דיירי בניין לשימור: "תוספת יח"ד על הגג תסכן את המבנה"; המפקחת על רישום מקרקעין אישרה את הבנייה

הדיירים טענו כי תוספת של יחידת דיור על גג בניין המיועד לשימור תסכן את יציבותו ותפגע בו; המפקחת על המקרקעין, אסתי שחל, קבעה כי טענה זו לא הוכחה, וכי מבקשת היתר הבנייה ליחידת הדיור לא זקוק להסכמת שאר הדיירים כדי לבנות אותה – ובכך אישרה את בקשתו.

המדובר הוא בבית משותף ברחוב מיכאל אנג'לו 35/ויקטור הוגו 13 בתל אביב, שדיירים בו הגישו תביעה נגד בעל יחידה בבניין – חלקה 5, המתוארת כמחסן בקומת הגג של הבית, בשטח של 6.30 מ"ר, ולה צמודים שני גגות: האחד בשטח של 112.10 מ"ר והשני בשטח של 8.70 מ"ר. הנתבע רכש את יחידה 5 לאחר שהשתתף וזכה בהליך מכרזי מסוג של "הזמנה להציע הצעות" שערכו רשות הפיתוח, מנהל מקרקעי ישראל ( רשות מקרקעי ישראל היום) ועמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל. ביוני 2006 חתם על הסכם רכישת היחידה.

התובעים ערערו כבר ב-2018 - ונדחו על ידי ועדת הערר המחוזית

בדצמבר 2016 הגיש הנתבע בקשה להיתר בנייה (לאחר שהגיש בקשה קודמת שתוקפה פג), לבניית יחידת הדיור. הבקשה אושרה ביוני 2017 – ושנה לאחר מכן נדחה ערעורם של דיירי הבניין בעניין על ידי ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב. ההיתר ניתן לנתבע באופן רשמי בדצמבר 2018, ועל רקע זה הוגשה התביעה נגדו בפני המפקחת על רישום מקרקעין.

לא ניתן לראות ב'מחסן' יחידה עצמאית ונפרדת, לא מההיבט החזותי ולא מההיבט הייעודי, והיא אינה מהווה 'דירה' כהגדרתה בדין. החלקה, אשר אינה קיימת בפועל, מהווה חלק בלתי נפרד מגג הבית המשותף"

התובעים טוענים כי חלקה 5 היא יחידה פיקטיבית, שאינה קיימת בפועל. "הנתבע אינו מחזיק בה, אינו מתגורר ולא התגורר בה או בבית מעולם", טענו. "לא ניתן לראות ב'מחסן' יחידה עצמאית ונפרדת, לא מההיבט החזותי ולא מההיבט הייעודי, והיא אינה מהווה 'דירה' כהגדרתה בדין. החלקה, אשר אינה קיימת בפועל, מהווה חלק בלתי נפרד מגג הבית המשותף, אשר באופן אינהרנטי מהווה חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף של הבית שהינו בבעלות כל בעלי הדירות. מכאן עולה המסקנה הברורה ולפיה לא ניתן להצמיד לה שטח בקומת הגג, מאחר שלא ניתן להצמיד רכוש משותף לרכוש משותף".

עוד טענו התובעים בהקשר זה כי הצמדתו של הגג לדירה מסוימת בבית משותף אינה גוררת עימה מניה וביה גם הענקה של זכויות בנייה על הגג שהוצמד, "אלא אם ניתנה לכך הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות בבית המשותף. הסכמה, כאמור, לא התבקשה, וממילא לא ניתנה", כתבו.

התובעים התייחסו בטענותיהם, כאמור, גם למצב הבניין: "הבית הוקם לפני יותר מ-85 שנים והוא מוגדר כבניין לשימור בסטנדרט מחמיר", נכתב בכתב התביעה. "על פי הוראות תוכנית השימור 'לא תותר הריסת בניין לשימור ולא תותר לגביו כל תוספת', ובנייה בו תותר 'במקרים מיוחדים', שאינם מתקיימים במקרה דנן. למרות זאת, מבקש הנתבע לבנות יחידת דיור נוספת על הגג ללא כל התחשבות בערכו ההיסטורי של הבית ובדייריו.

תוכנית ההיתר לא נבחנה ולא נבדקה מעולם על ידי מומחה מטעם הוועדה המקומית, והחלטת הוועדה המקומית גם אינה מתנה את הבנייה בחיזוק הבית. אף מטעמים אלו, אין לאפשר את הבנייה המבוקשת בגג הבית"

בהתבסס על חוות דעת מומחה שבה אוחזים התובעים, בנייה נוספת על הגג עלולה, בסבירות גבוהה, לגרום לנזקים בלתי הפיכים לקונסטרוקציה של המבנה והדירות. אף על פי כן, תוכנית ההיתר לא נבחנה ולא נבדקה מעולם על ידי מומחה מטעם הוועדה המקומית, והחלטת הוועדה המקומית גם אינה מתנה את הבנייה בחיזוק הבית. אף מטעמים אלו, אין לאפשר את הבנייה המבוקשת בגג הבית".

"טענת התובעים כי עסקינן ביחידה פיקטיבית - שגויה ומטעה"

הנתבע טען מנגד, באמצעות עו"ד אפרים אופק אהרון, שותף במחלקת ליטיגציה ויישוב סכסוכים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות', כי על פי העולה מנסח רישום המקרקעין, מהתקנון המוסכם ומצו רישום הבית המשותף, יחידה 5 מהווה נכס ממשי בבעלותו של הנתבע. "רישום כאמור מהווה ראיה חותכת לתוכנו בהתאם לסעיף 123 לחוק המקרקעין, וטענת התובעים כי עסקינן ביחידה פיקטיבית וכי יחידה 5 מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבית - שגויה ומטעה", כתב בכתב ההגנה.

ההגבלות היחידות שנקבעו בתקנון המוסכם ביחס לבנייה הן מתן גישה לגג, כאמור בסעיף 5.1 לתקנון המוסכם, ותנאים הקשורים ליחסים בין בעלי דירות בבית משותף כמו שעות הבנייה, משך הבנייה, מועדי הבנייה וכו'"

"לנתבע קיימת זכות שאינה מותנית בהסכמת יתר בעלי היחידות לבנות על הגגות הצמודים ליחידתו. ההגבלות היחידות שנקבעו בתקנון המוסכם ביחס לבנייה הן מתן גישה לגג, כאמור בסעיף 5.1 לתקנון המוסכם, ותנאים הקשורים ליחסים בין בעלי דירות בבית משותף כמו שעות הבנייה, משך הבנייה, מועדי הבנייה וכו'.

טענות התובעים כי מבנה הבית אינו מסוגל לשאת יחידת דיור נוספת, וכי רשויות התכנון לא ערכו בדיקה הנדסית בבית נטענו, נדונו ונדחו במסגרת הדיונים שנערכו בפני הוועדה המקומית ו-ועדת הערר. הוועדה דחתה גם את טענת התובעים לפיה לא תהיה להם גישה לגג, שכן התכנון מדגים גישה לגג אשר עליו מתקנים טכניים לשימוש כלל דיירי הבית".

התנגדות התובעים לבנייה היא עמידה סתמית, דווקנית חסרת תום לב שמוּנעת ממניעים פסולים, ואין לאפשרה. זכות הסירוב כשלעצמה אינה זכות קניינית הראויה להגנה, ואין בעל דירה רשאי לסרב לבנייה המבוקשת על ידי שכנו רק משום שהוא יכול לעשות כן"

לסיכום טען הנתבע כי מקור התביעה הוא בסכסוך עם כמה מהתובעים – לאחר שהוא עצמו סירב לבקשת אחד מהם לרכוש את חלקה 5 מידיו. "מאותו מועד עושה התובע כל שלאל ידו כדי לפגוע בנתבע, ולמנוע את הבנייה על הגג. התנגדות התובעים לבנייה היא עמידה סתמית, דווקנית חסרת תום לב שמוּנעת ממניעים פסולים, ואין לאפשרה. זכות הסירוב כשלעצמה אינה זכות קניינית הראויה להגנה, ואין בעל דירה רשאי לסרב לבנייה המבוקשת על ידי שכנו רק משום שהוא יכול לעשות כן".

"משהוקנו יתרת אחוזי הבנייה וזכויות הבנייה - הדבר מהווה הסכמה"

המפקחת שחל ציינה, לאחר ששמעה את הצדדים, כי "סעיף 4.2 לתקנון המוסכם העניק לבעל יחידה 5 את הזכות 'לבנות על שטחי הצמדותיהם כל מבנה מכל מין וסוג'. דהיינו, ובהתאם לפסיקה, הזכות שניתנה לנתבע לבנות על השטחים הצמודים ליחידה 5 כוללת אף הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של הבית.

העובדה שסעיף 4.1 הקנה לבעל יחידה 5 את יתרת אחוזי הבנייה וזכויות הבנייה לפי תוכנית מסוימת ומוגדרת, מחזקת את המסקנה כי התכלית בבסיס הוראה זו היא לאפשר לבעליה לנצל זכויות בנייה אלו באמצעות בנייה על השטחים שהוצמדו ליחידתו"

ומהו היקפם של אחוזי הבנייה? זאת נקבע בסעיף 4.1 לתקנון, שבו הוקנו ליחידה 5 'יתרת אחוזי וזכויות הבנייה של החלקה על פי תב"ע 2570'. העובדה שסעיף 4.1 לתקנון המוסכם הקנה לבעל יחידה 5 את יתרת אחוזי הבנייה וזכויות הבנייה לפי תוכנית מסוימת ומוגדרת מחזקת את המסקנה כי התכלית שעמדה בבסיס הוראה זו היא לאפשר לבעל יחידה 5 לנצל זכויות בנייה אלו באמצעות בנייה על השטחים שהוצמדו ליחידתו. 

המסקנה המתבקשת היא, אפוא, כי משהוקנו יתרת אחוזי הבנייה וזכויות הבנייה בחלקה ליחידה 5, תוך קביעה מפורשת כי ניתנה לבעליה לבנות על שטחי הצמדותיה של היחידה, הרי שהדבר מהווה הסכמה מאליה של בעלי הדירות בבית לבנייה על הגג הצמוד ליחידה 5, ואין צורך לקבל הסכמה נוספת שלהם לכך".

עוד הוסיפה המפקחת כי העובדה שהנתבע איננו מתגורר בבית אינה מאיינת את זכותו לממש את זכויותיו ביחידה 5. באשר לעמידותו של הבניין פסקה כי "לא הוכח כי יש בבנייה מושא ההליך כדי לפגוע או לסכן את מבנה הבית ודירותיו" – ואף הביאה את תשובת ועדת הערר בנושא: "הבקשה הוגשה עם תצהיר מהנדס שלד, לפיו המבנה והתוספת המוצעת עומדים בתקן לרעידות אדמה גם ללא חיזוק חדר המדרגות ובצירוף חישובים סטטיים. בהתאם להחלטת הביניים, הגישה העוררת (הנתבע) תצהיר מהנדס שלד המעיד על עמידות המבנה". בהתאם לכל אלו קבעה המפקחת כי הנתבע יקבל מהתובעים סכום של 21,000 שקל בגין הוצאות המשפט.