עורך דין פינוי בינוי - המדריך השלם לשנת 2024

פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט שמאחוריו עומד תהליך ארוך, מורכב ועדין, מהרגע בו נוצר עניין סביב האפשרות לפינוי-בינוי, ועד להשלמת הפרויקט ואכלוסו בהצלחה. על פני השטח, מדובר בפרויקט המשתלם לכל הצדדים- היזם והדיירים. אך הרווח לבעלי הזכויות אינו מובטח, כך שיש לדאוג למימושו ככל האפשר. זו הנקודה בה מתחיל התפקיד של עורך דין פינוי בינוי .

בכל פרויקט של פינוי בינוי , ליזם יש עורך דין מטעמו, מה שמדגיש את החשיבות והחיוניות לכך שלדיירים בפרויקט פינוי בינוי יהיה עו"ד פינוי בינוי שייצג אותם כבר בשלב החלטת הדיירים ובמהלך ההסכמה על התחלת פרויקט פינוי-בינוי, עוד לפני שלב ההתקשרות עם היזם.

אין חוק המחייב על ליווי משפטי של הסכם פינוי בינוי מצד בעלי הדירות, אך אי מינוי של עורך דין מובילה לסיכון גדול ומיותר. יש לזכור שחתימה ללא ליווי עורך דין תקפה ומחייבת (מלבד מקרי קיצון),ולכן חשוב לבחור בייעוץ משפטי מתאים לפני שחותמים על כל מסמך והסכם.

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי הוא לייצג את האינטרס של דיירים במשא ומתן על התמורות שהם צפויים לקבל מהקבלן, תוך שמירה על היתכנות כלכלית מצד היזם.

משום שההסכם בין הדיירים ליזם נחתם בשלב ראשוני, עוד לפני קיום תב"ע על הקרקע, קיימת אי ודאות גדולה בכל הנוגע להיקף הזכויות, מספר הדירות שייבנו, הגודל שלהן, וכתוצאה מכך אי ודאות בכל הנוגע לתמורה שהדיירים יקבלו. על מנת לבטח את עצמם מול אפשרות שהפרויקט לא יושלם כמתוכנן, הדיירים אמורים לקבל ערבויות בנקאיות לתקופת הבנייה ולאחריה מהיזם, כולל ערבות חוק מכר שמשמעותה היא שאם הקבלן לא מספק את הדירה המובטחת, הדיירים מקבלים דירה חדשה בשווי דירה חדשה שצפויה להיבנות.

עורכי דין מובילים בפינוי בינוי על פי מדד ההתחדשות העירונית

תפקידים מרכזיים של עורכי דין פינוי בינוי

עורך דין פינוי בינוי צפוי להצטרף לפרויקט לאחר גיבוש נציגות מקרב בעלי הזכויות במתחם, אשר ממנה בשם כל בעלי הזכויות את עורך הדין שייצג את כלל הדיירים.

בשלב הבא, עו"ד פינוי בינוי מסייע לדיירים בתהליך בחירת יזם מבין ההצעות המגיעות אליהם. בנוסף, עורך הדין מספק הסברים לכל אחד מהדיירים הלוקחים חלק בשלב זה של הפרויקט, ומחתים אותם על הסכם לפינוי-בינוי. עורכי דין פינוי בינוי משתתפים באספות דיירים, בהם הם זמינים לספק הסברים על המשמעות המשפטית של ההסכם על כל סעיפיו, כולל משמעות של חתימה\אי חתימה על ההסכם.

שלב בדיקת החוזה ובדיקת התכנית ביחד עם המפקח מטעם הדיירים הוא שלב חשוב מאוד, משום שהוא השלב שקובע את התמורה שבעלי הזכויות יקבלו בבניין החדש. עורך הדין אחראי על עיגון מועדי הפינוי, הבינוי והאכלוס הצפויים מול היזם, בשם הדיירים.

בשלב התכנון, עורכי דין פינוי בינוי מלווים את הכנת תכנית ההתחדשות העירונית בוועדה המקומית, ומטפלים בהכרזת המתחכם בתור מתחם המיועד לפינוי-בינוי, בשיתוף פעולה עם מפקח הביניה מטעם הדיירים. בשלב זה על עורך הדין לוודא שזכויותיהם של הדיירים נשמרות לאורך כל הדרך.

במקרה בו יש דייר סרבן, עורך הדין מטפל בעניין, לרבות הגשת תביעה נזיקית נגד דייר המסרב לחתום על ההסכם.

עורך הדין עורך את החוזים מול מפקח הבנייה, והוא דואג שהקבלן הקים פוליסת ביטוח, ומאשר את הפוליסה עצמה.

במהלך הבנייה, עורך דין פינוי בינוי מלווה את הדיירים בהתמודדות עם הספקים של הקבלן ועם נציגי החברה הקבלנית. עורך הדין מלווה את הדיירים גם ביציאה לנכס אותו הם שוכרים בזמן הבנייה. בנוסף, הוא מלווה את הבנייה כדי לוודא שההסכם מבוצע כראוי.

בשלבים הסופיים, עורכי הדין מלווים את הדיירים בקבלת הדירות החדשות וברישום צו בית משותף ורישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין ( טאבו ).

עורך הדין מייצג את הדיירים גם בתביעות נגד הקבלן על ליקויי הבנייה בפרויקט.

עורך דין פינוי בינוי - ייצוג דיירים

כמו בכל עסקת מכר של נדל"ן, לכל צד יש ייצוג של עורך דין שמייצג אותו. כפי שרובנו המכריע מעסיק עורך דין במכירה\קנייה של נכס נדל"ן, כך גם פועל עורך דין פינוי בינוי שנבחר לייצג את בעלי הזכויות מול היזם.

לפני בחירת עורך הדין המתאים, חשוב שהדיירים יבחרו נציגות מטעמם, אשר תהיה אמונה על בחירת עורך דין פינוי בינוי שייצג את בעלי הזכויות. במקרים רבים יזמים מחתימים דיירים באופן אינדיבידואלי, או שדיירים פונים ליזם על דעת עצמם וחותמים על הסכם נפרד. מהלכים שכאלו מפחיתים את כוח המינוף של הדיירים כקבוצה כוללת.

על מנת לשמור על כוח מקסימלי בידי הדיירים, יש לפנות לאחר בחירת נציגות משותפת לבחירת עורך דין שילווה את התהליך מצד הדיירים. ישנם מקרים בהם היזם מציע לדיירים ייעוץ משפטי של עורך הדין שלו, אך חשוב לבחור עורך דין נפרד, במקביל להתחייבות של היזם לכיסוי כל העלויות, לרבות עלויות משפטיות.

מעבר לכך, חשוב שהייצוג יהיה משותף ושלא יהיה עורך דין לכל דייר. נציגות משפטית משותפת מגבירה את כוח המיקוח של הדיירים מול היזם, לעומת פעולה נפרדת ומקבילה של דיירים יחידים. בנוסף, בחירה משותפת בעורך דין פינוי בינוי עשויה להפחית את ההתנגדויות העתידיות של דיירים למהלך.

תפקיד עורך דין פינוי בינוי - ייצוג יזם

תפקידו של עורך הדין המייצג את היזם הוא לדאוג כי האינטרס של היזם ממומש - בדיקת התכנות כלכלית ויצירת רווח פוטנציאלי מרבי, ייצוג במו"מ מול הדיירים, מתן ערבויות מספקות לדיירים, תמורות הוגנות ולא מוגזמות לדיירים, וכד'.

עורך דין פינוי בינוי ייצוג דיירים - נקודות בבחירת עו"ד פינוי בינוי

בחירת עורכי דין מומחים לפינוי בינוי היא מהלך קריטי בתהליך, משום שהיא קובעת מי ייצג את האינטרסים של עשרות (ולעתים מאות) בעלי דירות. עורך דין מתאים לתפקיד יכול להיות ההבדל בין פרויקט שהושלם בהצלחה, לבין פרויקט שנתקע בדרך והוביל בעיקר למפח נפש ואכזבה בקרב הדיירים, ובמקרים הגרועים להפסדים כספיים, עיכובים מיותרים ופרויקטים שנתקעים בעיצומה של הבנייה.

בחירת עו"ד פינוי בינוי

אין דרך אחת מובנית לבחירת עורכי דין מומחים לפינוי בינוי. הדבר החשוב ביותר הוא לנהל תהליך בחירה מסודר ושוקף בנציגות הדיירים, ולדבר עם מספר מועמדים לפני שבוחרים בעל מקצועי, על מנת שיהיה ניתן להשוות ולקבל החלטה מושכלת.

בפרויקטים של פינוי בינוי , בהם מספר הדיירים גדול, ההחלטה הסבירה היא שתהליך הבחירה יבוצע על ידי נציגות הדיירים, ללא השתתפות כל בעלי הדירות. חשוב לבצע הליך שקוף ולהימנע ממינוי עורכי דין מקורבים למשפחות הנציגים. בחירת עורך דין מקורב, או שכן עורך דין שאינו מתעסק בנדל"ן, עשויה לפגוע בסיכויי ההצלחה של הפרויקט. בכל מקרה מומלץ לערוך אספת דיירים בה יוצג עורך הדין הנבחר בפני כלל בעלי הדירות.

ההמלצה היא לקיים פגישה מקדימה של הנציגות, בה יוגדר תהליך הבחירה והכללים לניהול שלו- מבחינת מספר מועמדים, מה הרוב הנדרש לבחירה וסוג עורך הדין הרצוי – משרד גדול\קטן, למשל.

אם הבחירה היא במשרד גדול, חשוב להבין מול מי מתקיימת פגישת היכרות, ומול איזה עורך דין הדיירים יתנהלו במהלך הזמן. חשוב לוודא מראש כי עורך הדין שיעבוד מולכם הוא מנוסה, מתוך הנחה כי לא יהיה מדובר בעורך הדין הבכיר ביותר במשרד. לצד זאת, חשוב לוודא כי עורך הדין שילווה אתכם יהיה זמין באופן מלא לכל בעיה שעשויה לצוץ.
אחד מההיבטים החשובים ביותר הוא להקפיד שעורך הדין יהיה בעל ניסיון בפרויקטים של פינוי בינוי . פרויקט פינוי בינוי אינו דומה לפרויקט תמ"א 38 /1 (עיבוי) ואפילו לא לפרויקט תמ"א 38/2 , על אף שמדובר גם בו בהריסה ובנייה של בניין חדש. לכן, חשוב לבחור עורך דין שליווה תהליכים של פינוי בינוי.

מעבר לכך, כדאי לבחור בעורך דין המכיר את ההתנהלות מול הרשות המקומית בה הפרויקט עומד להיות מוקם. לכל רשות "מוקשים" משלה וגורמים מעכבים פוטנציאליים אחרים, שהיכרות מעמיקה עם המדיניות והביורוקרטיה שלה עשויה למנוע.

מומלץ לבקר בפרויקט קודם שעורך הדין ליווה, ולשוחח עם בעלי הדירות. חשוב לשאול על התנהלות במקרי חיכוך וחסמים, מעבר להתנהלות השוטפת שלהם מול עורך הדין.

חשוב לזכור בכל עת שעורך הדין של בעלי הדירות אמור לייצג את הדיירים ורק אותם, מול שאר הגורמים במערכת, בעיקר מול היזם. זו הסיבה לכך שעורך הדין של היזם לא יכול לייצג גם את בעלי הדירות. על מנת להימנע מניגוד אינטרסים ולהבטיח את הנאמנות והמסירות של עורך הדין לבעלי הדירות ולא ליזם (אשר משלם את שכר הטרחה שלו),כדאי לנסח נספח למסמכי ההתקשרות בין עורך הדין פינוי בינוי לדיירים, המגדיר קנסות או אפשרות לניתוק קשר ויציאה מהסכמים במקרים מסוימים הקשורים לנושא.

משום שתחומי האחריות של עורך הדין פינוי בינוי הם מגוונים, אי אפשר לכסות את כולם בהסכם הראשוני. הפתרון לכך הוא כתיבה של הסכם פשוט ומקיף המגדיר באופן בהיר וברור מה צריך עורך הדין לעשות, מהם תפקידו ומה החובות שלו כלפי בעלי הדירות בכל שלב בתהליך.

לפני החתימה עם עורך דין מסוים, ניתן לבדוק בלשכת עורכי הדין האם היו נגדו תביעות בעבר או שהגיע לועדת האתיקה של הלשכה, ומאיזו סיבה.

חשוב לשים לב בהסכם הנחתם מול עורך דין לבעיות שעלולות לצוף במהלך הפרויקט, כגון מקרים בהם הקבלן מפסיק לשלם שכירות, מקרים בהם הקבלן לא עומד בתנאי המסירה להם התחייב, או כאשר הקבלן לא עומד בתנאי ההסכם, בין היתר עמידה בתקנים ובמפרט הטכני של הדירות. במקרים שכאלו ואחרים, עורך דין עשוי להידרש לממש את הערבויות שנתן היזם להבטחותיו בפרויקט, לנסח מכתבי התראה לקבלן וכו'.

שכר טרחה עו"ד פינוי בינוי

במרבית המקרים בפרויקטים של פינוי בינוי , אם עורך הדין נכנס לתמונה לפני איתור היזם, הוא מתחייב לעבוד ללא תשלום עד למציאת היזם, אז עוברת ההתחייבות של התשלום אל היזם.

על פי הפרקטיקה שהתפתחה במהלך השנים, שכר הטרחה בפינוי-בינוי עבור עורך הדין המייצג את בעלי הדירות הוא אחוז מסוים משווי דירות התמורה בפרויקט. כלומר, מהשווי הצפוי של הדירות העתידיות שבעלי הנכסים יקבלו, על פי דו"ח השמאי של הפרויקט. כך מצטמצם הפוטנציאל לניגוד עניינים ולמעשה נוצר איחוד אינטרסים- ככל ששווי הדירות העתידי גבוה יותר, כך עורך הדין ירוויח יותר מליווי בעלי הנכסים.

מלבד גובה הסכום בהסכם שכר טרחה פינוי בינוי , חשוב לא פחות לקבוע סדר פריסת התשלומים. פרויקט פינוי בינוי הוא ארוך ומורכב משלבים רבים של טיפול, ולכן התשלומים נפרסים לרוב באופן מאוזן לאורך מחזור החיים של הפרויקט. ההמלצה היא שלא לשלם סכומים גבוהים מידי בשלבים ההתחלתיים, ומצד שני לא להשאיר סכום גדול מידי לסיום הפרויקט.

חשוב לציין כי על פי וועדת האתיקה של עורכי הדין, אסור לעורך דין לנהל עם היזם מו"מ ישיר לגבי שכרו - המו"מ מנוהל אך ורק מול נציגות בעלי הדירות, וזאת כדי למנוע ניגוד אינטרסים בעסקה.

עוד חשוב לזכור כי שכר הטרחה אמנם מכוסה על ידי היזם, אך יש לוודא כבר בשלב הראשוני כי שכר הטרחה תואם למחירים המקובלים בשוק. שכר טרחה גבוה מידי עלול להקשות במציאת יזם בהמשך הדרך.

ערבויות נדרשות בטיפול עורך דין פינוי בינוי

עורך דין פינוי בינוי מטעם הדיירים מחזיק אצלו בנאמנות את ערבויות הדיירים הניתנות על ידי היזם. בין היתר מדובר בערבות חוק מכר הנקבעת על ידי הערכת שמאי, ערבות מסים, ערבות רישום, ערבות שכירות לתקופת הבנייה.

התנהלות עורך דין פינוי מול דייר סרבן

במקרה בו יש דייר שמסרב לחתום על ההסכם או להצטרף לפרויקט, ישנה אפשרות להגיש נגדו תביעה אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולחייבו לפנות את הבניין לטובת בנייה וקבלת דירת תמורה חדשה. לצורך חתימה על חוזה ניתן לחייב אותו לחתום ולמנות מיופה כוח (עורך הדין). ניתן להגיש נגדו תביעה כספית על סכום גבוה מאוד, כך שאם לא יחתום ייאלץ לשלם סכומים של מאות אלפי שקלים. על מנת להחזיק בזכאות הפנייה למפקחת על המקרקעין, 66% מהדיירים צריכים להיות חתומים על החוזה.

על פי לשון החוק, קיימת רשימה מוגבלת של סיבות לכך שהסירוב מצד הדייר להתפנות הוא מוצדק: עסקה לא כדאית, לא הוצעו מגורים חלופיים, לא הוצעו בטוחות הולמות, דייר בעל מוגבלות כאשר הדירה החלופית אינה מתאימה לבעלי מוגבלויות, נסיבות אישיות מיוחדות, ודייר קשיש שלא הוצעו לו חלופות כמפורט בחוק. במקרים בה בית המשפט קובע כי לדייר הסרבן אחת מהעילות המדוברות, לא ניתן לעשות נגדו דבר ברמה המשפטית, עד לפתרון הבעיה.

תפקיד עורך דין פינוי בינוי מול דייר סרבן הוא פעולה נגדו בזירה המשפטית. ראשית עליו לייצג את הדיירים בהליך בו נקבע האם סירוב הדייר מוצדק או לא. עליו לשכנע את בית המשפט שלא מדובר בסירוב המוכר כסירוב מוצדק על פי חוק. עבור עורך דין, פינוי דייר סרבן הוא חלק מהאחריות שהוא לוקח על עצמו בהסכם הראשוני עם הדיירים.

בנוסף, החוק מאפשר להתמודד משפטית מול דייר סרבן באמצעות תביעה נזיקית. כלומר, אפשר לתבוע אותו לשיפוי הדיירים על נזקיהם, כאשר המטרה היא לשכנע את הדייר שלא לסרב, על מנת שלא יעמוד בפני חוב.

מי משלם על עורך הדין המייצג את הדיירים בפינוי בינוי

פרויקט פינוי-בינוי כולל לרוב התחייבות של היזם לכסות על כל הוצאות הדיירים הוותיקים למשך תקופת הבנייה. הוצאות אלו כוללות גם את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים מול היזם. נתון זה מציב את עורך הדין בפוזיציה בעייתית משום שמצד אחד עליו להגן על האינטרסים של בעלי הדירות, ומצד שני היזם הוא הגורם שמשלם את משכורתו.

חשוב לציין כי אין מניעה חוקית לכך שבעל דירה יכסה בעצמו על עלות שכר הטרחה של עורך דין פינוי בינוי . עם זאת, הנוהג שהשתרש בתחום הוא שהיזם הוא זה שנושא בשכר הטרחה, כאשר ההוצאה מוכרת לו בתור חלק מהוצאות הפרויקט. אחד הכללים החשובים הוא שאסור לעורך דין פינוי בינוי לייצג גם את היזם וגם את בעלי הנכסים.

עוד חשוב לזכור כי הכיסוי על שכר הטרחה הוא לא הטבה שהיזם מספק לבעלי הדירות. מדובר בחלק בלתי נפרד מהתמורה הכלכלית שהיזם מציע לבעלי הדירות עבור זכויותיהם בכנס, כחלק מההסכם הנחתם בין הצדדים.

סיכום

לסיכום, עורך דין פינוי בינוי הוא עורך דין (או משרד עורכי דין מומחים לפינוי בינוי),אשר אחראי על ייצוג הדיירים בעסקת פינוי בינוי. גם ליזם עורך דין משלו, אשר מגן על האינטרסים שלו.

עסקאות פינוי בינוי הן עסקאות מורכבות שימושן נמשך במשך מספר שנים. לכן, חשוב מאוד לבחור בעורך דין עם ניסיון רלוונטי בפינוי בינוי, על מנת להגדיל את הסיכוי להשלים את הפרויקט ולקבל דירות חדשות, גדולות וטובות יותר.

בין היתר, תפקידו של עורך דין פינוי בינוי כוללים ייצוג מול היזם והספקים, סיוע בשלב התכנון וקבלת התכניות מהרשויות, טיפול בערבויות ובטחונות המתקבלים מהיזם לטובת השלמת הפרויקט, ודאגה מתמשכת לכך שזכויות בעלי הדירות לא נפגעות באף שלב של הפרויקט.

שכר הטרחה של עורך דין פינוי בינוי מכוסה לרוב על ידי היזם, כחלק מהתמורה שהוא מציע לבעלי הדירות. לכן, חשוב שאך ורק הדיירים ינהלו מו"מ מול עורך הדין המועמד למשימה, כדי למנוע ניגוד אינטרסים. חשוב לציין כי עורך הדין שמייצג את היזם לא יכול לייצג גם את בעלי הדירות.

חלק מהטיפול של עורך דין בפרויקט פינוי בינוי הוא טיפול בדייר סרבן, אשר מולו ניתן לנקוט בהליכים משפטיים מגוונים, באמצעות עורך הדין המייצג את הדיירים.