוכניות להתחדשות בניינית בכל הערים, לצד המשך קידום מתחמי פינוי-בינוי. הוא אף קרא לממשלה הבאה להפעיל מחדש את קבינט הדיור ולכלול את הנושא בסדר העדיפויות הלאומי.

צילום: נאו מדיה

גורי נדלר, שעסק בקידום תוכניות להתחדשות בניינית במחוז מרכז, הציג תמונה מעט אופטימית יותר. לדבריו, תוכניות מסוג זה קודמו בין היתר ברחובות וברמת השרון, וחלקן כבר אושרו או נמצאות בשלבי אישור מתקדמים. כדוגמה הביא את רעננה, שבה אושרה לפני פחות משנה תוכנית להתחדשות בניינית, ומאז הוגשו או מקודמות מכוחה קרוב ל-90 בקשות למידע ולהיתרים, חלקן בשלבים מתקדמים.

עם זאת, נדלר הבהיר כי חלופת שקד לא נועדה מלכתחילה להחליף את תמ"א 38 בהיקפים שבהם פעלה. "בשביל להחליף את תמ"א 38, את המסות של ההתחדשות הבניינית צריך לקדם בהליך רישוי ולא בהליך תכנוני", אמר. לדבריו, חלופת שקד מתאימה למקרים מסוימים שבהם נדרשת התייחסות תכנונית מיוחדת, אך אין לצפות ממנה לספק פתרון גורף לכלל הבניינים.

בחיפה מזהירים: "ייתכן שנצטרך להגיד לתושבים להתמגן לבד"

עו"ד שרית גולן שטיינברג, נציגת עיריית חיפה, הציגה את הקושי של הרשויות המקומיות להתמודד עם תוספת יחידות דיור במסגרת התחדשות בניינית. לדבריה, בחיפה מקודמות תוכניות להתחדשות בניינית, בין היתר בשכונות שעל רכס הכרמל, ואף ניתנים היתרים, בעיקר באזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים יחסית.

עו"ד שרית גולן שטיינברג (נאו מדיה)

אלא שלדבריה, בניגוד לפינוי-בינוי מתחמי, המאפשר תכנון כולל של מוסדות ציבור ותשתיות, התחדשות של בניינים בודדים עלולה להוסיף מאות יחידות דיור ללא מענה מספק לצורכי הציבור. "יש לנו קושי לייצר תשתיות. בפינוי-בינוי קל יותר לתת מוסדות ציבור, בתי ספר וכו'", הסבירה.

גולן שטיינברג הזהירה כי בחלק מהאזורים בחיפה התשתיות הקיימות כבר אינן מסוגלות לשאת תוספת משמעותית של יחידות דיור. "יכול להיות שיהיה מצב שנצטרך להגיד לתושבים: אם לא הספקתם עד היום, תצטרכו להתמגן לבד, אבל לא בתוספת של יחידות דיור", אמרה. לדבריה, אפשרות אחרת היא להפחית צפיפות ותמורות לבעלי הדירות, כדי לצמצם את העומס על התשתיות.

היא הוסיפה כי העירייה התעקשה לכלול בתוכניות מנגנון לבחינת קיבולת התשתיות, כך שלאחר תוספת מסוימת של יחידות דיור תיעצר ההתקדמות לצורך בדיקה מחודשת של יכולת האזור לקלוט אותן.

יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים, הציג גישה שונה. לדבריו, ירושלים בחרה לקדם פינוי-בינוי במרבית האזורים המתאימים לכך, ולהותיר את ההתחדשות הבניינית לאזורים רגישים יותר מבחינה תכנונית. עם זאת, הוא סבור שחלופת שקד יכולה לשמש כלי יעיל, במיוחד בעיר ההיסטורית, שבה נדרש לשמור על הצביון הקיים.

אבן הסביר כי יתרונה של חלופת שקד על פני תמ"א 38 הוא האפשרות לגבות היטל השבחה ולייצר תועלות ציבוריות. לדבריו, ניתן לשלב את החלופה גם בשכונות המיועדות לפינוי-בינוי, במגרשים שבהם לא ניתן לקדם התחדשות מתחמית.

"הייתי בטוח שכשתמ"א 38 תיגמר יהיה בליץ לחלופת שקד, אבל זה לא קרה", הודה. לדבריו, בחודשיים האחרונים לתוקפה של תמ"א 38 הוגשו בירושלים קרוב ל-400 תוכניות במסלול הישן, וייתכן שגם לכך הייתה השפעה על היקף השימוש הנמוך בחלופה החדשה.

גם נציגי היזמים ועורכי הדין הצביעו על חוסר הוודאות כאחד החסמים המרכזיים. עו"ד אלעד דני, שותף מייסד וראש מחלקת הנדל"ן במשרד גרוס קורן ברנר, אמר כי יזמים זקוקים למסלול ברור ומהיר, שיאפשר להם להעריך מראש את היקף הזכויות, העלויות ולוחות הזמנים. לדבריו, חלופת שקד עדיין מעוררת סימני שאלה משמעותיים מבחינת היכולת להוציא היתרים בפועל.

דני ציין כי ההתחדשות הבניינית מתאימה במיוחד לחברות קטנות ובינוניות, אך פרויקטים רבים נתקעים כאשר עולה דרישה לצרף בניינים נוספים למתחם. לדבריו, בעלי הדירות חוששים שהרחבת המתחם תרחיק את מועד הביצוע, ולעיתים מסרבים להצטרף למהלך.

יוסי בן אליעזר מאפריקה ישראל מגורים הסביר כי חברות גדולות נוטות להעדיף פרויקטים מתחמיים, המאפשרים גמישות רבה יותר בתכנון ובביצוע. "כאשר אנחנו עושים פרויקט גדול, יש לי יכולת שלביות, יכולת לבחון בצורה רחבה יותר, עם גמישות במעבר של יחידות בין בניינים", אמר. לדבריו, הגמישות הזאת חשובה במיוחד בתקופה שבה עלויות הבנייה גבוהות ויכולת המכירה מוגבלת.

בסיום הדיון התחדדה המחלוקת בין הצורך להאיץ את חיזוקם ומיגונם של בניינים ישנים לבין יכולת הרשויות לספק תשתיות ציבוריות לתוספת האוכלוסייה. בעוד גדרון ונדלר הדגישו כי התחדשות בניינית ופינוי-בינוי חייבים להתקיים זה לצד זה, נציגי הרשויות הבהירו כי הרחבת המסלול תחייב גם פתרונות תכנוניים וכלכליים שיאפשרו את מימושו בפועל.