מדוע תשלם נתנאל גרופ 14.5 מיליון שקל על מחסן בן 46 מ"ר בת"א? משום ש"מסתתרות" בו זכויות למאות מ"ר

לפני כשבוע נסגר בהצלחה עוד מכרז שגרתי לכאורה של עמידר ורשות מקרקעי ישראל בתל אביב. זה היה מכרז עבור מחסן בשטח 46 מ"ר ברחוב אילת 50 בדרום העיר, שהוא אחד מתוך סדרה של מכרזים שמפרסמות השתיים דרך קבע. החודש, למשל, פורסמו חמישה כאלה – ובכמה מהם כבר עסקנו כאן בהרחבה, בהקשר אחר, לפני כמה ימים.

אך כשנכנסים לעובי הקורה, ומגלים את כלל פרטי המכרז, מגלים תמונה אחרת לגמרי. ראשית, מחיר הזכייה הוא שגורם לעצור: 14.5 מיליון שקל, סכום שאותו הציעה חברת נתנאל גרופ, שגם הוכרזה כזוכה בעקבות כך. אם נבחן את העסקה כך, "מעל פני השטח", נגיע למחיר פנטסטי של כ-315,217 שקל למ"ר. 

כבר במחיר הסף של המכרז אפשר לראות שיש כאן יותר מהנראה לעין: רמ"י קבעה את המחיר על 8.584 מיליון שקל, מחיר גבוה לכל הדעות. לשם השוואה, עבור נכס בשטח של 127 מ"ר ברחוב שמעון בן שטח נקבע מחיר סף של 1.3 מיליון שקל

לכן צריך "לחפור" יותר לעומק. כבר במחיר הסף של המכרז אפשר לראות שיש כאן יותר מהנראה לעין: רמ"י קבעה את המחיר על 8.584 מיליון שקל, מחיר גבוה לכל הדעות. לשם השוואה, באחד מאותם מכרזים קודמים של עמידר ורמ"י שנסגרו החודש, עבור נכס בשטח של 127 מ"ר ברחוב שמעון בן שטח (כמעט פי שלושה משטח הנכס במכרז ברחוב אילת), נקבע מחיר סף של 1.3 מיליון שקל. הבדלים לא קטנים כלל.

וכך, כאשר מתבוננים במודעת הפרסום ובחוברת המכרז מגלים פרט מעניין. על פי ההגדרות, הנכס המדובר שבו זכתה נתנאל גרופ כולל את אותו מחסן בשטח 46 מ"ר, אך לצידו גם את "חלקה של רשות הפיתוח (היא עמידר החדשה) בזכויות הבנייה במגרש 128א' והפוטנציאל העתידי שלו הנובע מתא/5000, הנגזר מחלקה היחסי של רשות הפיתוח במגרש זה".

עיון נוסף במסמכים מגלה מה הן אותן זכויות בנייה: 94.3% בזכויות הבנייה (מעבר לבנוי כיום), הנגזר מחלקה היחסי של הרשות במגרש. לאורך תקופת פרסומו של המכרז – אשר מועדי הגשתו נדחו כמה פעמים – הוגשו כמה וכמה שאלות מצד מגישים פוטנציאליים, והתשובות להן חושפות עוד פרטים חשובים על המכרז, ועל אותו פוטנציאל בנייה.

בתשובה לאחת השאלות, אשר נגעה ליתרת זכויות הבנייה המשווקת במסגרת המכרז, ציינה רמ"י כי לפי תחשיב מקורב של זכויות הבנייה, אשר בוצע "אך ורק לצורך קביעת מחיר המינימום במכרז", נמכרות במסגרת מכרז זה זכויות בנייה לכ-682 מ"ר שטח עיקרי ולכ-528 מ"ר שטח שירות

כפי שנכתב בתשובה לאחת השאלות, אשר נגעה ליתרת זכויות הבנייה המשווקת במסגרת המכרז, ציינה רמ"י כי לפי תחשיב מקורב של זכויות הבנייה, אשר בוצע "אך ורק לצורך קביעת מחיר המינימום במכרז", נמכרות במסגרת מכרז זה זכויות בנייה לכ-682 מ"ר שטח עיקרי ולכ-528 מ"ר שטח שירות. זהו פרט שמשנה, כמובן, את התמונה כולה, והופך את הסכום ששולם להגיוני הרבה יותר.

לעיון בחוברת המכרז לחצו כאן

נציין כי רק שתי הצעות הוגשו בסופו של דבר למכרז הזה – אולי משום שפוטנציאל הבנייה במקום, אשר עתיד ליהנות מפיתוח מאסיבי בשנים הקרובות, לא הובן עד תומו במסגרת תנאי המכרז. עוד נציין כי בחלק מהקרקע המדוברת מחזיקים בעלי זכויות נוספים במעמד של "חוכרים לדורות", וכי הרוכשת, נתנאל גרופ, תידרש ככל הנראה לשיתוף פעולה איתם לטובת הוצאת מיזם כלשהו לפועל במקום.