מה חשוב יותר - LTV או יכולת ההחזר של היזם?

מימון נדל"ן הוא תהליך, מורכב ומקצועי, אשר מצריך בקשה למימון מאחד מגופי המימון הפועלים בישראל. היזם יכול להידרש לעסקת אובליגו-בטחונות, לליווי בנייה, מימון רכישת קרקע ועוד.

כיצד מתייחסים הבנקים ליחס ה-LTV ולכושר ההחזר של היזם? וכיצד מצליחות חברות למימון חוץ בנקאי לספק אשראי בצורה גמישה, מחושבת ומשוקללת היטב?

הבנקים מתקדמים למתן אשראי רק אם יש ליזם הכנסה קבועה

כאשר יזם מגיע לחברת אשראי ומבקש מימון, ישנם מספר פרמטרים בסיסיים אותם יש לבחון כחלק מההחלטה האם להעמיד ליזם את המימון.
"על פי הנחיות בנק ישראל, המערכת הבנקאית מחויבת לבדוק בצורה טורית את הפרמטרים השונים", אומר אבי דויטש, בעלים ומנכ"ל קרן אקספו, אחת מהחברות המובילות בישראל למתן מימון חוץ בנקאי ליזמי נדל"ן וקבוצות רכישה.

"ראשית הבנק בוחן את יכולת ההחזר של היזם\לווה. רק בתנאי שהלווה עומד בקריטריונים (הקשוחים למדי) של המערכת הבנקאית, הבנק יכול להמשיך ולבחון את בקשת האשראי".

הפרמטרים הבאים שנבחנים הם הבטוחה שהיזם מציע כדי להבטיח את ההחזר, האם הבטוחה טובה וניתנת לשעבוד ומימוש, ומהו ה-LTV (Loan to Value),שהוא היחס בין גובה ההלוואה לשווי הבטוחה.

"בעבר, המערכת הבנקאית התבססה על שקלול כלכלי בין שווי הבטוחה לכושר ההחזר, ובמקרים בהם הבטוחה היתה מאוד טובה וה-LTV היה נמוך, כושר ההחזר לא היווה גורם משמעותי בשיקולים", מסביר דויטש. "הסיבה לכך היא שביחס LTV נמוך, קרן ההלוואה תיפרע במלואה מהבטוחה. לדוגמא: אם הבטוחה שווה 10 מיליון ש"ח והיזם מבקש הלוואה של 2 מיליון ₪, לבנק לא ממש היה משנה כושר ההחזר. כיום, לעומת זאת, אם ליזם אין הכנסות רציפות וקבועות בגובה מינימלי הנקבע על ידי הבנק, הוא יקבל סירוב טכני מהבנק ולא יוכל לעבור לשלבים הבאים של בחינת הבקשה".

המפתח הוא היכולת להסתכל על התמונה הכוללת

לעומת הבנקים, בתחום האשראי החוץ בנקאי, "כשיזם מגיע לבקש אשראי, אנחנו משקללים את הבטוחה ובנוסף את הלווה - ואם השקלול מגיע לתוצאה טובה בעינינו, נעמיד את האשראי", אומר דויטש. "הסיבה היא שהגופים החוץ בנקאיים לא בודקים בצורה טורית את הבקשה, אלא בצורה כוללת ומקיפה. דרך הפעולה של חברות חוץ בנקאיות לא מוביל לסיכון עודף, אלא יותר מצביע על רגולציה מחמירה מידי מצד בנק ישראל על המערכת הבנקאית, לעיתים שלא לצורך", לדברי דויטש.

"לכן, בקרנות המובילות מאמינים כי צריך לראות את בקשת האשראי בצורה כוללת יותר - האם יש ליזם יכולת להחזיר את ההלוואה מצד אחד, ומצד שני האם יש לגוף המממן יכולת להיפרע מהאשראי, בכל סיבה שלא תהיה", אומר דויטש.

המפתח לניתוח יכולת ההחזר - גמישות, מבלי לוותר על מקצועיות ואחריות

הבעיה המרכזית של הבנקים, לדברי דויטש, היא הקיבעון הרגולטורי שמונע מהם לנתח באופן גמיש את המצב של היזם. "למשל, אם היזם צריך לשלם 5,000 ₪ בחודש החזרי ריבית, הבנק דורש לראות יכולת החזר של פי כמה וכמה מהתשלום החודשי מול ההלוואה". בחלק מהקרנות החוץ בנקאיות, ניתן להתחשב באלמנטים אחרים. "ישנם מקרים בהם ליזם אין הכנסות קבועות, אבל הוא מוכיח באופן מספק שהוא עומד לקבל תקבול בעתיד הקרוב. במקרה כזה, לקרנות כמו אקספו יש יכולת להתגמש ולדחות את התשלום עד למועד קבלת התקבול. הבנק לא יכול לקחת מקרה כזה בחשבון, משום שמדובר בתקבול עתידי".

במקרה כזה, אומר דויטש, "אני מתייחס להוכחות שהיזם מספק לי, מול הבטוחה והיכולת שלי לממש אותה. ההליך מבוצע במקצועיות ובאחריות, בלי לוותר על בטחונות, אך עם יותר גמישות".

הפרמטרים המרכזיים לבחינה - האפשרות לשעבוד ומימוש הבטוחה

"כאשר אנחנו בוחנים בקשה לאשראי, נבדקים שני פרמטרים חשובים מאוד", מסביר דויטש. "הראשון הוא האם אפשר לשעבד את הבטוחה לטובתנו, והשני הוא האם אפשר לממש את הבטוחה בקלות".
לדבריו, ישנם מקרים בהם אפשר לשעבד בטוחה אך קשה לממש אותה. "למשל, אם הנכס נמצא במושע, כלומר בשיתוף עם בעלים אחרים, או שקיימות מגבלות תכנוניות של ועדה מקומית, מחוזית או של העירייה בכל הנוגע למימוש", מסביר דויטש.

"במקרים כאלו, הנכס קיים ואפשר לשעבד אותו, אך במימוש ישנה אפשרות שהצעד לא יהיה אפשרי, או שיהיה אפשרי אך במועד מאוחר יותר. אותנו מעניין לבדוק האם אפשר לממש, ובאיזו מהירות. זו נקודה חשובה, ומי שבא עם נכס שלא ניתן לממש באופן מיידי, אנחנו שולחים אותו להכשיר את הנכס ולהסיר מגבלות". חלק מהליווי המקצועי "הוא הנחיה מקצועית ליזם על הצעדים הנדרשים כדי להתגבר על המגבלות והבעיות, על מנת שהנכס יוכל לשמש בתור בטוחה".

הניסיון והמקצועיות עושים את ההבדל - Go\No Go בתוך 48 שעות

כתוצאה מהניסיון והמקצועיות של אקספו, הקרן מתחייבת לתת ליזם תשובה תוך 48 שעות מקבלת בקשת האשראי. "אנחנו יודעים לקרוא את ההיבטים המשפטיים והתכנוניים, ומהניסיון להגיד מה הסיכוי להעמדת ההלוואה. היזם מקבל קריאת כיוון, Go\No Go, בנוגע לשאלה האם אפשר לקדם את בקשת האשראי.

יחד עם התשובה, אנחנו מציינים עבור היזם את הבעיות שיכולות להיות עם שעבוד הנכס, ומייעצים לו באופן מקצועי על הצעדים הנדרשים לקידום בקשת האשראי. היכולת לספק תשובה וייעוץ מקצועי היא יתרון בשוק המורכב של מימון נדל"ן".

כאשר מדובר בבקשות אשראי מהבנקים, בקשות אשראי דומות דורשות חודש ואף מספר חודשים עד לקבלת המידע על בעיה פוטנציאלית. "היתרון של אקספו הוא עצום, ללא ספק", אומר דויטש. "מי שמחפש הלוואה גמישה שתתאים לו, פונה לקרן אקספו".