עבר מתחת לרדאר: אושרה מדיניות תמ"א 38 חדשה ברמת גן על ידי הוועדה המקומית

מדיניות תמ"א חדשה לעיריית רמת גן: כזכור, בספטמבר 2019 הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב על ביטול מדיניות התמ"א של העירייה, בטענה שזו "התקבלה ללא תשתית עובדתית, תכנונית או משפטית מספקת". בשקט-בשקט, בלי שאף אחד שם לב, הביאה העירייה לאישור מדיניות תמ"א חדשה, וזו אושרה פה אחד על ידי חברה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתחילת פברואר האחרון.

כאמור, מדיניות התמ"א הקודמת של העירייה בוטלה על ידי נשיא בית המשפט המחוזי, השופט איתן אורנשטיין, זאת במסגרת עתירה שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ נגד המדיניות שנקבעה. בהובלת ראש העיר, כרמל שאמה הכהן, העירייה ערערה על כך לבית המשפט העליון, וכעת אומצה מדיניות תמ"א חדשה.

למדיניות כמה סעיפים מעניינים. ראשית, באשר להוראות המעבר, קובעת המדיניות כך: "על בקשות שנקלטו (עמדו בתנאים מוקדמים ראשונים) עד ליום 28.04.2019 תחול ככל האפשר מדיניות
נובמבר 2017, תחת מגבלת התכלותה של תוכנית רג/340/ג/30 ונוכח תחולת תמ"א 38 תיקון 3א; על בקשות שנקלטו (עמדו בתנאים מוקדמים ראשונים) מיום 29.04.2019 ועד ליום 6.10.2020 תחול ככל האפשר מדיניות ספטמבר 2019, תחת מגבלת התכלותה של תוכנית רג/340/ג/30 ונוכח תחולת תמ"א 38 תיקון 3א".

מספר הקומות הכולל בבניין לא יעלה על מספר הקומות המותר בתוכנית התקפה החלה במגרש, בתוספת מספר הקומות מכוח תוכנית רג/מק/340/ג/11 (אם חלה במגרש), ובתוספת מספר הקומות מכוח תמ"א 38 "

באשר לתוספת הבנייה – המדיניות החדשה קובעת, הן בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה והן בפרויקטים מסוג חיזוק ותוספת, 13 מ"ר נוספים עבור כל יחידת דיור. "מספר הקומות הכולל בבניין לא יעלה על מספר הקומות המותר בתוכנית התקפה החלה במגרש, בתוספת מספר הקומות מכוח תוכנית רג/מק/340/ג/11 (אם חלה במגרש), ובתוספת מספר הקומות מכוח תמ"א 38 . 

בכל מקרה יישמר לוועדה המקומית שיקול דעת בקביעת מספר יחידות הדיור בבניין בהתאם לתנאי המגרש, לתנאים סביבתיים, לשטחי יחידות הדיור המתקבלות, לאיכות התכנון, לשיקולים פרוגרמתיים וכיו"ב". עוד צוין בהמשך כי "הוועדה המקומית תאשר ותפרסם, מעת לעת, רשימת מכפילי הריסה ובנייה מרביים בחלוקה לאזורים בעיר, בהתאם לחוות דעת יועץ שמאי מטעמה".

לא תותר תוספת יחידות דיור ושטחי בנייה מכוח תמ"א 38 במקרה של בניין קיים כדין ששטחו בהיתר הבנייה אינו עולה על 400 מ"ר וגובהו אינו עולה על שתי קומות (תנאים מצטברים), וכן בבניין קיים כדין שבו עד ארבע יח"ד בהיתר הבנייה"

עוד קובעת המדיניות כי לא תותר תוספת יחידות דיור ושטחי בנייה מכוח תמ"א 38 "במקרה של בניין קיים כדין ששטחו בהיתר הבנייה אינו עולה על 400 מ"ר וגובהו אינו עולה על שתי קומות (תנאים מצטברים), וכן בבניין קיים כדין שבו עד ארבע יח"ד בהיתר הבנייה (ללא תלות במספר הקומות או בשטח הבנוי). בבניינים אלה, זכויות הבנייה המאושרות בתוכניות התקפות מהוות תמריץ מספק לחיזוק הבניין ולא נדרש להוסיף עליהן".

השטח המינימלי ליחידת דיור בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה הוא 60 מ"ר, ו-75 מ"ר בקומת הגג (כולל ממ"ד). "במקרים פרטניים שבהם יוכח כי שטח דירת תמורה (לאחר תוספת 12 מ"ר על הקיים בהיתר) אינו מגיע ל-60 מ"ר, הוועדה המקומית תתיר תכנון לשטח דירה מינימלי של 50 מ"ר". 

מספר יחידות הדיור המרבי בכל קומה נוספת לא יעלה על מספר יחידות הדיור המאושרות בקומה הטיפוסית מבין קומות הבניין הקיים. אם אין קומה טיפוסית, יש לחשב בהתאם לממוצע הדירות בקומות הבניין; מספר היח"ד בקומת הקרקע המורחבת לא יעלה על 0.5 ממספר היח"ד בקומה המורחבת שמעליה"

באשר לפרויקטי חיזוק ותוספת קובעת המדיניות כי "מספר יחידות הדיור המרבי בכל קומה נוספת לא יעלה על מספר יחידות הדיור המאושרות בקומה הטיפוסית מבין קומות הבניין הקיים. אם אין קומה טיפוסית, יש לחשב בהתאם לממוצע הדירות בקומות הבניין; מספר היח"ד בקומת הקרקע המורחבת לא יעלה על 0.5 ממספר היח"ד בקומה המורחבת שמעליה, בכפוף למגבלות שטח יח"ד מינימלי, הותרת שטחי שירות וחזית מסחרית; שטח מינימלי ליח"ד שאינה בקומת הגג יהיה 50 מ"ר (כולל ממ"ד); שטח מינימלי ליח"ד בקומת הגג יהיה 75 מ"ר (כולל ממ"ד)".

תקן החניה, הן בפרויקטי הריסה ובנייה והן בפרויקטי חיזוק ותוספת, יהיה עד 1:1, וכפוף לתקן החנייה הארצי התקף. "לא יתוכננו מקומות חנייה לאורחים; ניתן להוסיף חניית נכה מעבר לסה"כ החניות המאושרות; ניתן להוסיף חניה אחת נוספת לדירת פנטהאוז אחת, ובלבד שזו מעל 120 מ"ר".

כאמור, המדיניות אושרה פה אחד על ידי חברי הוועדה המקומית. לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן

עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב, אמר בעקבות אישור המדיניות החדשה: "אחרי כל כך הרבה תהפוכות שידעה מדיניות מימוש התמ"א 38 של עיריית רמת גן בשנים האחרונות, זקוק ענף הבנייה המקומי לקצת ודאות תכנונית, על מנת שידע כיצד להתנהל במהלך השנים הקרובות. לכן במצב עניינים רגיל ניתן היה לברך על אישורה של תוכניתה החדשה של רמת גן למימוש התמ"א, שאמורה להגדיל את רמת הוודאות בעיר.

קריאה בתוכנית החדשה שאושרה מעלה כי בלב לבה הטמינה הוועדה המקומית 'מוקש' שמחבל במטרת העל של יצירת הוודאות, זאת משום שבאחד הסעיפים נקבע שהוועדה המקומית יכולה לעדכן 'מפעם לפעם' את המכפיל של הדירות. המשמעות היא שאין שום ודאות תכנונית

אלא, שקריאה בתוכנית החדשה שאושרה מעלה כי בלב לבה הטמינה הוועדה המקומית 'מוקש' שמחבל במטרת העל של יצירת הוודאות, זאת משום שבאחד הסעיפים נקבע שהוועדה המקומית יכולה לעדכן 'מפעם לפעם' את המכפיל של הדירות. המשמעות היא שאין שום ודאות תכנונית. יזם עשוי להגיע היום להסכם עם דיירי בניין ותיק לביצוע פרויקט על בסיס המכפיל שפורסם במסגרת המדיניות, ועד שהוא יגיע לדיון בוועדה המקומית בעוד שנה או שנתיים - המכפיל ישתנה ולעסקה לא תהיה עוד כלכליות".

עו