החברה בהליכי פירוק – אך בעליה מבקש להמשיך ולבצע את הליכי רישום הבתים; ביהמ"ש: "המפרק יוכל להסמיכו לכך"

האם בעל חברה שנמצאת בהליכי פירוק, חברה שהותירה אחריה כמה וכמה בניינים שטרם הושלם הליך הרישום שלהם, יכול להמשיך ולבצע את ההליכים הללו בעצמו? על פי סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, השופט רון סוקול, אם הדברים נעשים בפיקוחו של המפרק – זה אכן אפשרי.

המדובר היא בחברת אלהרם חברה לבניין ופיתוח, חברה שעסקה בבניית בנייני מגורים ברחבי ישראל. החברה נקלעה להליכי חדלות פירעון ובנובמבר 2018 ניתן צו לפירוקה. עו"ד שמואל לביא מונה, שנה לאחר מכן, לשמש כמפרק החברה.

עם הזמן התברר כי בחלק ניכר של בנייני המגורים שהקימה אלהרם טרם הושלם הליך רישומם של הבניינים כבתים משותפים, וטרם הושלמו ההליכים לרישום הזכויות בדירות על שם הדיירים. בשל כך עתר המפרק לבית המשפט, הן בבקשה מבקש לאשר לו לגבות תשלומים מרוכשי הדירות על מנת להשלים את הליכי רישום הבתים המשותפים ולהבטיח את רישום הזכויות על שמם, והן לקבל הוראות כיצד לפעול בניהול מרשם הזכויות.

הבעלים טען כי הצליח לרשום שמונה בניינים

במסגרת ההליך נדרשה גם תשובת בעל השליטה בחברה, שפיק אגבאריה, לעניין. אגבאריה טען כי הוא מעוניין לבצע את פעולות הרישום בעצמו. לגרסתו, עוד בעת שהחברה התנהלה תחת הצו לכינוס נכסים אושר לו, על ידי כונס הנכסים עו"ד גיל הירשמן, להמשיך ולטפל במתן אישורי זכויות וברישום הזכויות על שם הרוכשים. אגבאריה התחייב להשלים את רישום הבתים המשותפים בתוך שלושה חודשים, ואת רישום הזכויות על שם הדיירים בתוך שלושה חודשים לאחר מכן.

אגבאריה פירט בפני בית המשפט את ההתקדמות בהליכי הרישום בכל פרויקט. לדבריו, הוא נמצא בשלבי סיום במרבית הפרויקטים. עוד הבהיר כי אף שאינו מחזיק בכל חוזי הדיירים ובכל המסמכים, הרי שכל הזכויות מתועדות אצלו וזכויות כל הדיירים רשומות בטבלאות שהכין

עוד הוא טען כי הצליח לרשום כשמונה בניינים ביוקנעם, וכי עד היום השלים רישום של כ-250 דירות על שם הרוכשים. אגבאריה פירט בפני בית המשפט את ההתקדמות בהליכי הרישום בכל פרויקט. לדבריו, הוא נמצא בשלבי סיום במרבית הפרויקטים. עוד הבהיר כי אף שאינו מחזיק בכל חוזי הדיירים ובכל המסמכים, הרי שכל הזכויות מתועדות אצלו וזכויות כל הדיירים רשומות בטבלאות שהכין.

על פי הפירוט שהוצג בדיון, ישנם חמישה פרויקטים שונים שבהם יש להשלים את הליכי רישום הזכויות – ביוקנעם עילית, בעפולה, בבית שאן ובאור עקיבא. לאורך ההליכים השונים התבררו לא מעט ליקויים בפעולותיה של החברה, ביניהן העברת מידע חלקי למפרק ולכונס הנכסים הרשמי באשר למסמכים הנדרשים לרישום. חלק מהמידע מצוי בידי אגבאריה, וחלק ממנו בידי עורכי דין שטיפלו בענייני החברה.

התברר כי פעילות רישום הזכויות בדירות אינה מסודרת. אגבאריה הפנה חלק מהדיירים לחברה אחרת, חברת רפאעיה ניהול פרויקטים, ככל הנראה חברה בבעלות קרובי משפחתו, על מנת שהיא תשלים את הליכי הרישום. חלק מהדיירים אף שילמו לחברה, ובפועל מי שפעל לקדם את הליכי הרישום הוא אגבאריה עצמו

עוד התברר כי פעילות רישום הזכויות בדירות אינה מסודרת. אגבאריה הפנה חלק מהדיירים לחברה אחרת, חברת רפאעיה ניהול פרויקטים, ככל הנראה חברה בבעלות קרובי משפחתו, על מנת שהיא תשלים את הליכי הרישום. חלק מהדיירים אף שילמו לחברה, ובפועל מי שפעל לקדם את הליכי הרישום הוא אגבאריה עצמו.

נוסף על כל אלו צוין בבית המשפט כי בפרויקטים שבהם עוד לא הושלם רישום הזכויות על שם הדיירים, נזקקים דיירים מעת לעת לקבל אישורי זכויות מהחברה, בין לצורך ביצוע עסקאות בדירה ובין לצרכים אחרים. גם צדדים שלישיים נזקקים ועשויים להיזקק לאישורי זכויות של הדיירים, לצורכי שעבוד או עיקול זכויות וכדומה. מאחר שהמידע והמסמכים אינם מצויים אצל המפרק, נאלצים הדיירים והצדדים השלישיים לפנות לבעלי החברה. 

על כן מבקש המפרק ליצור סדר בנושא זה, על ידי מינוי בעל תפקיד "שיפעל לניהול מרשם הזכויות כחברה משכנת עד לרישום הבתים המשותפים, ולרישום הזכויות על שם הדיירים בלשכת רישום המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל". המפרק אף ציין כי הוא נכון לקבל על עצמו לפעול כאמור ולהשלים את הליכי הרישום.

את ניהול מרשם הזכויות ואת כל הליכי הרישום יש לרכז בידי גורם חיצוני לחברה. לא ניתן לאפשר למי שניהל את החברה להמשיך ולפעול ללא פיקוח וללא השגחה"

בא כוח כונס הנכסים הרשמי הביע גם הוא את דעתו על העניין וציין כי "את ניהול מרשם הזכויות ואת כל הליכי הרישום יש לרכז בידי גורם חיצוני לחברה. לא ניתן לאפשר למי שניהל את החברה להמשיך ולפעול ללא פיקוח וללא השגחה".

"הסמכתם של נושאי המשרה אינה משחררת את המפרק מאחריותו ומחובותיו"

השופט סוקול ציין כי "לעיתים רשאי המפרק להסמיך נושאי משרה בחברה להמשיך ולפעול בתחומים שונים בשם החברה. כך הוא יכול להורות למי ששימש כמנהל החברה להמשיך בתפקידו. עם זאת, הסמכתם של נושאי המשרה להמשיך ולפעול בשם החברה אינה משחררת את המפרק מאחריותו ומחובותיו, ואינה מתירה לנושאי המשרה לפעול כרצונם. כוחם וסמכותם נשאבים מסמכויותיו של המפרק והם רשאים לפעול רק בתחום הסמכות שהוענקה להם. דברים אלו נכונים, ואולי אפילו ביתר שאת, כאשר מדובר בחברה ששימשה ערב מתן צו הפירוק כ'חברה משכנת'. 

בשל התפקיד הציבורי החל על חברה משכנת, מוטלת עליה חובת שקיפות, דהיינו חובה לאפשר עיון במרשם הזכויות, מוטלת עליה חובה לוודא כי רישום הזכויות יעשה על פי דין, יוגשו כל המסמכים הנדרשים לרישום וכדומה. לחברה משכנת גם אחריות כלפי כל מי שהסתמך על מרשם הזכויות והיא עלולה להיתבע בגין כל ליקוי במרשם".

איני מטיל ספק בכוונותיו הטובות וברצונו לסייע לדיירים, אלא שההתנהלות מעידה כי אינו יכול לשמש בתפקיד ואינו יכול להיות אחראי על ניהול מרשם הזכויות. ראינו כי מר אגבאריה המשיך לפעול בשם החברה גם לאחר הפירוק. ברי שבכך נהג שלא כדין"

לאחר שציין זאת, פנה לעניין בעלי החברה עצמו: "התנהלותו של מר אגבאריה מלמדת כי הוא אינו יכול לשמש בתפקיד של מנהל מרשם הזכויות. איני מטיל ספק בכוונותיו הטובות וברצונו לסייע לדיירים, אלא שההתנהלות מעידה כי אינו יכול לשמש בתפקיד ואינו יכול להיות אחראי על ניהול מרשם הזכויות. ראינו כי מר אגבאריה המשיך לפעול בשם החברה גם לאחר הפירוק. ברי שבכך נהג שלא כדין.

מרשם הזכויות של הדיירים בפרויקטים שבוצעו על ידי החברה חייב להתנהל על ידי החברה באמצעות המפרק. המפרק פועל על פי הוראות בית המשפט וכונס הנכסים הרשמי, הוא נתון לפיקוח ולבקרה והוא צפוי לזכות באמון הנדרש בניהול המרשם. על כן, גם הליכי רישום הבתים המשותפים ורישום זכויות הרוכשים, צריכים להתבצע על ידי המפרק. עם זאת, אין הכרח שהמפרק יפעל באופן אישי, והוא יכול להסמיך צד שלישי, לרבות את מר אגבאריה, לבצע פעולות מסוימות, ובלבד שהפיקוח והאחריות יישארו של המפרק.

אני מורה כי ניהול מרשם הזכויות, רישום הבתים המשותפים ורישום הזכויות בדירות על שם הרוכשים ייעשה על ידי המפרק. המפרק יוכל כמובן להסמיך את מר אגבאריה לבצע פעולות להשלמת הרישום, באותם פרויקטים שבהם ההליכים התקדמו, ובתנאי שהכול ייעשה בפיקוח ובאחריות המפרק עצמו"

אשר על כן, אני מורה כי ניהול מרשם הזכויות, רישום הבתים המשותפים ורישום הזכויות בדירות על שם הרוכשים ייעשה על ידי המפרק. המפרק יוכל כמובן להסמיך את מר אגבאריה לבצע פעולות להשלמת הרישום, באותם פרויקטים שבהם ההליכים התקדמו, ובתנאי שהכול ייעשה בפיקוח ובאחריות המפרק עצמו. המפרק יחזיק את המרשם וימציא אישורים ככל שיידרשו, בהתאם לדרישות הדין, ויפעל בזריזות האפשרית להשלמת הרישום".