המחוזי חייב את רמ"י לחתום על הסכם חכירה עם חוכרים בטירת שלום; העליון הפך את ההחלטה

רשות מקרקעי ישראל חויבה, במסגרת "צו עשה" לחתום על הסכם חכירה עם תושבי טירת שלום הסמוכה לנס ציונה; הרשות ערערה, לצד קק"ל, לבית המשפט העליון, וזה קבע כי "אין מקום למתן צו המחייב את הרשות לחתום על הסכם חכירה למשק עזר עם המשיבים כולם" – וייתכן שהביא לסיומה של מחלוקת בת 40 שנים ויותר.

תחילת הפרשה עוד במרץ 1960, אז נחתם הסכם חכירה בין קרן קיימת לישראל לבין שלוש חוכרות במקרקעין המדוברים, ששטחם 8,302 מ"ר, ברחוב המייסדים בטירת שלום. ב-1970 נחתם הסכם חכירה עם אחת המשיבות בערעור, על חלק מהמקרקעין, שהוגדר כדירה. ב-1979 אחד המשיבים חתם על הסכם מכר מול רמ"י וקק"ל על כל המקרקעין – וכך נוצרו למעשה עסקאות מנוגדות במקרקעין, אשר החלו את הפלונטר, שרק הלך והסתבך. 

המשיבים טענו כי פנו פעמים רבות לרמ"י בין השנים 2012-2001

במרוצת השנים דנו גורמים שונים מטעם הצדדים באפשרות הסדרת הזכויות במקרקעין, אך רמ"י התעקשה לאורך כל הדרך כי ניתן לרשום את המשיבים כחוכרים במקרקעין בשותפות (מושע), אם המשיבה תשלם את דמי ההסכמה על החלקה שהיא חכרה. המשיבים טענו מצידם כי פנו פעמים רבות לרמ"י בין השנים 2012-2001, שבמסגרתן ביקשו להוציא למקרקעין הסדר חכירה חדש, אולם לטענתם פניות אלו נותרו ללא מענה.

כדי להוסיף לפלונטר נציין כי ייעוד המקרקעין המדוברים שונה עם השנים מקרקע חקלאית למגורים. הבעיה היא שעל פי כללים מעודכנים של רמ"י, לא ניתן כיום להקנות זכויות חכירה למטעים (חלק מהשטח המדובר הוא היום פרדס) כאשר ייעודם התכנוני של המקרקעין הוא למגורים.

המחוזי הורה על צו עשה לחתימת הסכם חכירה . הוא הורה לרמ"י לחתום עם המשיבים על הסכם חכירה, בכפוף לכך שישלמו את דמי ההסכמה הנדרשים ובכפוף להשלמת יתר האישורים והמסמכים הנדרשים בהתאם לנהלי הרשות. ועל כך הגישה רמ"י את הערעור

נוכח העובדה שמעמדם של המשיבים כחוכרים במקרקעין לא הוסדר מול רמ"י, תבעו שלושת המשיבים את הרשות וביקשו מבית המשפט המחוזי במחוז מרכז-לוד לתת צו עשה, המחייב את המערערות – רמ"י וקק"ל - לחתום עם המשיבים על הסכם חכירה לתקופות מתחדשות של 49 שנים. בית המשפט המחוזי קיבל את בקשתם, ואכן הורה על צו עשה לחתימת הסכם חכירה. הוא הורה לרמ"י לחתום עם המשיבים על הסכם חכירה, בכפוף לכך שישלמו את דמי ההסכמה הנדרשים ובכפוף להשלמת יתר האישורים והמסמכים הנדרשים בהתאם לנהלי הרשות. ועל כך הגישה רמ"י את הערעור. 

"הכף נוטה לעבר הפרשנות הרואה במשיבים כמי שהאחריות למלא את התנאים"

הרכב של שלושה שופטים, בראשות המשנה לנשיאת בית המשפט העליון, השופט חנן מלצר, דן לא מעט בסוגיה, לא רק באשר להכרעת הערעור, אלא גם בניסיון לפתור את המחלוקת הזו, אשר "נסחבת" למשך שנים. ראשית, באשר לערעור עצמו, פסק השופט מלצר: "דומני כי הכף נוטה לעבר הפרשנות הרואה במשיבים כמי שהאחריות למלא את התנאים להשתכללותו של החוזה – רובצת לפתחם, ובכך הם כשלו. משמעות הדבר היא, שיש לקבל את הערעור במובן זה שנורה כי אין מקום למתן צו המחייב את הרשות לחתום על הסכם חכירה למשק עזר עם המשיבים כולם. 

המערערת טענה, ובצדק, כי היענות לדרישת המשיבים עשויה להביא להתעשרות לא מוצדקת של משיבים אלו, אשר היו מודעים כל העת לכך שהסכמתה של לפיצול דה-פקטו של המקרקעין מותנית בתשלום מלוא החיובים הכספיים שנדרשו"

המערערת טענה, ובצדק, כי היענות לדרישת המשיבים עשויה להביא להתעשרות לא מוצדקת של משיבים אלו, אשר היו מודעים כל העת לכך שהסכמתה של לפיצול דה-פקטו של המקרקעין מותנית בתשלום מלוא החיובים הכספיים שנדרשו. 

למעשה, דמי ההסכמה ששילמו שניים מהמשיבים היו עבור רכישת זכויות חכירה למטעים בלבד, ובמצב דברים זה חיוב של המערערת ליתן למשיבים זכויות חכירה העולות בשווין על הזכויות שעליהן שילמו, אף איננו עולה בקנה אחד עם תכלית דיני החוזים – להתחקות אחר כוונת הצדדים כהוויתה. נוסף על כך, אל לנו לשכוח כי עסקינן בשאלת הקצאתם של נכסי דלא-ניידי, משאב ציבורי מוגבל, ובנסיבות העניין ההתעשרות הבלתי מוצדקת עלולה להיות על חשבונו של הציבור.

אין בידינו הסבר טוב לשאלה מדוע לא שולמו דמי החכירה עבור חלקה של המשיבה במשך שנים ארוכות, ובכל מקרה הדבר איננו מעלה או מוריד מהעובדה כי אף אם תנאים אלה היו מתקיימים, הרי שהמערערת הסכימה רק למתן זכויות חכירה למטעים לשני המשיבים, ולא להעניק להם זכויות חכירה למשק עזר"

הנטל לקיום תנאיה של המערערת לקבלת זכויות החכירה במקרקעין – רבץ במשך עשרות שנים על המשיבים כולם, ביחד ולחוד. אין בידינו הסבר טוב לשאלה מדוע לא שולמו דמי החכירה עבור חלקה של המשיבה במשך שנים ארוכות, ובכל מקרה הדבר איננו מעלה או מוריד מהעובדה כי אף אם תנאים אלה היו מתקיימים, הרי שהמערערת הסכימה רק למתן זכויות חכירה למטעים לשני המשיבים, ולא להעניק להם זכויות חכירה למשק עזר".

לאחר שהכריעו בכך, התפנו השופטים לפתרון הסוגיה עצמה, כלומר מה עושים כעת – כיצד מבטיחים שהעניין ייפתר? כך החליטו: "בפני המשיבים נתונה האפשרות להעביר את זכויות החכירה במקרקעין (שלא הופקעו) על שמם, בהתאם להצעת המערערת, ובכפוף לתשלום מלוא דמי ההסכמה ולקיום יתר החיובים שהם התבקשו למלא כתנאי להעברת הזכויות. לאחר שישלימו מכלול חיובים אלה – זכויות החכירה הנעברות יירשמו על שמם של המשיבים עד לתום תקופת הסכם החכירה הנוכחי, שצפויה להסתיים כאמור בתאריך 30.09.2027.

למשיבים ניתנת האפשרות למלא אחר הדרישה לתשלום דמי ההסכמה ודמי החכירה הנקובים שם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 24.02.2020 ועד יום התשלום, וקיום יתר התנאים הנדרשים להעברת זכויות החכירה הנזכרים לעיל, וזאת לא יאוחר מתאריך 31.05.2021"

למשיבים ניתנת האפשרות למלא אחר הדרישה לתשלום דמי ההסכמה ודמי החכירה הנקובים שם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 24.02.2020 ועד יום התשלום, וקיום יתר התנאים הנדרשים להעברת זכויות החכירה הנזכרים לעיל, וזאת לא יאוחר מתאריך 31.05.2021". השופט נעם סולברג והשופט אלכס שטיין תמכו בהחלטת השופט מלצר ובכך העניקו להחלטה תוקף של פסק דין.

לעיון בפסק הדין במלואו לחצו כאן